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房企负债率居高不下 “稳健”才有发展

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房企规模化、集中化的趋势已越来越明显。2017年,百强房企贡献了全国房地产销量中的50%,其中TOP10更是占了全国销量的30%。未来强者恒强,资本、土地、产业都会向大房企倾斜,扩规模、提目标对于中小房企而言已成必然趋势。然而,在中国去杠杆化的大背景下,政府对于地产市场的调控不断,“金九银十”已不如去年热闹。

为了在行业集中度上升的背景下“活下去”,今年上市的几家中小房企都不约而同地提出了要快速实现千亿的目标,但在这个目标背后是居高不下的负债率。数据显示,这几家新上市企业的净负债率均高于100%,在目前国家对地产企业融资趋严的形势下,让人不由地对这些房企未来是否能够可持续发展打上了问号。

中小房企财务状况如此,大房企亦不例外。自去年以来,5000亿俱乐部中的恒大坚定不移地去杠杆,还清了1129亿永续债,并且进一步削减外部借款,然而据该公司2018年中报显示,净负债率虽然同比下降了近5成,但仍达到127.3%。

可以想见,房企们为了快速发展必须要承受高额的负债。但在去杠杆化的大背景下,稳健的财务状况才有让房企更进一步向前的可能。

以港股上市企业雅居乐为例,在2016年宣布完成更名并开启多元化战略之后,虽然历经政策、市场环境的起起伏伏,却始终“稳健”地行驶在发展的快车道之上。

2017年报数据显示,更名后的雅居乐实现销售金额897.1亿元,业绩完成率高达138%,同比增长69.8%,创近8年新高,该增速在2017年甚至高于行业三巨头中的万科,与恒大不相上下。

顺理成章,2018年3月,快速发展的雅居乐首次提出了要在当年实现千亿的目标,并在随后火力全开。

2018年中期业绩发布会上,雅居乐交出了被媒体称为“史上最好”的中报。上半年,雅居乐股东应占利润为37.59亿元,较去年同期大幅上升102.2%;毛利及期内利润分别为120.18亿元及42.8亿元,较去年同期分别上升44.4%及85.6%;整体毛利率及净利润率分别为49.6%及17.7%,较去年同期分别上升12.3个百分点及7.4个百分点。

尤其是高达49.6%的利润率表现,在众多港股房企中排名第一。

地产方面,截至2018年6月30日,雅居乐在69个城市及地区共拥有预计总建筑面积3540万平方米的土地储备。尤其是在粤港澳大湾区,雅居乐在其中的7个城市拥有预计总建筑面积约1081万平米土地储备,占整体土地储备的31%,成为保证未来4-5年业务发展的重要基石。

为实现千亿,上半年雅居乐新推出11个项目,累积预售金额465.50亿元,同比增长15%,下半年还将继续推出25个新项目来确保目标的实现。

多元化方面,雅居乐也表现不俗。旗下的物业管理板块雅生活集团于2018年2月9日在香港联交所主板分拆上市,成为中国首家红筹分拆H股的物业服务企业,并在回顾期内实现营业额人民币14.06亿元,较去年同期上升103.1%。雅居乐环保已拥有超200万吨/年的危废处理资质和超1200万立方米的安全填埋场库容,位居行业第一。教育板块也已经在全国43个重点城市开办了各类教育机构200多所。

一方面是快,另一方面是稳。

记者查阅公开数据发现,2016年雅居乐净负债比率为49.1%,2017年为71.4%,2018年截至6月30日净负债率为87.7%。虽然有逐年上升的趋势,但雅居乐在保持快速发展的同时,负债率水平一直处于行业平均以下。

以2018年中数据为例,上半年末,170家房企的加权净负债率约为92.56%,60家重点房企的加权净负债率为97.93%。此外,60%的房企净负债率有所上涨。对比同期,雅居乐净负债率是87.7%,远远低于行业水平。资产负债率方面,2018年中期房地产行业资产负债率为79.46%,雅居乐同期为73.46%,也低于行业水平。

雅居乐的稳还表现在现金流方面。截至2018年6月底的现金结余有295亿,总资产1969亿,股东总权益522亿,净负债率是87.7%,流动比率为1.4倍。

正是因为雅居乐在快速发展的同时,做到了财务指标的稳健,因此获得了国内主流信用评级机构的青睐。中诚信和联合评级均对雅居乐给出AAA级主体信用等级,这是境内最高级别的信用评级。该信用评级意味着公司偿还债务的能力极强,基本不受不利经济环境的影响,违约风险极低。

国家对地产行业调控的持续深入以及国内经济发展的趋势表明,未来地产市场一定会有众多企业被淘汰出局,行业集中度也将不断提升。虽然只有万科在喊“活下去”,但需要考虑这一问题的还有很多。事实证明,只有那些在快速发展的同时能够实现财务“稳健”的企业,才有可持续发展的可能。

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