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深圳二手房变局:价格倒挂不可持续 二手房价或下跌

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风雨欲来。

8月9日,深圳业内传闻“链家下架单价15万以上的二手房源”,虽然链家很快辟谣称是系统重置问题,但这似乎预示着,继北京,上海,厦门之后,深圳二手房的调整和变局也将到来。

据深圳规土委数据,在过去的21个月里,新房价格环比连跌,二手房价格却一直在上涨,导致新房和二手房价格从3月开始倒挂,5月呈扩大趋势,至7月,新房和二手房价格相差1962元/平方米。

政府未来是否会对二手房市场进行调控?多位深圳地产业内人士认为,在7.31新政出台精准狙击投机后,这将是大概率事件。

易居研究院总监严跃进认为,近期北京对于二手房挂牌进行了管控,预计对二手房房源和价格的管控势必会强化,这对深圳或许也是一个信号。

“倒挂”的真相

自“深八条”发布至今年7月,深圳二手房价格累计上涨3254元/平方米,平均每月上涨147.9元/平方米,新房则连续缓慢下跌,每月平均下跌66.8元/平方米。

深圳规土委数据显示,自2016年以来,深圳共出现两次新房二手房价格倒挂。第一次是在2016年的1-4月,差价最大时达1511元/平方米。

第二次是从今年3月开始倒挂,至7月,新房和二手房价格相差1962元/平方米。

美联物业总监何倩茹认为,第一次价格倒挂是因为二手房价格补涨,这次是源于新房的限价。

新房限价下,房价最高的南山区7月房价下跌了19.9%,而二手房价格在今年震荡上行,所以差距越拉越大。

比如,今年6月开盘的华润城润府三期均价为8.55万元/平方米,而当时周边二手房成交均价在9-11万元/平方米之间。

深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁指出,豪宅类新盘容易出现倒挂现象,比如蛇口的招商双玺均价12万/平方米,周边二手在13、14万/平方米。

不过到了7月,深圳仅在部分区域出现新房和二手房价格倒挂现象,如宝安区和龙岗区,经济发达的南山区也仅有部分豪宅出现倒挂。

深圳中原研究中心数据显示,深圳豪宅7月成交大幅增长,共成交311套,环比上涨157.0%;成交面积为4.75万平,环比上涨36.7%,但成交均价为104706.8元/平,环比下跌10.4%。

值得注意的是,不是所有的新盘价格都会倒挂。据美联物业全国研究中心数据,南山区南头豪方天际开盘均价为8.5万元/平方米,而南山区南头的二手房除了学区房,其他都在5-7万元/平方米。

深圳一位开发商指出,龙岗,光明,坪山等新区的新房和二手房价格倒挂的不多,反而有些新盘高于二手房。

该开发商坦言,深圳新区的新房价格虚高,今年以来去化并不理想。

国务院参事室参事、原住建部副部长仇保兴表示,某些城市出现二手房跟新房价格倒挂的特殊现象,但这种状态不可能持续。

横盘下跌到来?

“现在新房不涨、二手房在涨,为达到严控房价上涨,要对深圳二手房进行管控。”宋丁认为,此次“链家下架事件”很有可能是政府对二手房调控的先兆,只是还没有正式文件形成,链家的辟谣可能是避免引起市场不正常的波动。

事实上,除了链家,多家中介也在调整挂牌房源,如Q房网,乐有家等。

乐有家表示,“政府目前规定虚高的房源不能上架,但是对于真实的市场行为,并没有规定说强制下架。”

另有中介人士称,互联网房地产信息发布约谈会会议精神传达下来,下架高价房源应该就是一种常态了。

严跃进和何倩茹也都认为,不排除深圳政府对二手房进行调控。

严跃进认为,过去对二手房管控少,但二手房的价格炒作太多,特别是学区房。如果二手房挂牌会成为接下来政策管控的一个重点内容,对于一些价格虚高的项目,会让中介先撤销。

多位业内人士表示,7.31新政后,二手房市场无论需求端还是供应端,均在短期内受到一定冲击。

何倩茹认为,731政策对一般的购房者,特别是刚需一族来讲影响并不大,但对投机投资人士,影响最为直接。

据深圳中原研究中心数据显示,7月深圳投资客占比28.3%,较上个月小幅上升1.4%。中原地产预计,后市在政策的引导下,这部分比例将会逐渐下滑。

不过,随着部分预计楼价下跌的言论重新出现,刚需人士也会出现观望情绪,放慢入市的脚步。

供应端方面,易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,限售政策会使得未来二手房的供应规模减少。

与此同时,下半年深圳房企推盘节奏加快,在限价不会取消的背景下,一二手房价格倒挂的现象可能会有所减少,从而影响二手房的交易和价格。

另外,严跃进称,政策管控严厉,近期部分中介在深圳撤掉高价楼盘,都说明市场的环境还是偏紧的,二手房交易将会进一步降温、横盘。

美联物业总监何倩茹也认为,在新政影响下,第三季度无论是一手、二手的实际成交量都有下降的压力,并预测二手市场将持量跌价平的走势。

“在这种情形下,如果部分房东二手房报价依然比较高,或者学区资源不好,去化会比较困难。”她说。

何倩茹认为,二手房的价格横盘会持续一段时间,到第四季度,政策的负面影响会逐渐消失,成交量有望回升,但价格可能不会上涨了。

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