网易首页 > 网易房产 > 正文

未来房地产市场:谁将在万亿元租赁市场中胜出?

0
分享至

随着房地产市场逐步由增量时代转变为存量时代,企业和资本的关注点不断从前端开发向后端服务和资产管理转移。“房住不炒,租购并举”开启了房地产行业的租赁新 时代。根据易居研究院的研究测算,未来十年我国租赁市场规模将达到4万亿元左右,这个万亿元市场目前为止仍未成长出一个千亿元市值的公司,租赁市场整体上仍是一座尚待挖掘的金矿。

一、住房租赁企业呈现多专业背景的特征

长租公寓企业的概念可以分为狭义的概念和广义的概念,广义的长租公寓企业是指参与租赁市场全产业链的企业主体,包括基金、互联网平台公司等,而本文所指的范围是狭义的概念,即以直接面向市场供应租赁住宅产品的企业。根据住房租赁市场化企业的专业基因来分类,可以分为地产开发基因,中介服务基因,酒店运营基因以及创业运营基因。

(一)地产开发基因

随着整个房地产行业的转型升级,房企告别了过去高增长、快周转的时代,过去房企这种类制造业的发展模式不可持续,未来将是服务业的发展模式,特别是当前一线城市住宅土地一级市场拿地均规定了不少于15%的自持物业面积,更加考验房企的运营服务能力,这样才能够不断提升持有物业的价值。地产开发商在房源方面优势明显,依靠自身在产业链多年深耕的经验,能够以较低的成本完成房屋设计、装潢改造以及商业服务管理等,大幅降低出租房屋初期投入成本。此外地产商拥有明显的资金优势,能够专注于早期获取集中式优质房源,在竞争日趋激烈的长租公寓市场突出重围。

(二)中介服务基因

房地产服务中介作为连接房东和租客的桥梁,具有强大的数据优势,主要采用分布式收房的方式,能够以较低的成本迅速收集分散在当地各处的房源,规模扩张较快。同时与租客直接对接,精准定位不同偏好消费者,充分受益于其庞大的用户数据积累。

(三)酒店运营基因

酒店运营管理类企业有着涉足租赁市场的先天优势,相对于酒店,长租公寓投资额更低、服务人员更少、空置率更低,吸引了传统酒店集团的加入。早在多数开发企业还在以“开发+销售”模式快速壮大之时,一些外资背景的酒店业主或酒店管理公司,即已将“服务式公寓”“酒店式公寓”的概念引入了中国。在国内,从广义上讲,可以将服务式公寓或酒店式公寓理解为租赁市场的高端产品。随着长租公寓市场的不断发展,酒店背景的企业也逐渐切入中端乃至低端的公寓市场。酒店运营管理基因企业的优势在于住客和存量物业的管理经验上要比别的市场参与者都丰富,运营效率有先发优势,并且在物业资源端,与开发商相似,酒店集团也拥有较多的存量物业可以进行改造转变物业运营功能。

(四)创业运营基因

《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》(国办发[2015]85号)明确提出积极发展长租公寓等满足广大人民群众消费需求的细分业态,鼓励参与企业开展电子商务,实现线上线下互动发展,促进营销模式和服务方式创新。大量的创业类公寓企业借政策东风大力发展以O2O为代表模式的公寓类业务。创业基因企业与其他市场参与者相比而言,他们在资源端和资金端都没有先发优势,但经营思路和方式灵活,通常能在一个细分子领域中实现超速跨越。对于创业型公寓管理公司而言,领导者对细分市场的敏锐选择、商业模式的适应性、团队的执行能力都是更重要的市场竞争利器。

二、轻中有重,重中有轻才是租赁企业发展之道

住房租赁企业当前的发展模式主要是重资产和轻资产。所谓重资产,即企业通过拿地自建或收购改造等方式获取并持有房源、对外出租,通过获得资产增值收益和收取租金获取利益的模式。多数资产形态以集中式为主。

轻中有重,重中有轻,轻重并举是长租公寓企业未来发展方向及稳定的发展模式。轻若没了重的支撑,则会无法获得资产增值收益,这部分收益从美国成熟的租赁企业来看,是构成利润的重要组成部分;重若没了轻的内涵,则资产和租金增值无从谈起,重资产唯有嫁接轻的运营服务才能够实现资产增值与租金增值的双丰收。

三、哪类企业将有望冲千亿元规模?

我国当前租赁市场处于方兴未艾阶段,未来住房租赁市场将会迅速的发展壮大,租赁市场规模将会与日俱增,企业之间合作、整合与并购也会频频发生。未来看好三大基因主体发展:

首先,以政府国企背景的企业在获取土地及物业资源上具有先天优势,其定位作为压舱石对整个租赁市场的基础建设具有不可或缺的重要意义,政府国企基因企业在租赁住房保障领域将成为绝对主体。最有可能先达到千亿元规模。

其次,开发商基因由于过去二三十年房地产的发展经验累积,在规模发展、资金融资、资源获取、人才集聚、成本控制、租赁客户转化购买客户上均具有比较优势,因此地产开发基因企业同样具备千亿元规模的优势。至于创业运营基因企业将成为开发商基因租赁企业的主要服务供应主体或是收并购主体,其重资产发展及规模扩张将会受到商业模式的制约,而难以“轻重并举”将成为这类企业提升盈利水平的障碍。

最后,中介服务基因企业由于能够连接房东和租客,具有强大的数据优势,能够抓住租赁市场规模最大的私人住房出租业主,根据预测,2030年我国整个租赁市场的规模将达到4万亿元左右,而当前我国80%租赁住房源于个人商品住宅,如果能够获得30%的个人委托房源租赁,未来分散型轻资产模式将是万亿元市场规模,但这一模式相对于自持物业模式来讲,在房源和运营上难以形成规模优势而利润率偏低,但这一类企业规模的扩张会比前两种基因的企业更加迅速。

相关推荐
热点推荐
进入新领域!施一公团队首次发现长期手机等电磁辐射会影响睡眠

进入新领域!施一公团队首次发现长期手机等电磁辐射会影响睡眠

iNature前沿
2021-08-01 12:02:27
菲律宾奖励奥运冠军400万,印度奖励300万,中国运动员奖励多少?

