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莫让“救市”演变成饮鸩止渴

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为了短期利益而一窝蜂地大举救市,无异于饮鸩止渴。

在楼市下行压力较大的地区,地方政府通过政策调整来促进市场健康发展无可厚非,但是,如果地方政府仍以释放库存压力为挡箭牌,为了短期利益而一窝蜂地大举救市,不仅有悖于市场自身发展规律,恐怕又会使蠢蠢欲动的“热钱”在短期内聚集。显然,这种将风险后移的短视做法无异于饮鸩止渴。

近期兴起的楼市政策松绑热潮愈演愈烈

福建省住房和城乡建设厅近日发布的《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》的松绑力度之大在市场上引起强烈反响。该意见不仅放开福州、厦门两个中心城市的限购、普通商品住房的认定,更强调在认定首套房贷时,自建房、房改房、继承房、征迁安置房和已偿清贷款的二手住房都不予计入,还清贷款的再次购房申请、首改房仍属首套房贷范围。金融机构在贷款首付比例和利率方面按照政策规定的低限执行。

可以说,相较金融机构的谨慎,地方政府似乎已经迫不及待地在救市路上互相追赶。从起初单纯地放松限购政策,到逐步放宽相关贷款限制,各地方政府为重振楼市可谓竭尽全力,各出新招:包头市将在房交会期间实行契税补贴政策,绍兴市则宣布给予二套房贷优惠利率、松动公积金提取限制等金融优惠。在楼市下行压力较大的地区,地方政府通过政策调整来促进市场健康发展无可厚非,但是,如果为了短期利益而一窝蜂地大举救市,则有悖于市场自身发展规律。

比如厦门,在上半年房价同比上涨的情况下仍然松绑限购限贷之举就令人匪夷所思。数据显示,厦门6月新建住宅平均价格为20365元/平方米,环比上涨1.64%,位列全国第三;同比上涨12.65%,位居全国之首。这是厦门房价连续25个月上涨。更何况,厦门目前的库存相较而言并不大。根据厦门房管局数据,截至7月8日,厦门可售住宅套数为21946套,去化周期为9个月。这与在2013年年末库存销量比都在20个月以上的丹东、济宁、温州、福州等城市相比,并不令人悲观。

那么,房价堪比一线城市的厦门为何也加入救市大军呢?

从政府的角度而言,楼市下行压力带来的售地红利锐减是心头大患。今年以来,厦门楼市下行压力增大,很多没有急迫购房需求的人都选择持币观望。房屋成交量的下降使得开发商不再买地。据国际房地产顾问戴德梁行统计,2014年上半年,厦门共出让13块土地,仅完成全年土地出让计划的12%。其中,5块商住用地竞得人均为厦门当地国企,综合溢价率约为55.3%,只有去年117.3%的一半水平。由此可见,此番地方政府高度紧张、不惜采用刺激需求的松绑政策说明,地方政府仍然没有改变财政依靠土地出让、经济依赖房地产市场的固有思路。

事实上,有涨有跌是市场的基本规律。地方政府应该看到,几个月来的楼市数据显示,多数城市房地产价格稳中有降的格局已经成为新常态。面对新的情况,地方政府不能在松绑限购的热潮中你追我赶,而应从各地的不同情况出发,分析供求关系的结构性变化,对投机性需求和受此前因高房价而受到严贷款打压的刚需空间加以区分,因地制宜、因需制宜地进行调控。

首先,地方政府必须认识到供求关系的改变诱发楼市拐点的出现。根据西南财经大学的调查结果,近三年来我国城镇居民拥有住房比率已经从2011年8月的84.8%上升至2014年3月的89%,位居全球第一。同时,截至今年3月,城镇家庭拥有多套房的比重已经达到21%。

相较近乎饱和的需求市场而言,中国的房屋供给却又相对过剩。根据最乐观的估计,接下来的数年里,每年城镇化和更新改善所带来的需求将达到1000万套,但是我国住房新增数量的速度远超于此。2013年竣工的城镇住房数量高达1100万套。根据统计,截至今年3月,全国现有住房需求3250万套,低于现有空置房数量4898万套。

更令人担忧的是,上述提到的需求并非全部是有效需求。很多人只是有购房的愿望,但并没有购房的实力。而地方政府积极上马和开放的房产项目往往是商品房,与刚需购房人群的实力存在严重错配。这容易导致松绑政策最终演变为对投机性购房需求的鼓励,而无法满足被购买力捆绑住的刚需。

这些现状提醒各方,如果地方政府仍以释放库存压力为挡箭牌,再次通过刺激楼市来拉动经济,恐怕只会使得蠢蠢欲动的“热钱”在短期内聚集。显然,这种将风险后移的短视做法无异于饮鸩止渴,将积聚更大体量的风险。长此以往,靠没完没了的救市“强心针”勉力支撑的楼市将会让地方经济付出更为惨重的代价。

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