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房企千亿军团大扩容 有人欢喜有人愁

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还有21天,2018年度房企的销售就要落下帷幕。

今年房地产业的生态环境可用一个形容词来概括:冰火两重天。

专业机构克而瑞发布的《2018年1月-11月中国房地产企业销售TOP100》排行榜,就充分说明了上述情况。

竞争分化

数字矩阵中,房企的规模竞争已然在加剧。

据克而瑞数据,2018年1月-11月期间,百强房企中TOP 3龙头房企门槛同比增长15.1%至5391.4亿元,增幅较为平稳;TOP 10、TOP 20、TOP 30、TOP 50和TOP 100房企门槛同比增幅分别为46.9%、42.9%、37.8%、36%、32.4%,增幅较为明显。

对于头部房企销售增幅排名的“靠后”,易居研究院分析师沈昕认为,对于碧桂园、万科等销售基数已然庞大的头部房企来说,单纯规模扩张的发展模式或已不是其首要课题,取而代之的是如何提高利润、完善多元化布局和内部管理体系等问题。

“如何找到新的发展渠道、路径、方法,是万科最大的问题。”早在9月,万科集团董事长郁亮就曾一语道出基于其规模体量,公司发展诉求的转变。

头部房企或脚步放慢,但第二、第三军团并未松懈。

从体量上看,同比增幅较快的TOP 20房企已将销售金额门槛从一年前的793.2亿元提高至1133.6亿元。在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,这也意味着千亿规模房企阵容的扩充及其背后行业集中度的提升。

“由于近期市场降温,部分房企销售业绩增长很大程度上与降价促销有关。”严跃进认为,一方面这对房企利润率有所冲击,另一方面,为达到以价换量的目的,不乏会有房企采用减配等方式,而这或将影响房企的品牌经营。

千亿军团

曾几何时,千亿是房企规模象征和实力的刻度,演变成“生命线”后,越来越多的房企奋力奔跑,因为更大的体量意味着更大的生存空间和辗转腾挪的能力,于是关卡另一端的身影陡然增多,赛道也愈发拥挤。

截至11月底,已有25家房企的销售规模突破千亿,随着12月推盘速度的增加,还会有企业在最后一刻冲刺成功。易居集团CEO丁祖昱曾表示,今年破千亿的房企预计达30家,目前来看,900亿阵营的远洋和800亿阵营的蓝光、雅居乐、祥生皆有可能。

千亿军团扩充的速度远超想象。2017年千亿房企17家,如果今年达到30家,也意味着1年时间有近乎翻倍的数量在增加。时间轴拉长些,2015年这一刻度对应的是7家房企,2016年也只有12家房企越过千亿,也就是说,三年间,千亿军团扩充了三倍之多,年复合增长率超过60%。

土储之道

“大鱼吃小虾”的行业洗牌格局加速了中小型房企对于规模的诉求。事实上,不仅在融资方面,资源更向大房企倾斜,销售规模的扩大也保障了房企自身回款的相对充裕性。

根据克而瑞数据,2018年1月-11月,销售TOP 10房企新增货值集中度接近六成,而前三十强房企几乎包揽了七成土地,延续强者恒强的局面。

此前一揽华夏幸福环京项目的“大地主”万科,依旧是拿地榜单中的领跑者,不过其在11月的拿地方式或更倾向于二级市场并购,比如在11月以3.55亿元和10.35亿元的作价分别接下嘉凯城和海航旗下的地产项目。

此外,据明源地产研究院数据,截至11月,保利发展、中海地产、华润置地、绿地控股等拥有国资背景的大型房企拿地金额位居前列。单月来看,在被业内戏称为北京土地市场“双十一” 的11月26日当日,13宗出让地块,有10宗被具有国资背景的企业,抑或是联合体摘得。

值得注意的是,虽上述房企拿地依旧保持积极,但在销售终端降温的情况下,多数房企拿地较为谨慎,销售TOP 100房企中近四成企业在11月未有新增土储入账,且整体来看,这些企业更多分布在TOP 50之后。

克尔瑞分析称,虽“分毫未收”的房企名单中包括前50强如金茂、远洋、首创、金辉等房企,但该类房企放缓投资节奏或与其中短期内自身土储充足有关。而对于一些土储结构单一、体量有限的中小型房企来说,长期投资收缩或将带来缺乏规模增长动力等不利影响。

欢喜悲愁

在2017年行业繁荣景象的刺激下,百强房企中有近半数公开提出了业绩目标。此后行情遇冷,销售承压,因此全年业绩目标的完成情况一方面反应了企业对于市场走势的预判能力,另一方面也体现了行情变化时房企自身的应对能力和运营能力。

截至11月底,金科、世茂、阳光城、新城、宝龙、中海、九龙仓、奥园等已提前完成全年业绩目标,招商蛇口、恒大、时代中国、保利置业等完成率均超过95%,距离全年目标仅一步之遥。

有人一派向好,有人负重前行。

数据显示,有4家房企完成率不足八成,这也意味着目标实现难度加大。具体来看,首创置业75.7%,绿城中国74.3%,排名末端是华夏幸福和朗诗。

华夏幸福前11个月累计销售1270亿元,占全年业绩目标的60.5%。今年以来,华夏幸福遭遇了一系列风波:现金流困局、裁撤产业小镇、裁员,随着平安晋升二股东,华润高管俞健的到来,外界对其未来的走向与发展高度关注。

排名最末端的朗诗前11个月仅完成274.8亿元的销售,完成率不到六成。2017年业绩发布会上,朗诗集团董事长田明将2018年业绩目标设定为460亿元,彼时田明预判,2018年下半年房地产市场的走势会趋冷,对于朗诗这样喜欢熊市的公司来说,会是一个并购的好时机。

田明的预言仅应验了一半,楼市确实变冷,但朗诗没能“吃得消”,即便460亿的目标不算高,朗诗要实现目标仍然吃力,除了前11个月59.7%的目标完成率垫底外,朗诗在资本市场的表现未有任何起色,即便半年来田明多次增持,依然难改“仙股”属性,截至12月7日,朗诗收盘价为0.88港元,市值仅38.55亿港元。

这一年朗诗的关注度基本来自于田明的“嘴炮”,年初一句朗诗式的怒吼“我们受人尊敬吗?”折射出朗诗规模日渐萎靡、逐渐边缘化的尴尬。

严跃进则直指朗诗要防范物业偏少带来的风险。

有朗诗内部员工对《国际金融报》记者表示,其认为朗诗存在感越来越弱主要源于缺乏核心竞争力,此前朗诗安身立命靠科技住宅的理念,如今扛起这一大旗的却是金茂。“从产品端到销售端没有任何自己的优势。”上述员工如是表态。

2018年只剩最后一月,可以预见的是,房企依然会加速奔跑。

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