菲律宾奖励奥运冠军400万,印度奖励300万,中国运动员奖励多少?

重庆股侠
2021-07-31 14:07:52
傅彪去世已有16年,承诺要帮他养儿子的葛优,做到了吗?

傅彪去世已有16年,承诺要帮他养儿子的葛优,做到了吗?

怪猫闲娱
2021-08-01 16:00:02
吴亦凡“选妃”5个要求:单亲听话长相清纯,18岁左右没碰过男人

吴亦凡“选妃”5个要求:单亲听话长相清纯,18岁左右没碰过男人

健康与生活常识
2021-08-02 18:00:10
8省新增确诊53例,安徽一市166人被隔离,安徽发布重要提醒...

8省新增确诊53例,安徽一市166人被隔离,安徽发布重要提醒...

脑洞碎碎念
2021-08-02 10:39:21
美国女子超速行驶被警察拦,结果后备箱发现两具儿童腐尸

美国女子超速行驶被警察拦,结果后备箱发现两具儿童腐尸

APD亚太日报
2021-08-02 17:14:34
年轻人的“提桶跑路”,为何逐渐演变成,一种普遍的社会现象?

年轻人的“提桶跑路”,为何逐渐演变成,一种普遍的社会现象?

小举史无双
2021-08-02 17:38:40
国内配料用植脂国外用乳脂?梦龙回应称植脂环保后删文

国内配料用植脂国外用乳脂?梦龙回应称植脂环保后删文

观察者网
2021-08-02 16:49:11
杨颖甜唱生日快乐歌,为黄晓明姥姥庆祝93岁生日,力破离婚传闻

杨颖甜唱生日快乐歌,为黄晓明姥姥庆祝93岁生日,力破离婚传闻

小李诉娱乐v
2021-08-02 18:40:26
为何iPhone苹果手机从来不找任何明星代言?现在看来是明智的决定

为何iPhone苹果手机从来不找任何明星代言?现在看来是明智的决定

可爱评机
2021-08-02 10:32:57
淮安某旅游团成“散毒团”?武汉再现疫情,紧急屯粮有必要吗?

淮安某旅游团成“散毒团”?武汉再现疫情,紧急屯粮有必要吗?

39健康网
2021-08-02 19:51:06
网传吴亦凡供出了潘玮柏林俊杰,“人间大炮”林俊杰也要凉了?

网传吴亦凡供出了潘玮柏林俊杰,“人间大炮”林俊杰也要凉了?

八卦详闻
2021-08-02 07:47:12
这个爱打麻将的确诊老太太,把扬州坑惨了!

这个爱打麻将的确诊老太太,把扬州坑惨了!

远荐
2021-08-02 23:26:38
恒大地产拖欠广告费,遭利欧股份起诉并申请保全3.56亿元

恒大地产拖欠广告费,遭利欧股份起诉并申请保全3.56亿元

第一财经资讯
2021-08-02 22:13:56
飞机驾驶员拍下私人飞机与两个高速UFO擦肩而过瞬间

飞机驾驶员拍下私人飞机与两个高速UFO擦肩而过瞬间

痴迷探索世界
2021-08-02 23:50:24
一触即发!两条消息再掀起“台海风云”,解放军几乎明示准备打仗

一触即发!两条消息再掀起“台海风云”,解放军几乎明示准备打仗

言真热点
2021-08-01 18:24:31
诚心找抽!英国航母在南海训练,放出美国隐身机,解放军严阵以待

诚心找抽!英国航母在南海训练,放出美国隐身机,解放军严阵以待

君清奇趣
2021-07-30 19:30:19
曝林生斌现任家庭情况,原来跟朱小贞相比,小乐才是真豪门

曝林生斌现任家庭情况,原来跟朱小贞相比,小乐才是真豪门

喵星娱乐家
2021-08-02 13:54:02
妻子劝说丈夫另寻新欢,三人共同生活,丈夫:都是她的错

妻子劝说丈夫另寻新欢,三人共同生活,丈夫:都是她的错

宝钰故事会
2021-08-01 16:26:14
女排最后一张全家福,全队向郎平鞠躬!笑中带泪全哭了,感谢有她

女排最后一张全家福,全队向郎平鞠躬!笑中带泪全哭了,感谢有她

嘴炮体坛
2021-08-02 18:29:57
2021-08-03 05:32:49

头条要闻

王莉霞成全国唯一的“60后”女性省级政府党组书记

头条要闻

王莉霞成全国唯一的“60后”女性省级政府党组书记

财经要闻

体育要闻

雯雯的表演赛!又猛又萌 00后的碾压

娱乐要闻

“京圈女王”徐静蕾的瓜

科技要闻

抢锂!传统汽车制造商"组团"冲击特斯拉

汽车要闻

途铠的轿跑版? 大众欧洲发布Taigo全新SUV

态度原创

手机
健康
本地
房产
军事航空

手机要闻

苹果出手!吴亦凡作品全部下架了

青少年配眼镜应重视验光环节!

本地新闻

刘洋:不管对手是谁,我们中国人是不会低头的

房产要闻

重磅!广州黄埔区取消人才住房政策

军事要闻

央视曝光:轰-6J挂4枚鹰击-12超音速反舰导弹