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融资环境持续收紧 房企频繁转让项目股权

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在楼市调控政策收紧的大背景之下,不少房企纷纷转让项目股权。来自克而瑞地产研究中心统计数据显示,2018年1月至10月,房企累计项目股权出售动态达到473条。有业内人士表示,房企频繁转让项目股权的浪潮涌起,其背后的原因错综复杂,既有企业为了融资需要,也有企业为了业务转型铺垫,还有企业是出于剥离不良资产的考量。

房企纷纷转让项目股权

今年10月,万达集团向融创中国转让其旗下的文旅项目,在地产圈引起不小的波澜。

今年10月29日,融创正式发布公告称,融创出资收购万达原文旅集团和13个文旅项目的设计、建设和管理公司。与此同时,融创中国通过公告披露,经过一系列交易,将以约为62.81亿元的代价将万达文化管理100%股权收入囊中。

在此次交易之前,融创已收购13个万达文旅项目的91%股权,且已持有相关资产,万达继续负责规划和建设管理,提供品牌许可、咨询服务和运营管理等。

融创方面在相关公告中表示,此次交易事项完成后,公司将进一步全面负责该等资产的规划设计、建设管理,及相关咨询服务和运营管理等。

这意味着,各地的“万达城”有可能在不久的将来变为“融创城”。王健林的 “超越迪士尼”的目标似乎也被外界遗忘了。

根据媒体披露,万达集团有自己的筹划,今后仍将本着重资产、轻资产两条腿走路的方针,继续投资正在洽谈的一批万达文化旅游城项目,其中轻资产万达城将选择包括融创在内的多个投资方进行合作。

万达与融创两家地产巨头之间的交易,仅仅是房企频繁出售项目股权的一个缩影。今年10月9日,华夏幸福宣布以32亿元卖出河北多宗项目予北京万科。(待核实)10月19日,华侨城集团有限公司在北京产权交易所挂牌出售旗下上海华合房地产开发有限公司50%股权及相关债权。

北京晨报记者在北京产权交易所官网上发现,自今年4月至11月,涉及房地产行业的产权转让信息超过27个。来自克而瑞地产研究中心统计数据显示,今年1月至10月,全国房企累计项目股权出售动态达到473条。

转让项目背后原因错综复杂

对于房企频繁出售项目股权的原因,克而瑞研究中心分析师沈晓玲分析说,“2015年1月,证监会颁布《公司债券发行与交易管理办法》,放松房企公司债发行,而后迎来了中期票据和公司债的发行热潮。到2018年,三年期的债券、票据陆续到期,房企开始迎来还债的高峰。2018上半年,政府相关部门进一步出台政策,明确指出信托资金不得违规投向房地产、委托贷款资金不得投向禁止领域,同时增强了对于房地产企业并购贷款合规性的审核力度。融资环境持续收紧,偿债高峰来临,这双重因素是促使企业出售部分项目股权以盘活现金流的主要原因。”

易居智库研究总监严跃进表示,“房企频繁转让项目股权,反映房企在资金面从紧的大背景下做出战略调整。像华夏幸福向万科转让项目一样,此类房企的举动充分体现了企业想通过转让项目来实现各种融资,这既是对当前市场降温的一个对冲,也是对后续企业发展的一个很重要考虑。”

“部分企业通过出售项目股权完成去地产化,以期实现业务整合转型。政策环境严峻、融资难度加大、房企集中度持续提高等一系列因素给部分房企的生存带来了压力,所以部分企业正在积极探索转型去地产化。今年9月28日,嘉凯城集团股份有限公司公告称,拟转让房产项目资产包,涉及5家公司6个项目。嘉凯城此举是为了公司进一步加快存量去化、增强流动性,有利于公司集中精力发展第二主业。”沈晓玲说。

此外,也有些房企通过出售股权的方式转让项目,有助于企业剥离不良资产。沈晓玲表示,在房企股权出售的项目当中,有一部分由于经营不善或其他原因处于亏损状态。房企出售此类项目股权,为市场带来了投资机遇。接盘企业通过重新定位和良好运营等方式,可以将不良资产逆转为优质资产。

未来地产项目并购案将会增加

自去年3月以来,史上的“最严调控”已有一年半的时间,我国房地产市场整体表现趋于平稳。在这样的大背景之下,我国房地产行业迎来了加速洗牌的局面。

严跃进认为,从我国房地产市场的发展历程来看,当前正处于房地产市场的降温时期。未来,中短期内楼市调控难以放松,房企之间的竞争将会加剧,引发的房企转让项目股权的案例还会增加。房地产行业的竞争格局将会进一步调整。

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