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土地供应新常态:有条件出让 一线城市供地提速

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今年以来,房地产市场调控持续加码,一方面,诸如限购限贷等“减法调控”频出,另一方面,从供给侧稳定楼市的“加法措施”也在提速,如完善住房租赁体系、增加土地供应等。数据显示,今年截至10月15日,一线城市住宅土地供应已达到204宗,合计住宅土地规划面积同比去年全年上涨幅度达40%。同时,如限价、配建、竞自持等“有条件”的土地出让方式成常态化。这也就意味着未来五年一线城市将迎来大量房源且更多地惠及中低收入的首次置业人群。

一线城市供地提速

自今年3月以来,全国多个城市密集发布楼市调控政策。在政策调控的基础上,多个城市的住宅用地供应节奏也发生了明显的变化。其中,一线城市土地供应明显加速。

中原地产研究中心统计数据显示,今年截至10月15日,一线城市年内供应的住宅用地已经达到了204宗,合计供应住宅土地规划建筑面积达到2433.33万平方米,同比2016年全年上涨40%;成交面积达到了1770.35万平方米,同比2016年全年上涨了19%。此外,预计最后两个多月还将成交大量住宅用地。

以北京为例,今年3月以来,为配合北京楼市新政,北京土地供应节奏明显加快,住宅用地的供应量、成交量较2016年成倍增加,共有产权房用地也频繁推出。根据北京市今年4月7日发布的新供地计划,2017年北京计划供应住宅用地1200公顷。

近段时间的北京土地市场成交也十分活跃。10月11日,北京市土地交易市场成交了3宗住宅用地,土地面积约18公顷,建筑规模约29万平方米,其中共有产权住房建筑规模约9万平方米。9月30日,北京土地市场集中供应了4宗共有产权住房用地,分别位于海淀区、朝阳区、昌平区和大兴区。

中原地产统计数据显示,今年以来,北京市年内累计土地成交金额达1958.08亿元,同比2016年全年860亿元上涨了127%,预计2017年北京土地市场成交金额有望达到2500亿元,可能再次突破历史纪录。此外,今年以来,北京市住宅土地供应面积已经达到815万平方米,创近四年纪录,同比2016年全年上涨225%。

有条件出让常态化

值得注意的是,今年以来,以北京、上海等城市为代表,许多城市在土地出让时增加了限制性条件,如限定未来房屋售价、配建保障性住房、竞拍自持面积等,这种有条件的土地出让方式开始常态化。

以北京土地市场为例,今年截至10月13日,北京市已经成交52宗住宅用地,并且全面限价化。这52宗地累计规划面积达650万平方米,相比2016年全年上涨196%。其中70年持有型租赁用地82.85万平方米;共有产权房面积达167.87万平方米,占住宅土地总面积比例达26%;限价商品住宅面积为228万平方米。从数据看,北京近年供应的自住商品房以及共有产权房明显增加。如果按照每套平均80平方米计算,已经供应大约2万套。是过去两年总和的2倍左右。

上海、深圳也是如此。比如,7月6日上海市政府发布的《上海市住房发展“十三五”规划》中,主要涉及从供应端管控地价、盘活存量以及加强供应端质量等方面。深圳则对人才住房给予更多支持,“招拍挂”出让商品住房用地,土地溢价率超过一定比例的,由竞价转为竞配建人才住房和保障性住房面积。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,以往的土地出让方式会推高地价,并传导至新房市场价格。目前,包括北京、上海等在内的许多城市实施有条件的土地出让方式,在增加土地供应的同时避免炒地现象,抑制房价疯涨,形成良性供应。同时,限房价及自持商品房,对于开发商的土地运作能力也提出更高的要求。

“加法”调控稳市场

在住宅用地供应方面,一方面是有条件的出让方式,另一方面住宅用地供应量的增加,也有利于稳定城市房地产市场。中原地产首席分析师张大伟认为,从去库存政策看,一二线城市已经基本完成了去库存任务。这种情况下,很多一二线城市为了抑制市场的上涨,开启了增加土地供应的政策。

“调控从过去的减法开始叠加加法”,张大伟进一步分析称,2017年楼市“调控减法”持续加码下,北京等城市的加法供应开始全面加速,多个城市未来五年将有大量房源供应。一二线城市在目前已经做好“减法”的同时继续做好“加法”,平稳市场供需结构。增加供应后,市场价格将有望有所降低。

据不完全统计,目前全国已有45个城市先后出台限售政策,限售周期2-10年不等。这是继限购、限贷、限价后的调控再加码,以组合拳政策全方位平稳楼市发展。

行业人士评论称,需求调控主要侧重于短期,供给调控则更加侧重于中长期,且供给调控有助于稳定公众预期。相比于限购、限贷、限售等需求调控,土地供应更侧重于供给端的发力,通过加大土地供应量来调整市场供需结构,进一步平抑房价上涨。

以北京市场为例,从近几个月来的土地供应结构来看,地价高企所导致的豪宅化、大户型化的趋势得到明显改观,90/70政策、共有产权房政策、限价政策,均将对改善未来新宅供应结构起到积极作用,未来更多的新宅供应将更好地惠及需要购买小户型、低总价房源的中低收入的首次置业人群。

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