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2018年,房企信用评级调整情况出炉!

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截止至7月15日,2018年房企主体信用评级调整持续发布。通过监测销售业绩TOP100房企,我们获取约70家样本房企主体信用评级情况。8家房企主体信用评级出现调整,其中7家企业信用评级上调。

一.

两大特征透析房企信用评级

表:2018年典型房企主体信用评级情况

2018年,房企信用评级调整情况出炉!

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规模小,但信用评级不一定低。从数据统计看出以上四个梯队中均有信用评级为AAA的房企,而且监测的TOP51-100梯队房企中也有10家房企主体信用评级为AAA。

2

信用评级高的房企多集中于规模型房企。虽然信用评级为AAA的房企出现在以上所有梯队中,但从占比来看呈逐渐下降趋势。TOP30梯队房企主体信用评级基本均维持在AA+以上,多数为AAA;排名TOP31-50和TOP50-100的房企主体信用评级以AA+为主。

二.

信用评级青睐房企业绩提升

在亿翰监测的样本中,2018年共有8家房企主体信用评级出现调整,其中有7家房企主体信用评级上调:4家公司主体信用评级由AA+上调至AAA,分别为北京城建(600266,股吧)、复地集团、旭辉集团和金科集团;3家公司主体信用评级由AA上调至AA+,为上海大名城(600094,股吧)、光明地产和信达地产(600657,股吧)。

表:2018年典型房企主体信用评级调整明细

综合来看,评级机构最关注的是房企主体的经营业绩和土地储备问题。以复地、旭辉、金科、上海大名城和信达等典型房企为例,2017年5家房企销售业绩均出现不同程度的提升。从土地储备上来看,5家房企存续比均在2.5年以上,土地储备较充足。

综合来看,评级机构最关注的是房企主体的经营业绩和土地储备问题。以复地、旭辉、金科、上海大名城和信达等典型房企为例,2017年5家房企销售业绩均出现不同程度的提升。从土地储备上来看,5家房企存续比均在2.5年以上,土地储备较充足。

图:2016年-2017年典型房企销售金额变动情况

表:截止2017年底,典型房企土地储备面积及存续比情况

2018年,房企信用评级调整情况出炉!

数据来源:亿翰智库

1.金科股份(000656,股吧)——区域竞争力强,拉动业绩快速上升

金科集团在重庆(楼盘)区域保持领先地位,带动整体签约销售金额的快速上升。2017年度公司实现营业收入347.58亿元,同比增长7.82%,其中位于重庆区域的2个项目贡献公司主营业务收入的10.21%,2017年度销售回款约550亿元,同比增长66.94%。

2. 旭辉集团——项目布局合理,盈利空间大

旭辉集团项目主要布局于长三角、环渤海及中西部地区,抗风险能力较强。在房企调控政策较强的背景下,公司积极推进三四线库存去化,进而大幅提升经营业绩。另外2017年公司新增权益土地储备多数布局在一二线城市,且新获取土地楼面均价为8206元/平方米,较合理的土地价格也可以为公司带来可观的利润水平。

3. 上海大名城——多元化业务,现金流量由负转正

上海大名城借助自身多元化业务改善现金流状况,基于“产业+资本”双轮驱动战略,公司金控业务目前拥有两只产业基金(名城大消费产业基金和大名城城镇化建设基金)。 2017年公司金控板块实现营业收入12.11亿元,同比增长44.7%,毛利率达45.58%,公司经营性净现金流量由负转正,增强了其偿债能力。

4. 北京(楼盘)城建——土地储备充足,经营业绩可观

2017年公司土地储备主要位于一二线城市,棚改项目也为公司提供较多土地补充,截止2017年底累计土地储备面积为916.2万平方米,新开工及在建面积也保持在较大规模。2017年公司实现营业收入140.43亿元,同比增长20.77%,销售回款约174.61亿元,同比增长3.33%,超额完成各项经营指标。

5.光明地产——控股股东担保,安全性增强

凭借股东光明集团在资金、融资和土地资源方面的大力支持,光明地产经营业绩提升。而且光明集团为光明地产所发行的债务(“16光明房产MTN001”、“16光明房产MTN002”和“17光明房产MTN001”)提供连带责任保证担保,有效保障这些票据还本付息安全性。

三.

房企债务失信,信用评级下调

2018年有一家房企主体信用评级由B下降为CCC,为中弘股份(000979,股吧)。

中弘股份2017年营业收入为10.16亿元,同比减少77.18%,净亏损25.11亿元。2018年一季度,公司再度亏损3.15亿元,目前已无偿还债务能力。2018年公司已经累计债务违约三次,截止至2018年7月18日,中弘股份及下属控股子公司累计逾期债务本息合计金额约为43.7亿元,控股股东中弘卓业集团有限公司持有本公司的所有股份被冻结,该股份占中弘控股总股本的26.55%。

表:2018年中弘股份三次债务违约情况明细

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