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从领队变陪跑,曹舟南辞任背后的绿城维新信号

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曹舟南辞职的靴子终于落下了。虽然在那之前,大家的猜测都已差之毫厘而已,但官网此前扑朔迷离的回应,让事情变得似有余地。最终,一场公开的沟通会,坐实了绿城这场人事变动的急切,以及不可逆转的权力交接。

7月28日晚间,有消息称,绿城中国行政总裁曹舟南已经递交辞呈,而两个月前中交大股东派驻绿城任执行总裁的张亚东将接任其位置。

7月28日凌晨,绿城官方网站刊登声明表示:在战略布局及组织架构调整之际,外界出现关于“绿城中国总裁曹舟南递交辞呈”一事的报道,与实际不符,曹舟南先生并未离职。但对于张亚东的职位是否会出现变动,并未提及。

8月2日早间,绿城中国又发布公告称,公司收到曹舟南主动请辞公司执行董事、行政总裁及董事会提名委员会委员职务的信函,辞任于2018年8月1日起生效。同时,张亚东获委任公司执行董事、行政总裁等职务,同样自2018年8月1日起生效。

从领队变陪跑,曹舟南辞任背后的绿城维新信号-中国网地产

(左:曹舟南,右:张亚东)

8月2日下午,绿城中国前执行董事、行政总裁曹舟南,绿城中国现任执行董事、行政总裁张亚东,加上绿城集团创始人、董事会联席主席宋卫平,一起召开了一场“变革发展——绿城中国媒体沟通会”。

虽然沟通会刚开始,曹舟南就先主动表示自己“并非从绿城辞职,而是转换岗位,去负责新的业务”,但直至沟通会结束,绿城方面都未有透露曹舟南的新抬头,以及新业务的具体开展时间表。

而宋卫平却几次说道,曹舟南将回归到市场人士,用合作者、股东的身份和绿城一起合作美丽乡村业务,甚至打趣地把曹舟南比作陪太子读书的“太子少保”(有衔无职)。

曹舟南,到底离没离开?

没离开派:负责增量业务,依然在绿城体系

去年时,曾有接近绿城的人士曾告诉弹房君,中交进入绿城以后,更像是一个财务投资者,而宋卫平则成了精神领袖,管理的实权都交由曹舟南负责。

能看出,在任掌舵者的3年里,曹舟南带领的绿城,在中交的辅助下,成绩斐然——千亿之后增速不减、现金流稳健、融资成本逐年降低,击破了“一遇调控即临破产”的魔咒。

根据绿城方面透露,目前绿城账目结余500多亿,而财务成本仅5.4%(2017年底分别为359.8亿元和5.4%)。预计今年绿城的销售额将可超过1600亿元,明年达到2000亿元,2020年达到2600亿元。

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(绿城中国2013年以来销售与利润情况,来源:企业公告)

如果说曹舟南是一枚棋子,显而易见也是一枚令双方都颇为满意的棋子。宋卫平就公开夸奖曹舟南,给他评了良好+、85分的高分。

要将如此重将撇除,大概率会令绿城与中交的用人口碑折损。三年的任期结束后,如何继续重用曹舟南,中交其实早就有所计划。

对于转换业务条线,曹舟南在沟通会上表示并非偶然,其实3年多前绿城中国就已经提出了小镇战略,而中交的大董事长此前也专门提过两次要大力推进小镇建设。

选择今年将曹舟南转岗负责绿城新的增量业务,宋卫平也解释了其中的考量。他表示,中国的城市发展已经到了一定阶段,按世界主要城市的城市进程来看,未来存在逆城市化的可能性,乡镇振兴战略是未来的一片蓝海。

从政策来看,党的十九大首次提出“乡村振兴战略”,今年2月4日,中央由发布了《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》,突出强调要始终以农业供给侧结构性改革为主线,培育乡村发展新动能。

在内外因的推动下,今年里包括碧桂园、融创等多个头部房企,都提出了“美丽乡村”的振兴计划,想抢占东风。绿城中国的考虑,也是想抢准这个“点”。

此外,去年时,曹舟南曾透露绿城今年要竭力做事业合伙人制,似乎也是为昨日的交接留了一个话口。不想,他自己先变成了这其中的典型案例。

但对于绿城中国的“美丽乡村战略和美好生活平台”下一步具体什么时间会在哪里以何种方式落地?曹舟南的新身份是什么?沟通会上并没有提及。

离开派:失去实权,中交意志完全体现

虽然曹舟南未来依旧会在绿城体系内工作,但不可否认的是,原本的绿城人已却失去了对绿城的管理实权。

从宋卫平成为不管事的精神领袖,寿柏年清空手中绿城股份,再到曹舟南辞任执行董事、行政总裁,老绿城人接二连三远离绿城高位,外界更多的解读,都偏向于“绿城基因的淡化”。

