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贾康:过往的楼市调控 往往从一个极端到另一个极端

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4月22日晚,海南省政府发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》,实施海南省全域限购政策,引起社会广泛关注。

自2016年“9·30”新一轮楼市调控以来,各地调控举措密集颁布。进入2018年,我国楼市调控从严基调依然未变。据中原地产研究中心统计,今年第一季度,全国主要城市出台的房地产调控措施已超过76次。国家统计局数据显示,多数地方房价已经从2016年的疯涨状态逐渐降温,2018年3月份一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.6%,二手房价格首次出现下降。不过,调控下的楼市依然暗流涌动,虽然热点城市房价有所下降,但从70个大中城市房价波动状况观察可见,3月份房价上涨的城市数量却在增加。

从1998年住房体制改革以来,我国房地产市场历经了多轮调控。在过往的调控中,往往出现“打摆子”的情况:房价上升、热度过高时,一个劲地打压;过了一段时间后,又摆到反方向,从一个极端转到另一个极端。甚至不少城市在取消限购限贷后,还给买房者以政府补贴,鼓励大家出手交易。这种坐“过山车”“打摆子”的情况显然不是健康状态,只能治标、不能治本。

要深层次解决楼市治本问题,必须总结过去的得失,推进“双轨统筹”的楼市制度框架,配之以土地、投融资、税费等方面的制度变革,共同攻坚克难。此前,中央已经强调房地产行业的健康发展需要解决长效机制问题,而且要落实到解决基础性制度建设的问题上。这其实就是治本的思路。

首先是住房制度。目前,双轨统筹(政府主导的“保障轨”与商品房的“市场轨”有效统筹)的住房制度框架越来越清晰。经过多年发展,保障房从曾经十多种形式的经济适用房,收缩成现在明确的两种:一个是公租房,即把“廉租公租”概念打通,统称为公租房;另一个是越来越受重视的共有产权房,虽有产权,但不是完全的,而是政府和住房主体共同持有,不能随行就市交易,也不能把卖房收入全部归购房者。在保障轨以外,是平常所说的商品房轨道。

合理、可持续的保障房和商品房双轨统筹是非常重要的制度框架,既可使社会中低收入阶层和收入“夹心层”稳妥得到“住有所居”的托底,又能使中高收入家庭在商品房的市场轨道上解决住房问题,对房地产市场健康发展会产生长效支撑作用。

其次,治本还需推进相关税费制度改革,特别是在住房保有环节的房产税制度改革上要攻坚克难。房产税制度是以经济杠杆改变楼市供需双方的预期和行为,通过抑制炒房行为,减少住房空置率,使房地产市场交易价格趋于平稳,市场健康度得以提高。除了能对楼市价格“压舱促稳”,房产税还会促使地方政府加快职能转变,推动地方税体系完善,优化收入分配、财产配置等再分配调节作用。

根据今年全国两会上相关部门表态,房地产税改革“立法先行”工作有望年内启动。在经过立法程序由全国人大审议通过后,此税将授权地方政府根据辖区情况区别对待,分步实施。同时,与住房有关的土地开发、商品房交易环节税费,也应一并考虑整合优化,尽可能降低纳税人负担。

再者,土地制度、投融资制度等都是与楼市“治本”相关的基础性制度。土地开发、利用方面的“地票”,土地收储、农村建设用地流转等改革,投融资方面的PPP、政策性融资等创新,都应积极推进,以利于合力打造我国房地产领域健康发展、楼市标本兼治的“长效机制”。有分析称,今年有望成为房地产市场长效机制建设取得突破性进展的关键年。目前看,在坚持“房住不炒”定位下,管理部门对加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度已经作出相关部署。

(本文转自经济日报,原题为《楼市调控要加快治本步伐》,作者系华夏新供给经济学研究院首席经济学家、中国财政科学研究院研究员)

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