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住房制度改革进入“快车道” 如何建设长效机制成重点

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住房制度改革正在加速。

12月8日,中共中央政治局会议分析研究2018年经济工作,提出加快住房制度改革和长效机制建设,是明年要着力抓好的一项重点工作。

2018年中央经济工作会议召开在即,此次政治局会议的定调,被认为将在接下来的中央经济工作会议上得到落实和部署。

住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌对21世纪经济报道记者表示,十九大报告实际上已经为此后一段时间内的住房制度改革定下方向,就是要以实现全体人民住有所居为最终目标,以加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度为工作任务,而此次政治局会议定下的基本框架,将在此后的经济工作会议上得到更充分的讨论、完善和部署。

中国指数研究院分析认为,目前,围绕“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,建设房地产长效机制的政策面、资金面、市场面均已开启。

金融方面,随着国内首单租赁住房REITs的成功落地,住房租赁市场开展资产证券化将加快步伐。不动产统一登记、土地登记信息全国联网等基础信息系统建设也已基本完成,今后基于不动产登记的相关制度体系建设也将不断推进,特别是房地产相关财税改革、农村土地改革等一系列制度建设也将有新的进展。

破旧立新进行时

在顾云昌看来,经过多年的发展,房地产市场的主要矛盾已经从解决住房资源短缺问题转变为了提升住房市场质量问题,但相应的住房制度建设并未匹配。而历次调控的结果不理想,则凸显了在这个时间点上加快住房制度改革的重要性和迫切性。

他指出,提升房地产市场质量,主要是要解决房地产市场的居住质量和供给质量。具体来看,我国房地产市场存在商品房、二手房、租赁市场发展不均衡,住房供给主体单一、保障渠道不完善等问题。

在去年的中央经济工作会议上,中央就已对房地产市场做出明确表态,提出要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止大起大落。

2017年7月24日,中共中央政治局召开会议,提出要稳定房地产市场,坚持政策连续性稳定性,加快建立长效机制。

相应政策落地实际上已在推进。2017年,在租赁市场、土地供应、金融管控等多个领域,房地场市场的供给侧结构性改革不断推进。其中,租赁市场改革持续加速,部分城市推出租赁住宅用地,“租售同权”走向落地。集体建设用地建设租赁住房试点铺开,北京、上海等地均提出了数十万套的租赁住房供给计划。同时,严格限制住房商品流通属性的“共有产权住房”在北京推出,住房制度改革被认为开始触及“住房的商品属性”。

顾云昌认为,住房供应体系的供给侧结构性改革在此次改革中至关重要,之前主要房地产市场靠单一的商品房供应加上少量政府保障房模式;而未来,将会是多渠道供给,有商品房、保障房、合作建房、集体土地租赁住房等多种形式。

此外,在需求侧,房地产市场“因城施策”的调控政策持续发力。部分热点城市推出“限购、限价、限贷、限售、限商”的调控政策,限购范围扩容至58个城市,市场热度得到有效控制。住宅市场价格走势总体平稳。统计局数据显示,11月70个大中城市中15个热点城市房地产市场总体平稳,9个城市新建商品住宅价格下降。

需求侧的调控被认为将会在2018年持续。CRIC研究中心指出,2018年,楼市调控将以“稳”为主,紧缩调控与去库存政策仍将并行不悖,但天平将倾斜于紧缩调控。

多角度推进改革

在深化住房制度改革角度渐近的同时,其复杂性同样广为人知。因此,如何推动改革,从哪些层面推动改革,则成为各界讨论最多的问题。

中国人民大学公管学院副院长、教授严金明对21世纪经济报道记者指出,十九大报告关于房地产的相关内容有三句重要讲话。第一句话是建立健全金融的监控体系,守住不发生系统性金融风险的底线。第二句是要坚持房子用来住的、不是用来炒的定位。第三句是加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

其中,严金明表示,金融体系工具,是合理调控房地产市场、防止泡沫出现的最敏感因素;坚持“房住不炒”定位则是在给住宅市场重新定位、定性,意味着住房市场主要解决的问题从住房所有权转向居民居住权;而建立新的住房制度,则是新定位落地的方法和途径。

具体来看,同策咨询研究部总监张宏伟认为,十九大强调要建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,在具体执行当中需要通过“不动产统一登记、户籍制度改革、土地制度改革、财税制度改革、住房金融改革以及新型城镇化”这六项工作完成推动房地产长效调控机制五个载体的建设。

而这五个主要载体,则包括完善住房法律体系,建立健全长期稳定的住房信贷金融政策,推动居住导向、人地挂钩和大都市圈战略,逐步建立城乡统一的集体建设用地市场、逐步推动土地财政向房产税的转型。

此外,11月下旬,住房城乡建设部会同国土资源部、人民银行在湖北省武汉市召开部分省市房地产工作座谈会,此次会议被认为是部委层面对下一阶段房地产工作的具体部署。

座谈会提出,要按照供给侧结构性改革的思路,完善住房供给和保障体系,有效调整供给结构。一是大力发展住房租赁市场。二是加大对新市民的公租房保障力度。三是因地制宜发展共有产权住房。四是继续推进城镇棚户区改造。五是加强城乡统筹和区域协调,统筹规划城镇空间布局,推动城乡一体化建设,提高中小城市、县城和小城镇的教育、医疗等基本公共服务均等化水平,加快农业转移人口市民化,支持农民工返乡创业安居。

此外,此次座谈会专门提出,部分库存较大的三四线城市和县城,要结合以人为核心的城镇化进程,以不加杠杆为原则,有序推进去库存工作。

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