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2017年房地产销售创新高 今年投资增速或下调

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2017年房地产销售创新高 今年投资增速或下调

堪称史上最纠结的2017年楼市,终于等来了成绩单。

1月18日,国家统计局公布了2017年房地产投资和销售数据。

一方面,影响楼市多年的轮动效应依旧发挥作用。经历了2016年一二线热点城市的火热行情后,2017年楼市在三四线城市的接力带动下,商品房销售面积达到16.9亿平方米,销售额达到13.4万亿元,双双创下历史新高。

另一方面,全国近110个城市与部门(县级以上),发布超过270次以上的调控政策,也未能削弱房企补仓意愿。全年房地产开发投资10.9万亿元,同比增长7%,土地市场仍然“量价齐涨”。

然而,随着中央提出建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度,新一轮房改脚步渐近。去杠杆成为政策焦点,土地供应模式迎来重大变化,商品住房不再是住房市场唯一选择,政府将不再是居住用地唯一提供者。一系列重大变化,对房地产行业提出新的要求。

同时,低位企稳的经济运行宏观背景未变,经济增长对房地产开发投资的依赖性仍然较强,核心城市土地供应短缺的矛盾依旧未解,房地产行业发展的外部环境和内生机制尚未有彻底变化。多方因素对冲激荡下,2018年的房地产市场,或存在更多变数。

销售数据创历史新高

2017年,商品房销售额第一次突破13万亿元,商品房销售面积也第一次突破16亿平方米。

据中原地产分析师张大伟测算,从单月数据来看,2017年12月的商品房销售金额和面积分别达到1.8万亿元和2.2亿平方米,也刷新了中国房地产市场的单月销售历史记录。

分地域来看,东部地区的销售数据受到严格调控影响,商品房销售面积71199万平方米,仅比上年增长2.9%,销售额也只增长6.2%,大大落后于其他地区。

在轮动效应影响下,以三四线城市为主的中西部地区,房地产销售十分火爆。统计局数据显示,中西部商品房销售面积分别增长12.8%和10.7%,销售额则分别增长25.9%和21.8%。

对此,多位受访人士均表示,销售数据创造纪录的背后,是全国房地产市场的持续分化。一二线过热城市的行情被调控抑制,部分三四线城市非调控热点城市则在2017年持续高温。

新城控股高级总裁欧阳捷也认同这一观点。他表示,从销售面积的构成来看,2017年三四线城市销售面积的全国占比,已经从过去的60%左右上升到接近70%。但随着调控的深入和信贷的全国性收紧,三四线的成交难以持续,2018年三四线城市市场将会迎来降温。

良好的销售情况也拉动了去库存。统计局数据显示,2017年商品房库存去化1.16亿平方米,全年减少16.5%,与2016年初7.39亿平方米的历史高点相比,跌幅超过20.3%。

张大伟表示,当前房地产去库存任务初步完成,一二三四线城市商品房库存去化已十分充分,很多城市去化周期均在12个月以下。

在2017年底的住房工作会议上,住建部强调,库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。

欧阳捷认为,县城本身去化能力较弱,地方政府的土地财政依赖程度较高,一旦相应措施未能到位,随着去库存带来的行情好转,有可能刺激当地政府大量供地,在未来形成新的库存。

投资增幅或进一步下调

在销售数据创下历史高峰的同时,房地产开发投资增速与去年基本持平,整体仍大幅度低于2015年以前水平。

2017年,全国房地产开发投资109799亿元,比上年名义增长7.0%。房地产开发企业房屋施工面积781484万平方米,比上年增长3.0%。

投资整体维持中位增长的同时,是土地市场的持续量升价涨。2017年,房地产开发企业土地购置面积25508万平方米,比上年增长15.8%;土地成交价款13643亿元,增长49.4%,增速提高2.4个百分点。

多位业内人士的共同观点是,在经历了2016年的火热市场行情后,开发商处于资金储备雄厚、补库存意愿强烈的阶段。因此,尽管2107年楼市迎来整体调控,但开发商仍保持一定的活跃度,房地产开发投资增幅较之前两年继续扩大。

但各方对房地产开发投资在2018年持消极看法。2017年底,链家研究院发布报告称,由于货币信贷政策的收紧,棚改货币化的支撑力量弱化,房地产企业融资渠道严格受限,融资成本上升等,2018年新房投资增速将进一步下滑。

银行按揭贷款收紧、严控开发贷等货币政策趋紧,已对房地产到位资金产生影响。统计局数据显示,2017年房地产开发企业到位资金156053亿元,比上年增长8.2%。其中,国内贷款25242亿元,增长17.3%;其他资金79770亿元,增长8.6%。值得注意的是,在其他资金中,个人按揭贷款为23906亿元,下降2.0%。

欧阳捷认为,尽管2017年土地供应较2016年有所增加,且有望在2018年保持增加态势,但土地供应结构和商品房开发模式的变化,同样会对房地产投资产生影响。

他表示,随着住房制度改革的深入,正在形成完全产权概念的商品住房供应体系、部分产权的共有产权住房供应体系、零产权的租赁住房供应体系,商品房开发模式开始转变。而集体土地开始进入租赁住房市场,土地入市环节减少,也会改变开发商投资方式。

因此,多家研究机构的2018年展望均预计销售高峰难以维持。易居研究院预测,全国房地产开发投资预计2018年增长4%,全国商品房销售面积预计2018年下跌7%左右。

中国指数研究院则预计,2018年全国房地产市场将呈现“成交回落,价格趋稳,新开工、投资中低速增长”的特点。商品房销售面积受到政策、货币环境的影响,将出现回调,预计全年降幅将达到9.3%-11.3%。供应方面,企业在市场调整时期处于观望态度,补仓意愿不大,拿地投资将有所减少,房地产投资增速将在5.1%-7.1%之间。

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