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10年马拉松盘华丽转身 李嘉诚回内地抄底?

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6月3日,长实地产(01113.HK,以下简称“长地”)在香港上市,接手长江实业(以下简称“长实”)与和记黄埔(以下简称“和黄”)的全部地产业务。至此,李嘉诚导演的长达半年的世纪重组尘埃落定。

2013年以来,李嘉诚从抛售内地物业到资产重组,再到迁册海外的一系列布局,无不引发外界对“超人”看空内地的猜想。但眼下,长地的土储九成仍集中在内地,且有“龟速开发”的“前科”,在外界看来,新生的地产航母很长一段时间里将停靠内地。

今年4月以来,长地在内地动作频频,华中地区首个旗舰式大型购物中心“M+”和上海陆家嘴世纪汇广场等项目先后启动。长实、和黄经历业务重组梳理后,李嘉诚会有意描摹一幅新的内陆商业地产图景吗?

据时代周报记者了解,长地世纪重组的过程中,长实与和黄旗下的具体房地产项目没有受到影响,目前,连负责人的职位、名片都还没有来得及调整。而有接近长地的知情人士对时代周报记者表示,“李先生下一阶段可能将回到内地市场拿地”。

十年磨一剑?

李嘉诚在内地的地产生意曾已被无数媒体吐槽过:囤地获利、龟速开发。对于李家公司来说,10年做完一个项目甚至还算是快的。

6月17日,长地终于启动了上海陆家嘴商业综合体项目—世纪汇广场的招商工作。根据规划,建在四条地铁线聚点上方的世纪汇购物中心将于2016年第四季度开业;而两栋甲级写字楼也将在明年落成,比肩国金中心的双子楼。

世纪汇广场所在的世纪大道2-4地块是和黄在2005年竞拍所得。当时,地块所有者陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司(以下简称“陆家嘴发展” )采取邀请招标方式转让土地,该公司2005年年报显示,和黄以1.2万元/平方米的楼面价中标。

此后,世纪汇广场经历了漫长的开发过程。时代周报记者查阅长实与和黄的年报发现,该项目曾出现在预期2014年完成的物业名单中,后来又拖延至2015年。而如今,该项目周边写字楼的市值均价至少七八万元/平方米。

除了世纪汇广场,长地的官网上显示,目前在上海,其在建的商业项目还包括静安区的世纪盛荟广场、闸北区的嘉里不夜城、普陀区真如副中心的高·尚领域等。

其中,和黄2005年介入西斯文里项目(即世纪盛荟广场)的开发,但和黄2014年年报显示,项目当时只完成27%,整体落成要到2017年。而真如项目则是长实、和黄早在2006年联手以22亿元的底价拿下的,楼板价仅为每平方米3055元,但大部分商业开发要到2018年才能结束,而目前,该区域的房价已飞涨数倍。

鉴于此,上海作为李嘉诚内地商业版图的重要组成部分,长实与和黄过去在这座城市的表现难免被诟病为“以土地升值谋取高收益、高增长。”

“很多人都坚信,我们的慢是故意的。但现在,房价不是一天一个台阶,故意拖慢工程的代价很高。很多时候,其实我们想快,但问题是快不起来。”6月17日,在一次小规模媒体见面会上,和黄地产(上海)助理董事及总经理叶维钧告诉时代周报记者。

按照叶维钧的说法,10年前,他们刚拿下世纪大道2-4地块时,上海还没有直接在地铁上方建造商场的先例,于是,他们与政府进行了旷日持久的沟通。“从一个概念到一个规范,中间花了很长时间。”

叶维钧认为,过去,和黄在内地的开发速度较慢,主要是因为遭遇了水土不服的问题,诸如拆迁居民的要求过高、政府的审批难题等,而这些也是世纪盛荟广场至今难以提速开发的重要原因之一。

长地将重仓内地?

世纪汇广场的两栋有望成为新地标的写字楼,很容易让人想起长实与和黄合作的另一作品—东方汇金中心(OFC),该项目在很长时间内都是李家企业在上海的标志。

然而,2013年10月,这栋位于陆家嘴金融核心区的甲级写字楼被李嘉诚以89.5亿港元出售,这个价格是其最初拿地价格的8倍之多。

事实上,从2013年起,李嘉诚在内地的很多举动都被认为是大举撤资的例证。除了东方汇金中心易主外,当年8月,长实与和黄还分别将下属公司持有的广州西城都荟广场各50%股权出售,套现超过30亿港元。

而在2014年2月,长实参股的ARA资产管理公司以24.8亿元出售南京国际金融中心;4月,李嘉诚次子李泽楷以57.6亿元将北京盈科中心出售;8月,ARA资产管理公司又以15.4亿元抛售上海虹口区北外滩甲级写字楼盛邦国际大厦。

其后的11月初,和黄以38.2亿港元的价格,将旗下的房地产开发公司和记港陆71.4%的股权出售给泛海控股;11月中旬,和黄与长实又将重庆大都会项目卖出了让业界费解的39.1亿元,因为早在7年前,某投行就认为这个项目至少值50亿元。

而世纪汇广场的两栋写字楼正在面临某种挑战。根据第三方专业研究机构出具的市场研究报告,未来三年,上海甲级写字楼新增供应总量将超过 500 万平方米,其中核心区域总供给量将接近 300 万平方米,仅2015 年浦东小陆家嘴及世纪大道沿线区域新增体量约 48 万平方米。

不同于前两年浦东供应短缺的情况,自2015年起,浦东地区也将逐步迎来供应集中入市,并将于 2017 年,核心区供应达到峰值。强大的市场竞争,将对该公司非核心区写字楼宇的租赁业务将产生一定的压力。而世纪汇广场并非处于传统意义上的陆家嘴核心区,即小陆家嘴区域。

不过,长地方面在回复给时代周报记者的邮件中表示,该公司的地产项目遍布香港、内地及国外,出售资产,或将资产上市,都是正常的商业行为。不同项目亦会采取不同的经营方式。而世纪汇广场作为集团旗舰商业项目,地理位置优越,坐拥上海目前唯一的地铁四线交会点,客流畅旺。故而,集团对该项目相当重视,将致力于与商户建立长久紧密的伙伴关系。

除了否定看空内地的消息,有知情人士还对时代周报记者透露,重组后的长地看好重庆、成都、长沙、武汉等内地城市的市场。下一阶段,长地会在国内继续拿地,“因为,过去几年,内地的地价太高,而最近,‘天价地’少了很多,这或许是一个适合炒底的时机。毕竟,逢低吸纳、逢高套现是李先生的风格。”

长江实业2012年、2013年年报及2014年半年报显示,2012年以来,该公司在内地只拿过一块地。而和黄年报同样显示,其集中拿地期已在数年之前。在经历长实、和黄业务重组梳理后,李嘉诚有意通过长地画出另一幅内陆商业地产图景吗?故事刚刚开始。

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