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融创中国成长史:销售额43倍跃级的秘密

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纵观中国房企发展历史,成功或失败路径可能相似,但融创中国的跃级路径难以复制。如果说调控为其发展创造了机遇,那么并购真正开启了规模扩张之门。

自2010年上市以来,融创中国(01918.HK)是中国房企中实现“销售额跨越式增长”的典型黑马。从上市之初仅83.3亿销售额,到如今的3600亿,融创销售额增长约43倍。

在顺驰年代,孙宏斌曾被评价为“到处拿地的偏执狂”,而纵观融创中国多年扩张逻辑,他反复强调的是“地不能买贵”。在控制拿地风险的同时,融创意外开启了并购大门。这不仅令公司规模和利润迅速增长,也令其避开了哄抢高价地的局面。

借助调控带来的弯道超车机遇,融创中国从上市之初排名在行业40位之外,跃升至2017年位列排行榜第4名。

43倍跃级

如果在中国房企中寻找一匹跃级“黑马”,确实非融创中国莫属。

2010年10月,融创中国闯关上市成功。尽管这是一家曾经充满“故事”的公司,但当时,无论是土地储备、开发面积还是销售额,其都是一家“小公司”。招股书显示,彼时融创土地储备仅590万平方米,在天津(楼盘)拥有五个项目,北京(楼盘)两个、重庆(楼盘)两个、无锡(楼盘)三个、苏州(楼盘)一个项目。那一年其销售额83.3亿,过百亿销售的房企在中国有40家。

今非昔比。2017年财报显示,融创新增权益土地储备约5253万平方米。截至2018年3月26日,包含旧改等协议状态的储备在内,融创拥有土地储备共约2.18亿平方米,整体货值约人民币3万亿元,超96%的货值位于一线、二线及环一线城市。

土地储备的大幅扩张也令其销售额跨越式增长。2017年融创实现合同销售金额3620.1亿,同比大增140.3%,位列行业第四;权益合同销售金额2656.0亿,同比增155.5%。其在上海(楼盘)、天津、重庆、杭州(楼盘)、武汉(楼盘)等19个主要城市销售排名前五,27个核心城市销售排名位列前十。

近8年来,融创中国年度销售额数据分别是83.3亿、192亿、356亿、547亿、658亿、682亿、1506亿及2017年的3620亿。根据21世纪经济报道记者计算,8年间,融创中国销售额实现了43倍增长、五个年份销售额大幅增长。

随之带来的是利润释放。财报显示,2017年公司实现营业收入658.7亿元,同比增长86.4%;毛利136.3亿元,同比增长181.1%;毛利率20.7%,同比提升7个百分点。公司拥有人应占溢利110.0亿,同比大增344%;公司拥有人应占核心净利111.2亿,同比增长259.1%。融创建议派发2017年度末期股息每股0.501元,同比增长94.9%。

值得注意的是,规模扩张与高利润率很难兼得。记者注意到,上市以来,融创中国净利润率表现一般,2016年其净利润率一度低至8.31%。另外,规模扩张与总负债增长同步。2010年,融创中国总负债仅110.86亿,但2017年这一数字达5624.64亿,负债总额高达50倍。

不过截至2017年末,融创拥有账面现金及现金等价物967.2亿,同比增长38.5%,营运资金充裕,位居安全水平。

增长的秘密

纵观中国房企发展历史,成功或失败路径可能相似,但融创中国的跃级路径难以复制。如果说调控为融创中国的发展创造了机遇,那么并购真正开启了其规模扩张之门。

在顺驰年代,孙宏斌曾饱受激进扩张之苦,因此,自创办融创以来,孙宏斌曾多年坚持“高端精品”和“区域聚焦”两大战略。甚至在2010年10月上市之初向投资者承诺,上市后不会考虑向全国扩张,而是稳守现有的北京、天津、苏南、重庆等少数区域。只有时机相当成熟、确为区位良好的地块才会考虑去拿。

事实上,上市后两年内,融创也确实在遵守上述承诺,谨慎扩张。2011年,孙宏斌对21世纪经济报道说,上市这一年,他最大的感受是幸运地遇到了宏观调控。言外之意是,正因为房地产调控,融创中国才有了超越性的发展机会。

孙宏斌所说的机会指两点:第一,调控引发限购,令购房者更加惜购,因此利好高端住宅市场;第二,如果没有调控,房地产市场更多的机会是属于土地储备多的房企,融创并没有太多储备。

意外的是,调控带给孙宏斌真正的利好是开启并购。2012年开始,融创中国便开始在全国收购项目和土地,其凶猛的风格在近几年犹为明显。在融创中国并购史上,相继出现绿城中国、佳兆业、雨润、融科、金科、万达等知名房企的身影。尽管这其中有成功也有失败,但相继并购为融创中国持续增加了知名度以及扩张能力。

2015年,融创进一步在强二线城市中占位,当年通过收购中渝置地部分项目,进入西南重镇成都。此外还进入南京(楼盘)、武汉、西安(楼盘)、济南(楼盘)等城市。2016年其并购不断,收购金科地产股份,成为其第二大股东;从恒大手中收购青岛嘉凯城(000918,股吧)全部股权;收购莱蒙国际位于三河燕郊、上海、南京、杭州、深圳(楼盘)及惠州(楼盘)的7个项目公司所有股权;以137.88亿元代价收购联想旗下所有地产业务。财报显示,2016年公司共对外发起16笔收购(包含对同一家公司发起的连续收购),涉及资金595亿元。

2017年的态势更是凶猛,连续发起10笔并购,甚至参与万达那场“世纪大并购”。当年7月,万达商业将13个文旅项目91%股权以438.44亿元的价格转让给融创房地产集团,并由交割后项目承担现有全部贷款约454亿元;两项交易总金额637.5亿元。经记者统计,2017年融创并购涉及金额高达1065.04亿。

孙宏斌说,“王健林没有给任何人机会,他第一个找我谈就成了。为什么我们成了?就是因为名声好!我们说话算话,写在合同上算,不写在合同上也算。融创品牌分两大块,一块硬实力就是过去说的文化、价值观、战略、执行力、产品、服务等;一块软实力就是信用、口碑,是To B的。在老板圈子里你有口碑,你吃点亏,不卖了还可以退。做生意不亏钱,做不了大生意。这就是我们老能做成并购的原因。”

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