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打左灯,向右转?万科再收嘉凯城5个项目

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接连收购华夏幸福、海航多个项目的万科没有丝毫喘息,它的下个目标是嘉凯城旗下5个地产项目。

11月9日晚间,网易房产从嘉凯城方面获悉,嘉凯城在10月31日公告称出售的5个地产开发项目已经于两天前确认买家,杭州锦蓝置业有限公司(以下简称“杭州锦蓝”)参与竞买,本公司与产权交易所共同确认,杭州锦蓝以人民币3.55亿元竞得该等挂牌公司股权。

股权关系来看,此次交易购买方杭州锦蓝为杭州锦腾的全资子公司,杭州锦腾为杭州锦业置业有限公司(以下简称“杭州锦业”)的全资子公司,浙江万科南都房地产有限公司(以下简称“万科南都”)和中航万科有限公司(以下简称“中航万科”)各持有杭州锦业50%股份。

股权关系将背后的实际买家指向万科,加之在收购华夏幸福项目上耗费的32.34亿元,以及寰城海航广场预计超过14.5亿元的报价,万科已经在近1个月内耗费50亿元进行收购。

打左灯,向右转?万科再收嘉凯城5个项目

谁在去地产化

从此次具体收购的交易方来看,杭州锦蓝、杭州锦腾和杭州锦业的成立时间均不足一年。截至2017年12月31日,杭州锦业的股东万科南都总资产435.84亿元,净资产82.82亿元,2017年主营业务收入68.77亿元,净利润10.47亿元;杭州锦业的另一股东中航万科总资产138.28亿元,净资产40.29亿元,2017年主营业务收入16.46亿元,净利润2.13亿元。

而从此次嘉凯城的资产包来看,房产项目资产包包括杭州嘉凯城滨虹房地产开发有限公司(杭州滨虹)100%股权、杭州名城博园置业有限公司(名城博园)100%股权、诸暨嘉凯城房地产开发有限公司(诸暨公司)100%股权、重庆华葡房地产开发有限公司(重庆华葡)100%股权、张家港嘉凯城房地产开发有限公司(张家港公司)75%股权。

这5家公司仅有名城博园与张家港公司实现千万级别营收,而从利润来看,这5家公司无一例外均为负数。

今年9月底,嘉凯城方面对外称将这5个项目打包出售,并一度被解读为是恒大入主后,嘉凯城在加速剥离房地产业务,解决与恒大地产的同业竞争问题。彼时嘉凯城拟以不低于审计净资产3.55亿元的起始价挂牌位于杭州、诸暨、重庆以及张家港四地的5个房地产资产包。

地产项目出售的之前,嘉凯城于7月11日晚间公告披露了在影视文化方面的新进展,通过股权收购的形式,获取了明星时代影院以及艾美影院两家公司100%股权,总代价为5.95亿元。

买卖之间,嘉凯城“去地产化”的决心日盛。此外,嘉凯城公告显示,来自于恒大文化产业集团的黄涛于今年1月任职嘉凯城总经理,5月黄涛接替甄立涛成为嘉凯城董事长。据了解,黄涛的任职被外界认为是嘉凯城转身文旅产业的信号。

嘉凯城的“去地产化”果断且迅速,万科则是另一番光景。虽然郁亮在今年的股东大会上也认为十年后的万科应该不是地产公司了,但万科的转型迟迟没有到来,反而是今年下半年以来的一系列“逆市操作”。

万科的粮草

密集的收购从常理来看不会是万科的一时起意,其间必然经过了反复磋商以及缜密的测算。

不过外界的疑虑依然在于这一连串的收购动作是否与“活下去”的口号相悖,以及行业融资渠道逼仄,万科的“粮仓”能否支撑起自己的急行军。

况且,万科的压力不仅在于项目的收购,数据显示,按照权益金额计算,万科三季度合计拿地金额接近500亿元,达到458.7亿元,超过保利、碧桂园、融创、恒大四家房企的244.1亿元、137.9亿元、69.1亿元、62.4亿元拿地权益金额之和。

10月9日,万科公告,9月实现合同销售面积302.5万平方米,同比增加10.8%,销售金额434.2亿元,同比下降6.3%,环比8月的253万平米、383.4亿有所提升。

相对销售数据而言,更重要的指标在于现金流和回款,这是万科完成数笔并购,并保证自身营运安全的关键。

形式不容乐观。

今年9月22日,郁亮在万科南方区域的月度例会讲话纪要流出,6300亿回款不到一半的完成率不能让郁亮满意,万科必须在剩下的1个季度内完成实现3500亿元的销售回款,任务艰巨。

此外,2018年前三季度,万科经营性现金流量净额均为负,压力不可谓不之大。

或许一连串数字更能让人感受到窒息感。短期借款余额为219.78亿元,较年初增加36.44%;其他流动负债为119.84亿元,较年初增长100%;应付债券余额429.31亿元,较年初增长32.82%;长期负债余额1256.70亿元,较年初增长30.87%。

有息负债规模的扩大导致万科净负债率飙升。2017年年底,万科净负债率仅为8.84%,而截至2018年第三季度,该项指标已经上升至56.71%。

事情并没有到不可控制的地步。

海外融资或许是一条路径,这已经成为万科之外,恒大、碧桂园、中海在内的多家房的共同选项。为护航发债成功,不少房企主动上调公司债利率,尤其是中国恒大宣布获准发行2-5年期合计18亿美元、最高利率达13.75%的优先票据。

万科没有落伍,根据证监会网站信息显示,10月29日证监会接收到万科企业提交的《股份有限公司境外增发股份(包括普通股、优先股等各类股票及股票的派生形式)审批》材料。

万科要在境外增发股份了?融资多少钱?目前尚未可知。证监会网站上只公示了一个文件名称和简单的进度状态。

确定与不确定间,如果从另一角度看,飙升各类债务余额也是万科在不断进行融资的真实写照,这或许是万科逆市操作的背书与底气。

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