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一线城市土地供应下调

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一线城市土地供应稀缺,导致房企积极抢地

市场机构数据显示,今年截至目前,一线城市土地市场供应较往年明显减少,这也导致供地价格大幅上扬和地王频现。分析人士称,随着市场升温,一线城市土地供应稀缺,导致房企积极抢地,预计未来一线城市土地市场的紧俏将会推动楼市持续升温。

根据中原地产市场研究部的统计数据,今年截至7月30日,北上广深等四个一线城市合计供应309宗土地,而在2014年,全年供应地块则高达849块土地。今年截至7月26日,四个一线城市,合计土地出让金只有2060亿,同比跌幅高达26.4%。

数据显示,2015年上半年,上海土地市场成交面积196万平方米,经营性用地成交总额达582.5亿元,整体均呈现了不同程度的下滑。

成交面积和金额下滑,原因是土地供应持续减少。根据上海2015年上半年供地计划,商品住宅建设用地供应计划面积为400万至600万平方米。而在2014年该数值为700万平方米,2013年为1000万平方米。

供应减少是成交额锐减的主要原因。北京市国土局相关负责人曾表示,2015年国有建设用地供应总体思路是减量发展、保障民生和节约集约。

专家表示,如今,土地供给持续收缩,再创新低,剔除其中的保障房,实际供应的商品住宅用地就更少。供应量持续减少,土地价格却大幅上涨。

中原地产市场研究部的统计数据显示,以一线城市的住宅土地为例,2015年供应的土地均价为14432元每平方米,同比2014年的11679元每平方米涨幅高达23.6%。

“从一线城市的楼面价成交情况看,持续上涨,平均2015年楼面价高达8921元每平方米,同比2014年全年的7631元涨幅高达16.9%。”中原地产首席分析师张大伟表示,土地供应稀缺,导致一线土地市场的争抢持续出现,楼面价格也节节攀升。

中原地产市场研究部统计数据显示,今年前7个月,20大标杆房企拿地合计1878亿,整体看相比2014年前7月的2203亿下调幅度达到了14.8%。

“出现标杆房企拿地减少的主要原因是,一线城市土地供应减少。而房企为了避险,只积极抢夺一线城市土地。”张大伟表示,包括北京等主要城市,虽然挂牌土地明显减少,但大部分出让土地成交溢价率非常高。

8月5日,北京土地市场再挂出优质地块,4宗待售土地起价高达126.82亿。4宗地块中,两块地块位于朝阳区孙河乡,一块位于朝阳区东坝南区,一块位于丰台区南苑乡。

“目前挂出的4宗住宅地块,非常优质,特别是从位置看,之前区域内都出现过"地王"。”张大伟表示,基于目前房企热衷一二线土地市场的现状,预计4宗地块的竞争将非常激烈。

分析人士指出,目前一二线城市土地稀缺,三四线市场库存过剩。标杆房企理所当然地热衷进军一二线城市,对三四线市场谨慎进入。这也就进一步加剧了一二线城市土地市场热度不断升温。

“虽然从全国楼市看,市场已经严重分化,一二线城市虽然也处于调整中,但需求基础依然庞大,从2014年四季度以来的市场看,一二线城市复苏明显加快。”张大伟说。

分析人士指出,一二线城市聚集了过多的资源,需求集中,而供给和存量相比需求都短缺。在目前不均衡的情况下,一二线城市房价易涨难跌。

“在2013年开始,一线城市和重点二线城市出现了很多地王。”张大伟分析,这种情况下,未来新上市的商品房定价自然会出现高端化趋势,将明显影响市场价格。

市场供应缺口的出现,也将导致房价易涨难跌。链家地产市场研究部分析师李巧玲表示,北京7月份纯商品住宅周均成交处于1700套以上的高位,而刚刚过去的一周(7月27日至8月2日),成交滑落至1500套以下,主要与供应量下降有关。

数据显示,7月份纯商品住宅供应量为3734套,环比上月下降34.6%,与当月份纯商品住宅成交量7440套,相差较大。“4月以来,随着市场的持续好转,供需缺口越来越大,供需矛盾越来越突出。”李巧玲说。

土地市场的供应下调,将直接影响住宅的供应节奏。李巧玲表示,未来需求能否得到持续有效的释放,这在很大程度上将取决于供应,若未来供应未能及时补足,成交上行将会遇到瓶颈。供需的不平衡除了抑制成交外,还将引起价格的上涨,随着供需矛盾越来越突出,市场各方对涨价的预期将会越来越强。

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