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自持租赁房“预付费” 被指存高风险

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近日,关于自持租赁住房项目翡翠书院推出“月租金最低1.5万、10年租金180万元起”的租赁产品的报道引发广泛关注。对此,专家表示,开发商仿照商品房预售创设出“预租”,这种做法存在巨大风险。而开发商以成本反推租金,偏离了市场实际。

  一旦发生延期交房

  租客权益难以保障

翡翠书院项目位于海淀区北清路与永澄北路交会处北1000米处。2016年万科通过现场竞拍取得该项目,100%自持租赁。据了解,为了回笼资金,该项目将启动预租: 90平方米三居室的月租金为1.5万至1.8万元,180平方米以上的复式四居室月租金为3万至4万元,租期10年,租客需提前一次性支付租金180万元-480万元。

中央财经大学法学院院长尹飞表示,房屋租赁一般都是“一手交钱、一手交房”,租客交付租金后即可入住。但所谓预租与普通租赁不同,系模仿预售而创设的。就预售的实践而言,业主一次付清全部价款之后,需要等待相当长的时间方可完成交付,再过一段时间才能完成登记取得房屋所有权。尹飞表示,为保障业主的权益,法律对开发商的契约自由进行了较大限制,例如规定预售的条件、建立预售备案制度等。但针对预租,目前相关法律法规和规章政策中没有任何类似预售制度、维护承租人利益的特别规定。

在尹飞看来,该项目最快也得到2020年才能入住,租客提前两年支付一大笔租金,面临很大的风险。一旦发生延期交房、房屋品质未达到约定标准甚至房屋被第三人依法取得或者查封等情形时,由于缺乏制度规范,租客的权益很难得到法律保障。

  租金水平偏离实际

  不利租赁市场发展

北京房地产中介行业协会会长李文杰认为,开发商以成本反推租金,目的是要转嫁拿地成本和建设成本,实现企业的利益。但这种反推出来的租金水平,已经完全偏离了市场实际,“租金这么高且要提前一次性支付,远远超出了绝大部分租客的承受能力。且具备这种支付能力者,与其花一大笔钱去租房,倒不如去买房。”

李文杰认为,国家培育发展住房租赁市场的初衷,在于通过租赁市场解决广大中低收入者的居住问题,使买不起房子的群体可以先租房居住。而翡翠书院的做法显然背离了国家的政策方向,而且高租金定价也给周边房主租金报价带来不必要的干扰,不利于区域住房租赁市场平稳发展。

据介绍,去年以来北京(楼盘)落实中央“租购并举”方针,大力发展住房租赁市场。按计划,从去年起的5年里,将供应50万套租赁住房。这些租赁房源租金、租期稳定,租金价格将大大低于翡翠书院定价。同时,北京市政府还计划推出职工集体宿舍,面向城市运行保障的服务人员和外来务工人员进行租赁。所以普通百姓的租赁住房需求,将会得到有效满足。

  存在变相销售嫌疑

  政策禁止以租代售

李文杰表示:“这种做法将对后续的自持租赁项目产生负面的示范效应,有损行业龙头企业的形象,也丧失了大企业应有的社会责任感。”此外,有业内专家认为,翡翠书院的做法有“以租赁的名义行销售之实”之嫌。

记者了解到,去年北京市住建委联合规土委发布了《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》,明令禁止以租代售及变相销售。去年3月有开发商与企业合作“众筹建房”,企业以租代售,就已经被多个政府部门多次约谈。

去年12月,有媒体报道“中国铁建(601186,股吧)理想家”项目对外宣传“ 企业自持商品房租金一次付10年押金要付20年”,北京市住建委立马约谈了其开发建设单位中,叫停了一切相关宣传,有力地打击了部分企业的“不良意图”。

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