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年报:2018石家庄楼市调控年! 怎一个“冷”字了得?

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编者按:2018年的房地产市场在政策高压下不容乐观,据媒体统计,截止到11月今年全国出台房地产调控政策达400余次,堪称历史之最,可谓波澜壮阔。我们也能看出决策层在“房住不炒”的基调下,“坚决遏制房价上涨”、“抑制炒作”的目标仍然没有改变。在高压政策下,房地产开发企业高呼活下去,2018年楼市进入了寒冬。就石家庄而言,据网易房产不完全统计,全年共出台房地产调控政策约35次,“严查不断”、“调控升级”、“人才大战”、“棚户区改造”“房企转型”、“降价潮”、“维权退房”、“裁员”、“土地流拍”、“利率回调”成为了今年楼市的10大关键词。

一、2018年的石家庄房地产市场陷入“绝对政策高压”

回望2018年,从延续2017“四限”高压政策到市场的持续严查,石家庄楼市实力演绎了“楼市寒冬”这场大戏,而影响楼市走向的正是楼市调控政策。2018年上半年石家庄出台了20余条与房地产行业相关的法律法规,鼓励被动式建筑装配式建筑发展、开展公积金贷款专项整治、“人才计划”及升级计划提出、完善土地二级市场调整地价、主城区棚户区改造计划相继出炉;年中开始,石家庄楼市调控升级,5月12日出台了全省商品房预售专项排查整治,如果说2017年以来的几大“限”令政策是在大方向上进行调控,那么2018年的政策法规在住房市场的调控更加细化和严格,这一政策也成为2018年石家庄楼市的分水岭;下半年,市场调控细节化政策不断出台,政策执行力度加大,石家庄房地产市场一路急转直下,房企推盘速度放慢,购房者的观望情绪达到近年之最。因石家庄房地产市场的特殊性,有数据显示市场不规范楼盘达到93%以上,因此市场一度陷入僵局。第四季度,迫于压力开发商开始大力度以价换量,掀起寒冬中的市场交易“热潮”,楼市触底的舆论也不断升级。

我们知道,中国的房地产市场是政策市场,石家庄楼市也不例外,从全国大的层面来看,年初决策层释放的信号显示,建立房地产市场长效机制的决心仍然没有改变,伴随着相关政策法规的出台,房地产市场在阵痛中亦步亦趋。有专家表示,中国房地产高速增长的黄金时代已经过去,未来的地产周期将与金融周期高度同质化,房地产行业与金融行业的联系也越来越紧密,地产行业正在从传统产销模式向金融深化模式转变,从开发商向不动产商转变传统的房地产开发商也开始向城市运营商转型,而这一转变当中必定夹杂着剧痛,从万科一边高呼活下去,一边吞并华夏幸福10个项目事件中可见一斑,这也表明行业面临新一轮的大洗牌。

整体来说,2018年楼市,“房住不炒”的观念更加深入人心,房子开始回归居住属性,房价得到了有效控制,炒房现象偃旗息鼓,房地产健康平稳发展长效机制取得了一定成效。此外,从宏观层面来讲,全球经济趋缓及贸易战持续发酵,外需放缓压力正在逐步显现,宏观政策开始从去杠杆向稳杠杆转变。

二、楼市调控升级,楼市乱象丛生

在政策调控下的市场也发生了巨震。这一轮的市场调控显然很不相同,年初,金融方面,受到2017年银行按揭贷款政策的持续收紧,河北省银行放贷利率普遍执行首套上浮5%-10%,石家庄基本维持在此水平,二套房河北银行、光大银行甚至上浮了30%。受到政策和金融收紧的影响,上半年楼市在“新兴花语原乡的每平米由原来的14000/平米降价至每平米11000/平米引起市民哄抢”的事件拉开了2018年楼市的大幕,网易房产认为,在2017年连续收紧的政策调控下,很多房企已经出现操盘压力,俗话说有政策就有对策,对于石家庄的市场现状而言,房企为了生存发展开始“各显神通”。上半年中另一标志性事件则是“双合同事件”,尽管很多楼盘相关证件没有问题,但因为限价政策原因,项目为了追求利润空间,将限价以外的楼盘价格以“装修贷”等形式重新签订合同,而这一问题的根源在于部分政策不合理与日渐高企的项目成本(地价上涨等)以及市场因素之间的矛盾,目前从官方给出的回应双合同事件文件中,以不属于“捆绑销售”范围落下阶段句号。

调控进入深水期,5月12日,省住建厅关于开展全省商品房预(销)专项排查整治通知横空出世,这份严查文件不仅在住房销售上不允许无证销售,对中介结构的服务行为也进行了规定;同时也杜绝销售现场违规行为,要求开发商现场展示项目证件情况等;更是规定了禁止虚假宣传和严禁合同欺诈行为的要求,自5月12-1031日进行全面检查,各市对所有房地产开发项目、中介机构、中介网站彻底排查,发现违法违规行为依法严肃处理,堪称严查之最。该文件发布后,石家庄各区域跟进,相继发布严查的政策法规,如裕华区政府发布《关于防范商品房交易的通告》,巡视组穿梭于石家庄各大楼盘中,这时候的市场能够开门迎客的楼盘寥寥无几,多数违规销售楼盘被贴上了封条,五证齐全的楼盘在限价等政策下也束手无策,石家庄楼市一秒入冬。权威数据研究中心石家庄克而瑞显示,在5月份发布严查令后的6月份,整个石家庄楼市住宅月成交数量不足200套,楼市温度降至冰点。

