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50城土地交易额上涨四成 房企渐趋理性溢价率下调

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“地王”虽许久未现市场,但今年以来的土地交易仍然维持着旺盛的势头。

中原地产近日发布数据显示,截至6月25日,今年50大城市合计土地出让金达17019亿,同比多卖了4839亿,涨幅达40%。其中,杭州、长沙、长春等热点城市的涨幅超过100%,济南、福州、南通、青岛则超过200%。

房企方面,大型企业总体拿地支出仍维持高位,但态度已趋理性。今年以来,热点城市土地交易价格较为平稳,溢价率普遍收窄,流标、流拍现象逐渐增多。

分析人士指出,这是库存短缺和资金链趋紧双重影响的结果。随着融资渠道进一步收窄,未来土地市场将可能进入降温通道。

二三四线城市交易旺盛

根据中原地产统计,一线城市土地交易相对冷淡,北京(楼盘)、上海(楼盘)、广州(楼盘)都出现土地出让金同比下降的情况,北京、广州的土地交易面积也同比有所下滑。深圳(楼盘)土地交易偏少,甚至没有进入前50强。

上半年土地交易旺盛的区域,主要位于热点二线城市和部分三线城市。其中,杭州成交土地1533万平方米,同比增长51%。土地出让金规模达1469亿元,同比增长119.73%,成为上半年土地出让金最高的城市。

其他二线城市中,重庆(楼盘)土地出让金超过800亿,苏州(楼盘)在700亿以上,郑州(楼盘)、济南均超过600亿。

部分三线城市的土地交易也十分旺盛。常州(楼盘)、嘉兴(楼盘)、湖州(楼盘)、南通的出让金均在300亿以上,同比大幅提升。徐州(楼盘)、菏泽也超过200亿。考虑到这些城市的地价水平无法和一二线城市相比,这种交易规模已属庞大。

土地交易旺盛的直接原因,在于地方政府推地规模加大。

按照自然资源部的要求,热点一二线城市去年纷纷制定了土地供应五年计划,其中大部分城市的供地规模都有所提升。今年以来,这些城市土地供应仍然保持旺盛水平。

如今年5月末,杭州市下城区宣布,2018年计划推出22宗地块。当地市场人士表示,这样大范围大面积集中土地推介,对下城来说是第一次。宁波(楼盘)也于6月初首次公布月度土地出让计划,当月共计划出让经营性用地25宗(其中住宅用地24宗),土地面积1745亩,远超去年同期。

对于三四线城市来说,大规模推地有着另外的原因。上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道记者表示,一方面,近年来的棚户区改造,腾出了不少优质地块;另一方面,地方政府对土地财政仍有一定程度的依赖。

他还表示,更深层原因在于这些城市的库存规模已至低位。根据上海易居研究院监测,截至2018年5月底,100个城市新建商品住宅库存总量为42708万平方米,环比减少1.6%,同比减少8.2%。“当前全国100城库存规模相当于2012年3月的水平,即回落到了六年前的水平。”

该机构还指出,2018年5月,100个城市新建商品住宅存销比为9.8个月,比4月份的10.3个月有所下滑。而根据行业经验,合理的存销比区间应维持在12-16个月。

“存销比继续走低,也可以解释近期全国百城房价依然上涨的现象。”该机构表示。

 房企态度趋于理性

从房企角度看,对土地的需求仍然旺盛。中原地产统计显示,截至6月27日,仅统计招拍挂市场的权益拿地金额,今年就有30家房企拿地超过百亿,合计拿地金额高达7594亿。

其中,碧桂园土地支出已高达880亿,位居房企之首。万科为613亿,保利546亿,龙湖、中海、华润、旭辉的拿地金额都在300亿以上。

该机构还认为,如果算上并购市场,房企在拿地中的支出还将提高。

中原地产还指出,大中型房企前5月业绩普遍向好,其资金状况有所改善。加之企业对规模的追求仍然强烈,使得“调控持续加码趋势下,房企依然在明显的拿地加速过程中”。今年前5月,房企到位资金增速为5.1%,比前4月提高3个百分点,在连续三个月收窄后首度提高。

但与往年相比,房企在土地市场已经理性了许多,这直接表现为,大部分热点城市的土地溢价率出现下降。其中,今年以来杭州土地溢价率为41.63%,同比下降22个百分点;重庆的溢价率为13.95%,同比下降46个百分点;北京的土地溢价率仅为14.02%,下降51个百分点。

某大型房企西安(楼盘)公司负责人向21世纪经济报道记者透露,总部对区域公司的拿地预算收得很紧,从去年下半年以来,公司还没有在西安拿地。他同时认为,土地出让条件苛刻,也限制了企业的拿地热情,比如配建规模增多、限价条款严格等。

该人士表示,当前西安限价政策较为严厉,且有长期化趋势。对于在当地有一点土地储备的企业来说,现阶段更加注重利润和现金流,而非继续扩张。

受多重因素影响,今年以来,不但高价地难觅踪影,流标流拍现象也开始增多。6月28日,安徽阜阳出让三幅地块,总面积21.66万平方米,最终全部流拍。同日,北京朝阳区焦化厂的保障房项目地块因无人报价而流标,这是北京今年第7宗流标地块。

从需求端来看,未来房企在土地市场的敏感度和谨慎度还将提高。近期,审计署、央行等部门密集释放房地产融资层面的利空消息。多数分析人士认为,已持续收紧了两年的融资政策,将可能迎来新一轮加码。

同策研究院首席分析师张宏伟还指出,2018年房企面临的压力将真正体现(2016年房企集中加杠杆扩张,借贷资金平均周期2年,因此,2018年资金到期集中兑付压力加大),降准也救不了这些资金面紧张的房企。

这将给房企的资金状况带来更大压力,进而影响到土地市场。多数分析人士认为,未来土地市场将继续趋于平稳和理性,交易规模可能会有所下降,低地价、低溢价率将成为常态。

国土部下属的土地勘测规划院近期也发布报告指出,“随着市场调控预期趋向稳定,地方治理水平不断提高、精准调控下沉区县、住房租赁体系逐步构建,未来一段时间内,土地市场将继续保持平稳,住宅地价进一步收窄的预期持续。”

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