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潘石屹:我为什么不卖房了

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赚的钱里有将近50%要用来交税,剩下的钱不够买好地

如果把外滩出售出去我相信一定会卖得很好,但是赚的钱里有将近50%要用来交税,而最后赚到钱我们却再也买不到像外滩SOHO这样优质的地块。9月21日,SOHO中国酝酿已久的外滩SOHO最终亮相。

在外滩这样的“黄金地段”,SOHO中国用近一万平方米的面积打造了2400个创业工位,并表示未来将采用无底价竞拍的方式出租。

SOHO中国董事长潘石屹告诉中房报记者:“2015年年末之前,SOHO中国计划将SOHO 3Q中心的数量增加至11个,届时座位数量将达到约11000个。此外,我们也计划在未来数年将SOHO 3Q业务向北京和上海以外的区域拓展,并且坚持把定价权交给市场。我们相信,SOHO 3Q将成为公司主要的增长驱动力之一。”

中国房地产报:你对于现在中国商业地产的发展前景有何预判?又将如何应对?

潘石屹:我们一般说的商业地产包括两部分,一是商业零售的房地产,二是办公楼。我认为目前这两块都不是特别乐观。

从商业零售租赁的状况来看,每平方米的回报率都不是特别理想,这个苗头差不多在四五年前就表现出来了。以我们北京光华路SOHO 2为例,原先下面有3万平方米的商业,当我们认识到这个市场趋势后,全部改成SOHO 3Q。因为现在传统商业受电商的影响还是非常大的,与其空着亏损,不如变一种形式经营让它发挥价值。

从办公楼的情况来看,北京和上海出租的情况还是不错的,相比而言,北京租得更好。望京SOHO最早的租金是1平方米5块钱,我们最后租出去的一单已经上升到了每平方米12.65元。

中国房地产报:你曾表示SOHO 3Q取得了初步的成功,但还是不赚钱,如何看待这种矛盾?

潘石屹:我们最早是在北京的望京开了一个3Q,在上海的新天地旁边的复兴路开了一个3Q,都是600多个座位。发现北京接受得非常快,所以我们把望京SOHO第一期的3Q做完之后,紧接着就做第二期。上海的市场反应比较慢一点,但市场潜在的需求量还是非常大的,所以我们就在几百个座位实验成功之后,开始在上海也大规模地建3Q。到现在为止,东海广场的3Q刚刚交付使用,情况非常好,其中一个最大的租户是Uber,他们把所有的办公都搬到了东海广场。到今年11月底我们SOHO中国能够建成的3Q将会达到11000个座位。

中国房地产报:不同城市与区域之间3Q产品定位有何不同?3Q的定价策略是怎样的?

潘石屹:北京和上海的定位明显不同,北京基本上是互联网企业,而上海是时尚、创新、服装等企业,做果汁、做裤衩的,什么都有。我们之所以敢拿这么大的面积大规模地做3Q,就是因为其潜在客户不限于互联网创业企业,SOHO 3Q 的灵活性能够满足市场的各种需求。

至于价格,我们随行就市,国庆节后,大量的定价就不由我们来定了,都是无底价的拍卖,今天退出来的房子明天就放到互联网上去,谁出的价格高就给谁,没人出价,这一个月两个月这个房子拿1块钱就可以租走。我们希望通过价格竞拍,真正把客户订房子的效率提起来,把单位的效率提起来。等我们这个系统全面成熟了以后,SOHO 3Q的租金水平就将由市场决定,我希望它的出租率永远保持100%。

中国房地产报:业界有很多声音质疑SOHO中国的转型,你觉得到现在为止转型算成功吗?

潘石屹:SOHO中国在香港宣布完转型之后,当时的股票价格就跌了8%,资本市场和投资者都非常担心,认为我们没有大量的现金回笼,认为我们没有足够的资金去支撑在北京和上海最繁华地段持有的170万平方米的办公物业。

但事实上,在宣布转型之前的两个月时间我们每天都在算账。根据当时我们的预计,如果到了2015年这个最低的点,只要我们的现金流不断,那SOHO中国的转型就算成功了。SOHO中国上个月公布了半年报,我们的净负债率只有25%,是所有上市房地产公司里面负债率第二低。要持有170万平方米上海和北京最繁华地段的物业,我们净负债率才只有25%,而现在我们的账面上还有接近100亿元的现金,从这两个财务数字来说,我认为SOHO中国的转型是成功了。

回过头来看,我们非常庆幸的是三年前我们做了转型的决定,选择持有物业而不是销售。举一个简单的例子,如果把外滩出售出去我相信一定会卖得很好,但是赚的钱里有将近50%要用来交税,而最后赚到钱我们却再也买不到像外滩SOHO这样优质的地块。所以从我们持有的这些物业来看,SOHO中国的转型也是成功的。

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