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嘉兴加速与上海周边联动 楼市长三角都市圈效应渐显

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10月11日,中国政府网发布文件指出,国务院原则同意《嘉兴市城市总体规划(2003-2020年)(2017年修订)》(以下简称“总体规划”)。

总体规划对嘉兴到杭州和上海的轨道交通进行了部署。分析人士认为,国务院批复嘉兴城市规划,推动嘉兴全面接轨上海,一方面有利于缓减上海的楼市压力,一方面也表明了长三角首个都市圈联动效应正加速形成。

同策咨询张宏伟指出,上海对接嘉兴轨道交通给楼市带来的影响,将不亚于上海与昆山的轨道交通对接。交通条件的改善,对于上海人口外溢、都市圈人口导入有一定积极作用。但他指出,都市圈的健康发展需要有人口导入与产业输入。以东京都市圈发展经验为例,在产业没有疏导出去的前提下,反而造成外围都市圈人口又向东京集聚。因此,尤其在优质的医疗、教育资源都集中在上海的前提下,配套优势能够适当转移出去,才有可能实现人口疏导。

轨交加速城市群联通

嘉兴市与上海市的加速联动始于今年年中。2017年6月,浙江省发改委印发《嘉兴市创建浙江省全面接轨上海示范区实施方案》。2017年7月,《嘉兴市创建浙江省全面接轨上海示范区行动计划(2017-2020)》(以下简称“行动计划”)出炉,指出要推动打造浙沪一体化交通体系枢纽地,推进“四网一空港一枢纽”建设。

具体而言,嘉兴计划新建2条上海都市圈区域铁路工程,力争基本建成沪乍杭铁路(嘉兴段),开工建设通苏嘉铁路,贯通沪杭高铁和沪苏湖高铁。谋划推进3项城际通勤对接工程,积极谋划平湖连接上海金山支线轨道交通工程。

公路方面,加快推进杭州湾跨海大桥北接线二期工程等项目,做好320国道改造线位方案研究等工作,进一步畅通公路对接。公交方面,加快推动与上海毗邻区域公交常态化运营,2017年新开通2条(含)以上。航道方面,加快“三横三纵一通道”内河高等级航道及浙北集装箱运输通道建设,深化推进杭平申线航道改造工程、湖嘉申线(嘉兴段)二期等项目。港口方面,扎实推进与上海港、宁波舟山港协同发展,实现通关一体化运作。

交通之外,嘉兴还计划在信息基础、公共服务、教育领域、卫生领域、社保文化领域深化与上海合作,推进产业、创新、人才三大重点合作平台对接。

根据规划,此举旨在发挥上海区域中心城市的辐射带动作用。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析道,这次规划强调了嘉兴和周边城市联系的思路,交通设施的改善将起到积极作用。实际上嘉兴楼市在今年相对活跃,这和长三角的市场活跃有关,但很难说是嘉善县(江浙沪交汇处)自身独特的因素而带来的活跃。不过通过本次规划,嘉兴后续交通配套设施的完善会为其城市投资和居住价值加分。但有一点需要关注,即如果出现各类炒作投机行为,那么类似嘉善县启动限售等调控措施,也有可能发生。

疏解上海楼市压力

都市圈是一个国家和地区经济最活跃、最重要的区域,健康的都市圈发展对缓解特大城市住房短缺、城市公共服务供给不足、环境恶化等城市病有重要作用。

以东京都市圈为例,根据2014年国家发改委和小城镇改革发展中心的报告,东京都市圈大致是以东京市区为中心,半径30-50公里的范围。2010年,东京都市圈总人口约3561万人,占全国人口的27.8%;GDP占日本全国的三分之一。城市化水平达到90%以上。

为缓解中心城区人口压力和疏解城区功能,东京都市圈发展过程中进行了大量的新城建设。其初衷是为解决中心城区人口的居住难题,而到中心城区的通勤时间不宜过长,因此交通建设十分重要。据分析,日本的城镇化与城际轨道交通建设是同步的,从港北新城和柏叶市到东京市内,乘城轨30公里左右的距离,大概需要一个小时。

从人口空间分布看,东京都市圈大致可分为核心区、近郊区和远郊区。根据中国社科院人口所2016年发布的人口与劳动绿皮书,上海外环内土地面积为630平方公里,中心城人口密度为14524人/平方公里(2000年),高于东京都市圈核心区人口密度。绿皮书表示,从整体规模来看,上海都市圈人口总量已经接近东京都市圈,位居全球第二。从相关人口增速来看,上海都市圈人口总量将在最近3至5年内超过东京都市圈,成为全球第一大都市圈。

上海都市圈的概念在去年被正式定义。2016年8月,《上海市城市总体规划(2016-2040)(草案)》(以下简称《规划草案》)向社会公示,根据规划,未来将构建上海与苏州、无锡、南通、宁波、嘉兴、舟山等地区协同发展的“1+6”上海大都市圈,形成90分钟交通出行圈,突出同城效应。

《规划草案》显示,至2040年上海人口调控目标为2500万人左右,并要求全市规划建设用地总规模控制在3200平方公里以内,实现“负增长”。周边中小城市的发展对中心城区的人口高度膨胀有疏导作用。

前述分析师指出,此次国务院批复嘉兴进一步对接上海,利于缓减上海的人口膨胀,释放楼市压力。上海都市圈外溢价值凸显,周边城市也有望迎来新一轮的发展。

同策咨询发布的《长三角经济圈房地产市场研究》就指出,作为全国最大的城市群体,经济效益高、要素流动快的区域,2011-2015年间长三角经济圈第二产业和第三产业占比都优于全国,并逐渐实现了产业升级(从2014年起第三产业占比超过第二产业占比)。产业导入与人口流入促进了都市圈的形成。2014年开始长三角经济圈房地产(住宅)开发投资增速赶超全国水平,但房地产市场出现分化,上海以主导地位领先其他区域,省会城市南京和杭州紧随其后。在经济和人口的双重作用下,长三角经济圈的房地产市场以人口拉动为主导,区域内人口驱动房地产需求的过程逐渐被强化。

嘉兴的经济与楼市发展也正受到上海的外溢作用影响。张宏伟认为,今年嘉兴楼市可以说是进入“高房价、稳成交”的“新常态”。据统计,嘉兴今年已出让的17幅宅地平均楼面价达6648元/平方米。不论是市中心,还是秀湖、高铁、湘家荡等热门板块,乃至边缘的乡镇地块,都受到高度关注。

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