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多地房价触及“偏热”区间 楼市政策趋严

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近日,国家统计局发布了6月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。从数据来看,房价上涨的城市数量明显增多。对此有专家预计,未来各地仍会密集出台调控政策,房价上涨幅度将得到抑制,楼市已步入“严打模式”。与此同时,银行等仍会扎紧涉及楼市的“钱袋子”,持续的“缺钱”状态也将继续为楼市降温助力。

二三线城市“偏热”

据国家统计局发布的最新数据显示,6月一线城市商品房价格保持平稳,调控效果初显;但二三线城市则受人才大战、棚改货币化安置影响,涨势仍存。

从同比来看,在70个大中城市中,四个一线城市新建商品住宅销售价格持平,二手住宅销售价格由5月的下降转为上涨0.1%;31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨6.3%和4.6%,涨幅比上月分别扩大了0.9和0.2个百分点;35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨6.0%和4.3%,涨幅均与5月相同。

从环比来看,一线城市新建商品住宅销售价格上涨0.6%,涨幅比5月扩大了0.3个百分点;二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨1.2%和0.7%;三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.7%和0.6%。

具体来看,新建商品住宅价格环比涨幅超1%的城市多达37个。其中,郑州(楼盘)、重庆(楼盘)环比上涨1.8%,广州(楼盘)、昆明(楼盘)环比上涨1.9%,长沙(楼盘)、南宁环比上涨2.0%,牡丹江(楼盘)环比上涨2.1%,福州(楼盘)环比上涨2.2%,青岛(楼盘)、西宁(楼盘)分别环比上涨2.4%和2.7%,三亚(楼盘)、丹东(楼盘)、济南(楼盘)、海口涨幅更是超过3%,分别环比上涨3.2%、3.3%、3.6%、3.9%。

值得注意的是,据全国主要城市地价监测报告显示,人才引进政策和非热点城市调控力度宽松刺激了各类需求,使部分城市出现了相对明显的升温。其中,三线城市住宅地价环比、同比增速均超过全国主要城市及一二线城市平均水平,处于高位运行状态。

针对楼市高温向二三线城市传导的情况,中原地产首席分析师张大伟指出,6月房价的涨幅创造了2016年9月以来房价平均涨幅的最高点,也是本轮从2015年开始持续到如今的楼市上行周期中价格高峰的次高点。“最近几个月全国密集发布的各地人才政策,影响到了市场需求。叠加摇号政策的刺激,限价摇号政策导致了部分城市购房者恐慌入市。部分城市出现了局部成交热,这也是导致楼市依然火热的原因。”

上海(楼盘)易居房地产研究院研究员詹毅凡表示,6月70城房价指数环比增幅有所扩大主要是由二线城市拉动的。全国房价指数环比增幅在连续10个月停留在“合理”区间之后,5月、6月再度触及“偏热”区间。

7月16日,在解读全国房地产开发投资和销售双双上涨的情况时,国家统计局新闻发言人毛盛勇表示,今年以来,三四线城市房价的涨幅确实比较高,有一些热点城市上涨的压力比较大。下一步,将加强与完善宏观调控。

“严打模式”开启

事实上,如今楼市调控政策还在持续加力。自今年6月以来,我国就密集地出台了一系列楼市调控政策,房地产市场已开启全面“严打模式”。

来自中原地产研究中心的数据显示,今年1-6月,全国房地产调控政策发布次数已超过180次,累计73个城市进行了调控,出台了135条限购政策。“7月上半月房地产调控已经超过30次,刷新了最近两年的楼市调控同期纪录。”张大伟说,今年下半年楼市的调控力度会全面超过上半年。

6月底,住建部等七部委联合宣布,自7月初至12月底,在北京(楼盘)、上海等30个城市治理房地产市场乱象。要求各地切实履行房地产市场监管主体责任,把打击侵害群众利益违法违规行为作为整治房地产市场乱象工作的重中之重。而在此之后,全国多城市便密集掀起了一轮房地产严打整顿浪潮。

7月1日,云南省昆明市发布《关于进一步稳定商品住房市场有关问题的通知》,要求商品住房接受价格管理的六个月内,每月实际销售均价不得高于同项目、同品质、同类型最近一个月的商品住房合同网签备案均价;在预售价格六个月后方可申请调整,且每12个月内,商品住房合同网签备案均价上浮不得超过6%。

7月9日,云南省大理(楼盘)市印发《关于进一步稳定商品住房市场有关问题的通知》,在大理市行政区范围内全面实行新建商品住房销售价格申报备案制度,严厉打击房地产领域违规销售、炒买炒卖、规避调控政策、制造市场恐慌等扰乱市场秩序的违法违规行为。

7月9日,河南省明确列出了房地产开发企业的16种违规销售行为。一经发现,相关部门会以暂停网签、案例曝光,甚至列入严重违法失信企业名单等方式进行处置。

7月10日,福建省宁德市发布的新政提出,中心城区新建商品住房均价在今年1月水平(8882元/平方米)的基础上,每年涨幅控制在6%以内;普通高层住宅(毛坯)预售均价实行最高限价,最高控制在11000元/平方米以内。今年下半年的涨幅控制在3%以内。

7月17日,福建省厦门(楼盘)市国土资源与房产管理局制定出台了《关于进一步加强精准调控稳定房地产市场的实施意见》,规定思明与湖里、海沧与集美、同安与翔安等三个调控片区实施精准控价,以确保全市新建商品住房控价目标的完成。

“钱口袋”难松

而在楼市调控政策不断升级的背景下,资金想要进入楼市也愈发困难。房贷利率持续上涨、房企资金压力难解也成了“神助攻”,持续为楼市降温发力。

近日,由融360发布的6月全国房贷监测数据显示,全国首套房贷款平均利率为5.64%,相当于基准利率1.151倍,环比5月上升了0.71%,为去年1月以来连续18个月上涨;同比去年6月首套房贷款平均利率的4.89%,上升了15.34%。

有分析认为,未来,在整体经济形势未发生重大变化的情况下,整体房贷利率仍会保持上升趋势,首、二套房贷利率差值在收窄后将会趋于平稳。

“资金就像水流一样,现在资金的水龙头已经被拧得越来越紧,这对控制房地产市场过热起到了非常重要的作用。”业内人士表示。

在需求端上,房贷利率上升从一定程度上提高了购房的门槛。而在供给端方面,房企仍难解资金的压力。

来自同策咨询研究院的数据显示,今年5月,重点监测的40家典型上市房企完成融资金额451.17亿元,环比4月的769.12亿元减少41.34%,融资总额成为近一年来的新低。

证监会6月11日披露的文件显示,中弘控股、泰禾集团(000732,股吧)提交审批的非公开发行融资计划已被中止。今年以来,已有上海宝龙、龙湖地产、富力地产、合生创展、花样年等十几家房企的债券发行被中止。

在海外融资方面,国家发改委有关负责人指出,将规范房地产企业境外发债资金投向,限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等,并要求企业提交资金用途承诺。

今年也许是房企资金在最近四年来压力最大的一年。据Wind资讯统计,今年下半年海外融资地产债到期规模为564.75亿元左右,2019年、2020年到期规模更是超过千亿元,分别达1436.95亿元和1007.03亿元。

有业内人士表示,部分负债率较高的房地产企业或面临较大风险,成为未来房地产行业坏账的主要来源。该业内人士建议,房企应加快去库存的节奏,加快销售回笼资金,加速周转,改善现金流,恢复部分内源融资能力。另外,房企还应减少盲目拿地行为,量入为出。下半年,在大的经济环境影响下,资金收紧的趋势难改。

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