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楼面地价降了 为什么房价难降?

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作为房地产“原料”供应地,土地市场历来被视为楼市“晴雨表”。去年,在全国土地收入普遍“缩水”的背景下,西安土地收入和楼面地价均出现下滑。特别是年度成交量,成为四年来最低水平。

作为房地产“原料”供应地,土地市场历来被视为楼市“晴雨表”。去年,在全国土地收入普遍“缩水”的背景下,西安土地收入和楼面地价均出现下滑。特别是年度成交量,成为四年来最低水平。

去年西安等10城 土地收入集体“缩水”5.7%

本周一,上海易居房地产研究院发布报告称,北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、武汉、西安、成都和重庆这10个典型城市2015年土地出让金收入为8333亿元,与2014年相比下降了5.7%。

中指院的监测与之类似。2015年,全国300个城市土地出让金总额为21793亿元,同比减少10%。其中,西安市去年为197.5亿元,比2014年减少了106.3亿元,降幅达35%,在40个大中城市中排名第9。

业内人士认为,各地土地收入普遍“缩水”,与地块成交减少有关。上海易居房地产研究院研究员曹倪娜指出,2013-2014年土地出让金基数高,加上房地产市场降温后回暖和复苏不及,也是土地出让金处于下行通道的主要原因。

土地收入“缩水”,西安用地面积也出现下滑。去年,西安共成交589万㎡土地,比2014年的856万㎡明显减少,创下了四年来新低。“去年政策主基调是去库存,包括控制供应和增加需求两个层面。”美城机构首席市场分析师沈玮表示,从控制供应的角度看,西安土地成交量自然出现下滑。另一方面,开发商在库存压力下,也谨慎选择购置新地块。

2015年流拍率升至33% 楼面地价降至1084元/㎡

西安城西一家城改楼盘的负责人表示,西安很多待建项目的地都是在2012、2013年拿的,近两年楼市不景气,房企注意力都集中到了优质地上,性价比一般的地块不少都流拍了。

据中国指数研究院监测,西安在2015年共推出259宗土地,成交173宗,流拍率达到33%,比2014年大约21%的流拍率上升了12个百分点。

不过,低迷了一年的土地市场在年末有所回暖。华商报记者在西安市国土资源网看到,2015年12月全市有37宗地块成交,仅有4宗土地流拍。

另一方面,西安楼面地价也从2014年的1122元/㎡微降至去年的1084元/㎡。中商联商业研究专家工作委员会副主任王建红认为,自从2012年左右攀上千元每平方米以后,近几年西安的地价还是比较稳定的。他说,每平方米一千多的楼面价,是被大量郊区地、低价地拉下来了。其实很多核心区位的楼面地价都超过两千每平方米,部分区域“地王”单价更达到三四千元每平方米。

财务、融资和开发成本上涨 致使房价难降

“面粉”(即楼面地价)决定“面包”(即房价),历来是房地产市场中的自然规律。那么,西安土地市场在去年量、价齐跌,会不会对今年的楼市供应和房价产生影响?

易道顾问机构副总经理张计卫表示:“不会。”他说,虽然土地成交量在去年下降了,但是从去年的新开工量上来看,下滑速度并不明显。这就是说,基于2013、2014年较高的拿地量,转换到今年的房产供应仍是充足的。另一个维度还要看库存,目前西安的房产库存去化周期在一年以上,不可能存在“断货”问题。他说,不少房企的资金面仍显紧张,今年的拿地动作仍会趋于谨慎。但实力雄厚的国有大型房企和外埠品牌开发商,为了长远发展,今年会积极出手“补仓”——这在元旦前后的土拍市场已有所体现:2015年12月多宗土地由沣东地产摘得。

王建红说,虽然“面粉”价格稳中有降,但今年“面包”的价格,即房价下降空间也不足,这主要是由于开发商的财务成本、融资成本和开发成本不断上涨导致的。

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