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北京各类土地供应加速 呈全面限价化趋势

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北京土地供应在今年全面提速。且随着《北京市共有产权住房管理暂行办法》于9月30日起实施,相关土地供应也在明显加速。

10月11日,北京市土地交易市场成交了3宗住宅用地,土地面积约18公顷,建筑规模约29万平方米,其中共有产权住房建筑规模约9万平方米。9月30日当天,北京土地市场就集中供应了4宗共有产权住房用地,分别位于海淀区、朝阳区、昌平区和大兴区。

中原地产统计显示,今年以来,北京市年内累计土地成交金额达1958.08亿,同比2016年全年860亿上涨了127%,预计2017年北京土地市场成交金额有望达到2500亿,可能再次突破历史记录。此外,今年以来,北京市住宅土地供应面积已经达到815万平方米,创最近4年最高纪录,同比2016年全年上涨225%。

截至10月13日,北京市已经成交52宗住宅用地,并且全面限价化。这52宗地累计规划面积达650万平方米,相比2016年全年上涨196%。其中70年持有型租赁用地82.85万平方米;共有产权房面积达167.87万平方米,占住宅土地总面积比例达26%;限价商品住宅面积为228万平方米。从数据看,北京近年供应的自住商品房以及共有产权房明显增加。如果按照每套平均80平方米计算,已经供应大约2万套。是过去2年的总和、接近2倍。

10月11日成交的这宗共有产权住房用地位于通州区,土地面积约8.2公顷,总建筑规模约9.8万平方米,该宗地居住建筑规模将全部用于建设共有产权住房,销售价格为20000元/平方米(含全装修费用)。此外,竞得人须对该宗地商业部分整体持有,并经营20年。

最终,该地块由北京德俊置业有限公司、北京房地置业发展有限公司、北京新奥集团有限公司和北京首都开发股份有限公司联合体以12.6亿元竞得,溢价率为40%,成交楼面价12858元/平方米。

除了共有产权住房,10月11日北京土地市场还成交了两宗“限房价、竞地价”地块。海淀区四道口地区I地块F1住宅混合公建用地,由于北二环和三环之间的较好位置,是近期最受关注的普通商品住房地块之一。

该地块土地面积约1公顷,总建筑规模约3.1万平方米。按规定,其居住建筑规模均建设普通商品住房,销售均价不超过85373元/平方米,最高销售单价不得超过89642元/平方米。土地出让文件里明确,该宗地居住建筑规模中,套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上;竞得人需向原集体经济组织和被拆迁人分别提供5945平方米地上商业用房和16套约1370平方米回迁安置房。

最终,该地块由北京天恒正同资产管理有限公司以16.5亿元竞得,并且居住用途建筑面积的36%需自持,溢价率为33%,成交楼面价为52763元/平方米。

北京经济技术开发区河西区X94R1地块R2二类居住用地,土地面积约9.2公顷,总建筑规模约16.6万平方米。按规定,该宗地将全部用于建设普通商品住房,销售均价不超过52695元/平方米,且最高销售单价不得超过55330元/平方米。该宗地也有“70/90”的相关建筑要求,最终由北京首都开发股份有限公司、保利(北京)房地产开发有限公司和北京创嘉兴业科技有限公司联合体以62.9亿元竞得,并且居住用途建筑面积的2%需自持,溢价率为36%,成交楼面价为37956元/平方米。

从土地实际出让情况看,由于北京土地日益稀缺,在历史最严格调控下,大部分房企依然出于积极补库存状态。分析认为,虽然房地产市场出现趋势性调整,但大部分企业依然对保障属性的土地比较热衷。特别是住宅类土地,目前看,城区住宅土地依然很受企业青睐。

中原地产首席分析师张大伟认为,从北京市土地出让情况看,地块楼面价依然接近地上面积的限价,对于企业来说,未来依然要比拼成本优势及深挖地下车位及商业等价值。从未来北京房地产市场格局看,“租购并举”是房地产长效调控的政策之一,北京市土地供应格局将增加租赁有效房源。这部分房源入市将明显影响市场,通过供需结构调整,对租金形成调控与调节。此外,北京土地供应格局变化也代表传统开发模式发生重大变化。房地产行业已经进入服务业时代,一线和二线城市也从过去的增量开发、增量市场逐步变成存量市场主导。

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