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长租公寓竞跑:借力资本杠杆 上市房企忙"圈房"

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“运营近3万间,累计开业4万间,拓展规模4.5万间”,2018年半年报中这些鲜活的数字,无不体现出在局者对于规模扩张的野心。

随着房地产市场由增量转向存量,围绕存量资产运营和租赁的服务,成为房企布局的重点,万科、龙湖、旭辉、碧桂园等至少15家房企布局了长租公寓。

万科表示,2018年将新增10万间泊寓,龙湖冠寓的目标则是在2020年达到规模行业前三,碧桂园也称三年内冲击100万套长租公寓。

表面上看,这是一场关于规模的竞赛,而背后,资金实力、品牌运营、后台研发,才组成了无形的竞争。

规模战

已在长租公寓市场打拼三年的世联行,是为数不多在半年报中详细披露公寓规模、出租率、续租率等指标的公司之一。

2018年上半年,其公寓管理业务实现营业收入1.67亿元,同比增长146.72%。2016年这个数字仅为0.43亿元。

世联行称,其公寓业务已在30个城市布局,累计服务租客6.2万人次,运营项目177个(包括包租及托管模式),运营间数近3万间,覆盖核心一二线城市,运营6个月以上项目出租率超过90%。

“之前我们完成装修并投入运营约3.5万间,现在出于成本管理考虑,公司将收缩分散式公寓,专注精细化集中式公寓。”9月11日下午,世联行证券事务部人士解释。

针对不同群体,其推出了红璞公寓、红璞家寓和红璞礼遇三类产品。其中,广州、杭州、成都、武汉、西安、南京和郑州被定位为红璞公寓的7大重点城市。而家寓产品,落地武汉、苏州、广州等城市,出租率超过94%。

世联行指出,自有渠道(如老客户带领新客户签约和非公寓线内部转介等渠道效果明显)续租率明显上升,保持在40%左右,同比涨幅14%。

值得一提的是,世联行还完成以1.98亿元间接收购杭州三箭装饰工程有限公司100%股权的交易,从而获得其持有的杭州昆仑工坊项目近1.5万平方米的物业所有权,用作长租公寓运营。

同样将公寓业务覆盖30个城市的还有房企龙头万科。

半年报显示,万科旗下长租公寓分为青年公寓(泊寓)、家庭公寓、服务式公寓,累计获取房间数超过16万间,累计开业超过4万间,开业6个月以上项目的平均出租率高达92%。

另一家规模房企龙湖集团,也在加速扩张长租公寓业务。

龙湖集团首席执行官邵明晓在中期业绩会上透露,截至上半年,龙湖冠寓已在16个城市开业,上半年累计开业超过2万间,公寓整体出租率76.2%。而到今年年底,龙湖提出了累计开业6.5万间的目标。

同为港股上市公司的旭辉集团,则在中报披露“公寓租赁及装修服务收入677.3万元”。

9月11日下午,旭辉人士告诉21世纪经济报道记者,“截至今年8月底,旭辉领寓拓展规模4.5万间,已经在上海、苏州、杭州、成都、重庆、南京、北京、无锡、厦门等20个城市布局,续租率在50%左右。”

2016年至今,旭辉旗下长租公寓品牌领寓规划了博乐诗服务公寓、柚米国际社区、菁舍青年公寓三个品牌。目前,其长租公寓开业项目平均出租率在85%以上。

起步较晚的碧桂园,于2017年正式成立长租事业部,公寓品牌名为BIG+碧家国际社区。

在中期业绩说明会上,碧桂园集团副总裁兼营销中心总经理程光煜表示,截至今年6月底,长租业务在建房间数已超过2.1万间,已获取项目总房间数已超过2.4万间。开业3个月的公寓平均出租率91%。

也有一些上市房企未在半年报中提及“长租公寓”的数据,如金地集团仅提到商置的长租公寓板块“运营稳健”。

9月11日下午,金地集团证券事务部人士对此解释,“公司该业务还在开拓阶段,没有单独披露这一块的数据。”

值得一提的是,2018年3月7日,金地集团的商业运营平台金地商置通过旗下深圳火花时代投资管理有限公司,以1166.7万元出资接盘深圳长租公寓品牌“Warm+”(我们家)。

组合拳

为发力长租公寓,各大房企都打出了资金和运营的组合拳。

包括ABS、REITs在内的资产证券化产品,成为不少房企青睐的选择。

今年2月2日,从发布长租公寓品牌到100亿元REITs获批,碧桂园一共用了44天。

此外,今年3月21日,龙湖集团发行一期30亿元的五年期住房租赁专项公募债券,债券票面利率5.6%。8月,再发行二期20亿元。

2018年8月9日,针对旭辉领寓的国内首单民企长租公寓储架式权益类REITs“高和晨曦-中信证券-领昱1号资产支持专项计划”上市,框架30亿元,首期发行规模为2.5亿元。

几乎同时,万科完成15亿元住房租赁专项公司债券发行,票面利率4.05%。

对于未来的打算,龙湖集团首席执行官邵明晓表示,龙湖冠寓目标出租率88%-90%,成熟期35%左右毛利率 ,12%-15%净利率。现在冠寓在投入阶段,但挑选物业非常谨慎。目前已开业房源20%是重资产,80%是轻中资产,即龙湖租过来再租这种模式。“但是我们强调p&l(损益表),单方收益模型是赚钱的。”

旭辉集团总裁林峰也公开表示,所谓短期内不盈利分两块去看,整体公司不盈利是因为前期投入较大,后台研发、系统、品牌以及财务资本投入较大,但要做到每一家单列盈利。每一家单列盈利超过一定规模后,会把后台成本覆盖掉,时间一长,前期投入的系统成本也会分摊掉,这是趋势。

未来3-5年内,旭辉的长租公寓希望做到20万间以上的规模,保持行业第一梯队,前五位的规模。

碧桂园给自己的定位是“坚持做民生地产,定价将符合租客负担能力,贴近市价”,其在年内预计实现12个城市、46个项目同时开业。

对此,睿意德策略顾问部总经理周长青分析,“长租公寓收益比较低,所以需要有足够的规模效应,才能确保规模经济性,所以会出现各家企业抢赛道的情况。”

他提到,“长租公寓有自持运营、二房东、管理输出等三种商业模式,其中,自持运营回报率低,回收周期更长,对资金要求比较高,所以需要引入金融方面的资源。”

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