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多地开启新一轮土地出让 地价下跌苗头隐现

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去年底至今,各地的土地出让陆续出现了限定未来房屋售价、配建保障性住房、竞拍自持面积等限制性条件的变化,其中隐含了土地招拍挂制度的改变。这源于租售并举相关政策的推动,也反映了买卖双方对土地和城市有了新的价值认知。

10月末,土地市场迎来了年终高潮。

仅10月30日,广州、杭州、北京、南京等地纷纷挂牌出让土地,开启四季度出让大幕。年内,北京土地出让金合计已达2129亿,刷新历史记录。

面对大量供应的“面粉”,房企的投资热情未减,但已谨慎很多,竞自持面积和溢价率都出现了回落。

从公开资料来看,未来几个月,北京、武汉、深圳等地还将出让多块土地,第四季度将迎来土地出让高峰。

2017年是个转折的年份。土地供应的大幅增加,伴随着土地出让方式的变化,不仅助推着房企业务的转型,也将给地价、房价带来深远影响。

四季度供地大幕开启

十月最后两天,全国多地土地拍卖市场显得格外热闹。

10月30日,北京99亿出让顺义、房山、大兴3地,其中后沙峪地块以49.5亿成交,另外两宗出让金分别为36亿与13.5亿。

其中,竞争最激烈的是顺义区后沙峪镇马头庄村地块,经过数十轮竞争并调整了一次竞价阶梯后,被中粮天恒恒基旭辉联合体以12%自持面积比例拿下。

至此,北京10月土拍收官,共成交9宗经营性地块,卖地金额261.5亿元。据克而瑞统计,截至目前,今年北京土地出让金额已经达到2129.15亿元,历史上第二次突破2000亿元大关。

南端的广州,在同一天卖地近百亿。

10月30日,广州出让5宗地,涵盖黄埔、番禺、南沙、花都四个区。

此次拍地分为两轮,下午拍卖的花都、南沙三宗地块竞争比较激烈。最热门的南沙东涌镇地块由美的地产以11亿元+配建450平方米拿下,折合楼面地价11280元/平方米,这是美的进入广州的第一个项目。

上午拍卖的番禺、黄埔地块平淡收场。其余四块地最终由碧桂园、万科、越秀、时代拿下。总体来看,当天88.7亿元的总起拍价,合计出让总价为95.62亿,总竞配建面积8100平方米。

方圆地产首席市场分析师邓浩志认为,整体来看,开发商仍然看好广州的后市,市场缺货,房企需要补库存仍是楼市的基本情况。

同日,杭州出让3宗土地,分别为大江东核心区北二路商住地块、义蓬街道住宅用地及前进片区商业地块,吸引了包括碧桂园、龙湖、金地、华侨城、阳光城等品牌房企参与争夺。

中国指数研究院发布的数据显示,10月份,全国土地市场供应量同比增近四成,各线城市供地同比均有增加。

整体来看,今年主流城市土地供应均明显增加。截至目前,北京、上海、南京、重庆、苏州和杭州等6个城市的土地出让金额超过了千亿。

中原地产研究中心统计数据显示,截至10月中旬,拿地最积极的53家房企合计拿地金额达到了18791亿,与2016年同期拿地金额对比,涨幅达48%。

申万宏源报告显示,9月中央全国政府性基金收入与支出分别累计同比增长33.30%与31.4%,较前值继续走高,主要原因在于土地出让收入增速达39.4%,创年内新高,带动政府性基金支出继续走高。预计10月还将增长。

根据各地官方数据,接下来的11-12月,还将出现一波土地出让行情。

北京国土资源局网站显示,至今年11月16日,北京年内还有11宗经营性地块拍卖,起始总价443.08亿元,即2017年全年,北京土地出让金将至少突破2572.23亿元,再创历史新高。

武汉土地交易系统在10月30日挂出公告,将以招标和挂牌(包括现场挂牌和网上挂牌)方式出让19宗地块的国有建设用地使用权;深圳也将挂牌出让位于龙岗区龙城街道、南山区后海中心片区的2宗土地。

被平抑的地价

2017年,不少开发商都意识到了市场正在发生根本性的变化,尤其是在土地市场。

2004年出台的土地招拍挂制度推动了市场的繁荣,但价高者得的拍卖模式也带来了弊端,就是地价一路上涨,高价地频现。

去年底至今,各地的土地出让陆续出现了限定未来房屋售价、配建保障性住房、竞拍自持面积等限制性条件的变化,其中隐含了土地招拍挂制度的改变。

而这些改变,源于租售并举相关政策的推动。

2015年1月,住建部发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》提出,支持房地产开发企业改变经营方式,从单一的开发销售向租售并举模式转变。同年12月,中央经济工作会议提出要发展住房租赁市场,再次将发展“租售并举”推向了风口。

2016年12月,北京首开自持先河,万科109亿元拿下北京海淀区2宗自持100%地块。自此开始蔓延到其他城市,杭州、上海也开始对竞拍房企提出了“竞自持”的要求。

深圳亦开始试水“只租不售”的土地模式。10月10日,深圳公开挂牌出让龙华A811-0323宗地,挂牌起始价7.77亿元,最高限制地价为10.1亿元,并以住房全年期(70年)只租不售方式出让。同时明确,租赁住房及商业用房限整体登记、不得分户登记,不得转让。

而广州此次出让的5宗地,均采取“限地价+竞自持+摇号”的网上挂牌方式出让。据21世纪经济报道不完全统计,截至目前,全国出让的自持用地已近80幅。

对此,广州中原地产项目部总经理黄韬认为,接下来可能更多出现适合租赁和自持的土地出让,这是开发模式的一种转变。

土地出让方式的改变,带来的结果和影响之一,是将平抑地价、房价,这也是房地产调控要达到的目标。

黄韬认为,花都南沙的拍地虽然激烈,但还是在理性范围之内,开发商抢地气氛有所下降,并没有出现过高或者过热的情况,这也是调控的效果。

而北京楼市降温半年后,土地市场也开始退烧。如大兴区黄村镇地块以0溢价出让,另一宗则以底价成交。这是年内北京土地市场第一次住宅土地0溢价,也是第一次出现2宗土地未竞持有的情况。

中原地产首席分析师张大伟指出,在连续一年的严格调控下,房企的资金面逐渐收紧,抢地积极性开始回落,土地价格出现了明显的高位回落,相比上半年动辄50%的持有比例,近期的自持比例大幅度降低。

张大伟认为,目前房企的拿地难度依然很大,要从降低管理成本,加大地下、车位等开发强度寻找利润;而从2016年9·30新政开始,北京严格限制签约,很多开发商回款压力极大,能够用于土地市场的资金量减少,后续地价很可能会出现趋势性的下行。

根据北京市规土委综合统计,截至目前,北京土地市场上总共成交了40宗“限房价、竞地价”地块,或将有效平抑地价、房价预期。

另一方面,世联行研究指出,土地出让模式改变的背后,也反映了买卖双方对土地和城市有了新的价值认知。卖方地方政府重就业和城市升级,买方开发商转型城市运营商,注重持有和运营。

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