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全国房地产调控长效机制 轮廓逐渐显现

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近日,在国务院新闻办新闻发布会上,国家发改委副主任、国家统计局局长宁吉喆表示,房地产长效机制正在紧锣密鼓制定,会适时出台。同步,新华社刊发了一篇题为《房地产调控长效机制正紧锣密鼓制定》的电讯稿,字数不长但信号意义彰显。

众所周知,本世纪开启楼市调控以来,需求端着力的“短期化”干预,一直是楼市调控的主基调。这种“指哪打哪”、短期问题导向,需求控制式的调控模式,供给端革新力度有限,被认为是楼市“屡调屡涨”、住房偏离居住属性、房价快速上涨及上涨预期难破的重要原因。由此,各界对建立长效机制的呼声很高。

正如宁吉喆所言,党的十八大以来,各地因地制宜、因城施策,房地产调控的效果是好的:三四线城市整体库存消化周期已降至18个月的警戒线以内;投资投机需求基本褪去,京沪深龙头代理中介统计的投资客占比降至4%,这是历史最低值。同时,利用调控创设的难得的“窗口期”,长效机制建设全面启动。相对于短期调控,长效机制建设着力于供给端(非需求端)、着力于住房回归居住属性(非偏离居住属性)、着力于实现新市民的有效需求(非投资投机等无效需求)、着力于房地产和宏观经济相得益彰(非“工具化”)。目前,长效机制的轮廓眉目渐显。

首先,在楼市的源头——土地供应环节,过去“价高者得”的“招拍挂”出让模式,完全被“控地价、竞配建(租赁住房或自持)”或完全自持的出让模式替代。

一方面,这种出让模式完全规避了过去“面粉价格推高面包价格”的逻辑;另一方面,不管是配建租赁住房还是公共设施,或企业自持,都是顺应新市民为主体的住房需求,这是住房回归居住属性在供地环节的应有之义;最后,土地涨价逻辑褪去,土地供应面向新市民了,地方政府“土地财政”自然消解。近期,各地“人口争夺战”硝烟漫起,落户门槛降低,竭力修补公共服务欠账,意味着地方开始从依赖土地转向依赖人口。因为,有了人就有了消费、投资,也就有了税收和经济增长。

土地供应环节最重大的革新,就在于集体土地入市改革“破冰”。近期,国土部和住建部下发《集体建设用地建设租赁住房试点方案》,决定在北京、上海等13个超大或大城市先行试点。目前,新市民、农村“留守人群”、大学毕业生、城镇无房户,总人口在4亿-5亿人,相当于现有城镇常住人口的80%。目前,高房价背景下,单靠新地出让、盘活存量,难以满足新市民借助低成本租赁在城市“安顿”下来的诉求。

当前,大城市建设用地中,集体用地与国有用地基本上“对半开”。过去,囿于“房地产化”、侵害农民利益等顾虑,集体土地入市踌躇不前。集体建设用地建租赁住房、企业和村集体(村民)合作持有、长期经营,完全可避免上述顾虑,还能保障并赋予农民分享城市化红利的诉求。更重要的是,这一供给端改革大幅降低租赁成本。

其次,楼市源头被控制住,即地价难以上涨,新市民需求导向土地供应。接下来,就是革新住房供应体系。目前,不仅新地配建(或自持)租赁住房“常态化”,存量用地盘活并建设租赁住房也已“常态化”并大规模地展开,“以租为主”、“租售并举”、“先租后买”的住房供应新体系正在形成。围绕“租售并举”的住房新制度,不仅是长效机制的重要内容,更是堪比1998年“房改”的重大制度创新。

租赁崛起,会分流需求但不会明显冲击房价而导致危机,因为租房和买房是两个群体,前者是新市民,后者是中高收入者。

重要的是,租赁崛起了,并建立起“先租后买”的消费模式,很多人甚至长期租房,过去由旺盛需求推动房价上涨、上涨预期拉动投资投机,就会慢慢退潮,“灰犀牛”风险渐进疏解。

租赁能让新市民、无房户在城市“安顿”下来(非漂泊),但其解决的只是基本需求,想要更好的居住环境、更大的空间,更优质的服务,就得努力工作、好好赚钱,以后到市场或租或买。在我国,但凡要在城市长期居住,也即“扎根”城市,没有谁不想买房,何况我国安居乐业、结婚买房、为后代留家产的传统很重。

因此,租住3-5年后,很大一部分人群要去买房,但也不是“一窝蜂”涌入市场。这种有效需求,不仅确保楼市不会因需求断档、调控打压而大幅度下滑,还能确保以有效需求逐渐代替无效的投资投机需求,这是我国楼市“软着陆”的优选。

因此,共有产权住房也是住房供应新体系的重要内容。近期,京沪大规模启动的共有产权住房模式,目前已经扩展到深圳、厦门、福州、海南等地以及雄安新区,未来也必将扩展到全国。

综上,探索多年、因内涵和外延宽泛而一直模糊的房地产长效机制,近期逐渐清晰起来。

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