对此,张亚东在沟通会上表示,自己来绿城之前,中交主要领导跟自己交代的恰恰不是去宋卫平化,而是强宋卫平化,“宋卫平主席的情怀和理念恰恰是绿城会长期秉持和坚持的,并且会发展壮大的。绿城永远会坚持‘强宋卫平情怀和理念化’”。

但宋卫平本人对于“宋卫平化”的去留表现则十分坦然,“江山代有才人出,长江后浪推前浪,后浪死在沙滩上。从发展角度来说,宋卫平化——曹舟南化——张亚东化——中交化,都是合理现象。‘宋卫平化’当然要被历史所淘汰,不淘汰时代就不会进步,不要人家‘去宋卫平化’,我自己‘去宋卫平化’就好了。这是一件好事,不在于去谁,而在于把这个企业发展得更稳健、更好”。

两个人言语间举案齐眉,张亚东给足了宋卫平情面,宋卫平也维护足了中交的大股东地位。而到底有没有“去宋卫平化”,沟通会上有一个细节引起了弹房君的关注。

有媒体提问到:“最近流传出一份绿城中国要进行高周转的文件,有评论认为可能现在绿城已经开始摒弃了原来模式?”

对于这个问题,三位绿城人的第一反应,却不尽相同。

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(宋卫平)

宋卫平首先开口的第一句是:“这种文件可能是有”,随后表示这只是公司管理的正常要求,不用过度解读。而曹舟南更是开口就表示:“这个文件不是我签发的,不过又快又好是房地产企业应该具备的基本能力”。

但张亚东方面,则并不否认文件的存在,并表示:任何一个企业,特别是对房地产企业来说,资金的周转是需要有效率,对于企业来讲这是一件小事,完全上升不到企业战略核心问题。

从他们微妙的反应中不难看出,高周转文件确实存在,但宋卫平和曹舟南对此却不甚了解,“去宋卫平化”不一定彻底,但至少从接下来开始,“加速中交化”已是不可逆转。

“中交化”的背后,是绿城必须帮大股东实现诉求——“央企规模前三”的目标,以及“央企负债红线之下”的压力。

去年底时,时任中交地产副总经理的周济曾对媒体介绍到,中交集团旗下的地产业务规模总和实际上相当大,“我们目前在量化上实际已经领先了。去年报表销售规模达到1260亿,按照去年的排名是百强第8,央企第3”。但他也坦言,目前中交方面的问题在于品牌虽然已经搭建完成,但是产权还是分散在各个公司,无法以统一的口径进行统计,还需要逐渐梳理。

此前也有媒体曝出,绿城某高层在采访时表示,“中交旗下有不少土地储备及地产项目,总体的体量很大,但可惜的是没能发挥出资源优势。这其中一个重要原因,是因为项目分散在中住、中房等不同平台,不能形成有效管理。再者,开发项目能力和盈利能力较弱,难以形成品牌及各方资源聚焦的效果。此前中交看中了绿城的开发能力和品牌效应,希望借助这些优势,实现自身项目价值的最大化。绿城也希望通过中交地产项目的注入,做大绿城项目储备。但从过去几年整合的情况来看,困难重重,结果并不理想”。

据了解,6月4日时,绿城中国刚进行了组织结构调整,由原来的“一体五翼”调整为“11+5”扁平化组织结构的轻重资产战略。其中,“11”代表重资产布局——建立包括小镇集团以及杭州、浙江、北京、济南、西南、华南、上海和华中等城市公司在内的十一个“战区”,这些战区将由绿城中国直接领导。而“5”则代表五大轻资产纵深平台——包含负责代建的绿城管理集团和负责生活服务的绿城理想生活集团,以及科技集团、雄安公司和杨柳郡集团。

8月1日时,绿城已将新模式的权限及流程正式进行了下发,而再过一周,即8月8日,就将开始履行新的KPI指标体系。这对于绿城来说,除了代表责权分配更精细,上下沟通更直接,也代表着业务的加速开启,以及业务分拆的铺垫。

有投资者对绿城的新架构评论为:整体来说,绿城在资源项目、资金储备、激励措施、组织架构、产品系列等方面为下一步的发展做足了准备。而这次改革,也是中交对绿城动的一次整合手术。

此外,据接近中交的人士透露,3月时,国资委提出了“2020年前央企平均资产负债率降至68%以下”的红线,接下来的几年里,央企降杠杆将“严”字当头,多举措管控债务风险,推进债转股和扩大股权融资成为工作重心。而在负债率一向偏高的房地产行业,分拆旗下业务增加资产并进行多渠道融资已成为多家央属房企的共同计划。

目前,中交集团旗下的地产板块包括中交地产、绿城中国以及中交海外三大平台。

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(中交地产、绿城中国近三年资产负债率,来源:Wind)

而根据Wind数据显示,今年一季度,中交地产(000736.SZ)的资产合计342.07亿元,负债合计304.70亿元,资产负债率高达89%。

显然,绿城这个平台该如何使用,中交的意志已渗透淋漓。

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