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城镇化夯实 三四线楼市需求基础

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对于三四线城市来说,春节是楼市的“一扇窗”。当然,这并非单指返乡置业的规模,而是春节返乡后观察到的微观变化。颇受关注返乡置业潮,主要发生在2016年和2017年。因为,从2015年“3·30”开始(降低二套房首付、营业税免征期从5年减为2年),主要针对三四线城市的“去库存”全面展开。

由于热点楼市2015年率先启动新一轮回升,高房价倒逼购房需求外溢,三四线楼市全面反弹,由此催生了2016年和2017年史无前例的“返乡置业潮”。2018年,楼市政策大环境“由松转紧”,按揭贷款投放启动规模控制,1月份全国首套房贷利率同比上升21.75%。同时,“去库存”重点下沉到县域,三四线楼市政策基调已从“去库存”渐进转向“稳房价”,甚至今年春节期间还有三四线城市出台限售或收紧公积金贷款的调控政策。此外,今年棚改货币化比例将从2017年的60%大幅下降。因此,今年春节期间600多个三四线城市难现2016-2017年盛况空前的“返乡置业潮”,也在情理之中。数据显示,21个城市春节期间交易量下降30%。

笔者认为,春节并非楼市常规时期,不能代表主流需求,专业机构统计仅涵盖重点城市及周边三四线城市。因此,数据并不能代表占全国600多个三四线城市,而高基数和去库存后供应跟不上也导致数据同比不理想。近年来,除“去库存”、棚户区改造、小城镇建设等楼市政策外,据笔者研究和回乡所见,三四线城市或县城楼市基本面变化很大。

一是与大城市、所辖市县镇乡之间实现基础设施互联互通。近年来,不管是高铁建设、轨道交通,还是道路“村村通”,物流和电商“进村”,覆盖14亿人的基础网络将大中小城市、城乡高效链接。二是公共服务城乡间均等化。近两年,互联网、广播电视、电商基本实现“全覆盖”,“新农合”和“新农保”让广大乡村农民实现了就医和最低生活保障,笔者老家村民基本医疗报销最高可达60%。另外,农民大规模进城,国家鼓励资本下乡,加上基础设施到位,耕地承包和规模化种植养殖已成为普遍趋势,这也增厚了农民的社会保障。三是三四线城市和县城的面貌全面改善。近年来,公共服务“补欠账”明显倾向三四线城市及县乡镇村,借助于棚改和危房改造以及基建投资、转移支付,三四线城市和县城地下管网、教育医疗等市政和公共设施快速跟上。

目前,三四线城市甚至是县城的面貌与中心城市的差距明显减小。根据国家统计局的数据,2014年以来,农村居民实际可支配收入同比增速比城市居民高出1个百分点左右,城乡居民恩格尔系数近10年来均下降10个百分点。收入增长、社保和公共服务改善,加上生活成本低,三四线城市及农村居民消费增长有支撑。

同时,基础设施互联互通和公共服务均等化,三四线城市辖区内县城及乡镇农村居民的眼界拓宽了,观念更新了。作为升级消费的住房需求,必然会迅速崛起。同时,不管是农村村民,还是乡镇及县城居民,到县里或市里接受良好教育,近年来备受重视。另外,新生代农民对城市丰富而美好的生活无比向往,而近年来大城市房价快速上涨后,绝对水平已难以承受,到三四线城市购房是满足其置业梦的选择。再加上近年来三四线城市及县城的面貌大为改观,因此,不管是大城市就业人群返乡购房,或是三四线城市改善需求,还是进城购房需求,三四线楼市已经被激活。

目前,三四线楼市需求分四类,即本市居民改善型需求、返乡置业需求、辖区内居民或村民进城购房、棚改释放被动需求。近期,安居《2017-2018返乡置业报告》显示,59%的大城市受访者有返乡置业意愿,其中34%因在工作地买不起房或限购而返乡置业,33%希望改善长辈和孩子的居住条件,23%希望日后回乡发展有个落脚点,仅10%是投资需求。2017年,艾普大数据与移动运营商合作,对三四线城市买房人群筛选发现,54.1%的来自三四线本地,年龄主要集中在36-45岁和46-55岁两个阶段。

可见,县乡镇村进城购房,户籍在本地而就业在大城市的人群返乡是主流需求,成家生育、父母在城里为子女购房是重要驱动。三四线城市存量房整体供给效率较低,加上城镇化、农民工或就业回流驱动,已被激活的三四线楼市将持续创造需求。同时,产业内迁、基础设施互联互通和公共服务均等化、都市圈或大中小城市协同发展战略、大消费越来越下沉,以及分享城市化红利的诉求等,使得这些需求是可持续和有效的。

笔者认为,国家强调“租购并举”,意在让新市民能够体面地租赁,在城市稳定下来,但并不排斥他们买房的诉求,而是量力而行的“先租后买”。由于大城市高房价,回乡创业和买房也受国家鼓励,这是城镇化与房地产协调发展的过程,也是三四线城市和县城楼市健康发展的保障。

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