下半年中,房地产严查政策持续发布,违规容积率清理整改、住房公积金缴存基数调整、严禁建筑施工工程停工“一刀切”等法规进一步完善房地产市场的发展,此外,人才引进升级计划、“大棚改”清零任务、45个房屋征收计划等规划提振城市发展信心。网易房产梳理,近年主城区预售证发布的数量每年约100张,而截至到2018年中旬为止,石家庄主城区预售证已发放130余张,项目加速取证,市场进一步完善。石家庄克而瑞数据显示,9月份开始,石家庄市场成交呈现上升趋势,一方面年底开发商资金回笼压力大,采取以价换量手段扩大市场份额;另一方面,项目加速拿证,增加了有效房源。除去降价优惠外,新入市房源以低于市场预期的价格入市赢得了购房者的青睐,比如在十月一期间开盘的龙湖天宸原著、保利堂悦,十一月开盘的融创臻园壹号、恒大悦龙台等等。“降价潮”中裹挟着的“维权退房”也成为当下房地产市场下的特色。

2018石家庄楼市调控年! 怎一个“冷”字了得?

2018年石家庄住宅月成交数据(网易房产不完全统计)

三、市场成交创新低,新房二手房量价普降

2018年石家庄房地产市场的走势一路下行,楼市成交数据及房价数据真实反映了市场现状,据石家庄克而瑞资料显示,上半年尤其是8月份之前,石家庄市场住宅成交月成交量在1500套以下,9月份开始住宅成交开始上涨,9月1011月成交达到今年成交的高潮。新房价格方面,呈现出持续下跌的态势,年底市场呈现“量升价跌”的现状,随着“价格战”的不断升级,最低房价也不断被打破。

2018石家庄楼市调控年! 怎一个“冷”字了得?

20171月至20189月中各月住宅供应和成交情况

石家庄数据来源:石家庄克而瑞研究机构

2018石家庄楼市调控年! 怎一个“冷”字了得?

2018年石家庄各月住宅成交与房价变动对比图

2018石家庄楼市调控年! 怎一个“冷”字了得?

石家庄二手房房价变动(数据来源:安居客)

从客户需求来看,改善类需求比例逐渐提升,购房者对住房品质的要求提高。石家庄在京津冀一体化中取得了不俗的发展成绩,也吸引了多数全国性品牌房企进驻,这些品牌以拍地、并购、合作开发、股权收购、品牌注入、管理代建等方式进驻石家庄,带来了一线优质产品,进一步提升石家庄住房品质。随着品牌房企的进驻,产品时代的到来,石家庄房企竞争也更加激烈。未来不论品牌房企还是本土房企,能否打造出适合市场的优质产品成为了开发企业新的挑战,也成为能否“活下去”的重要竞争力。

四、“稳”字当头 房地产市场究竟是何走向?

2018年即将落下帷幕,笔者想用“暗流涌动”这个词来形容市场更为贴切,国家层面对房地产调控的基调仍然没有改变,暗流涌动更多的是政策与市场的融合、房企与政策的博弈。从全国来看,河北在京津冀一体化中仍然有非常大的发展机遇,2019年也是雄安大计的重要年份,对于整个京津冀城市群的发展起推动作用,石家庄作为河北省会,在城镇化推动的过程中更有发展机会。

目前房地产行业进入了新的发展时期,年底的“政治局会议”“中央经济工作会议”为明年楼市的发展指明了方向。12月13日召开的政治局会议,会议总结2018年经济工作,认识到发展环境的严峻性,2017年底的会议对于经济的判断较为乐观,而本次会议着重强调"错综复杂的国际环境和艰巨繁重的国内改革发展稳定任务"。会议上强调了“六稳”稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期,专家指出稳经济是核心。国家统计局发布的前三季度中国GDP增速为6.7%,比之于2017年的6.9%有所下降,国家统计局局长宁吉喆22日在2018-2019中国经济年会上表示,全年6.5%左右的GDP增长目标预计能够较好地实现。中国宏观经济报告认为2018年注定是中国宏观经济值得高度关注的一年。世界经济结构的裂变、市场情绪的巨变、微观基础的变异、经济政策的叠加错配以及结构性体制性问题进一步的集中暴露,改变了中国宏观经济2016年以来“稳中向好”的运行趋势,宏观经济核心指标在“稳中有变”中呈现“持续回缓”的态势,下行压力持续加大。观察2018年11月以后的全国房地产政策,菏泽取消一二手房限售珠海金湾、斗门只需一年社保就可以购买一套商品住房等等,相比之前持续收紧的调控政策,整体楼市政策面在进行松绑。

2018年中央经济工作会议指出要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。这一说法延续了“十九大”中提出的“房住不炒”,“因城施策、分类指导”在专家看来未来会更加注重通过城市政府的区域性政策调节干预市场,而非全国强制性的“一刀切”。

结语:

从经济运行形势来看,多个机构预测2019年GDP增速或在6.3%左右,结合当前的国际形式,明年的经济下行压力依然很大。房地产市场方面,部分城市住房贷款利率的松动以及19年央行降准向市场发出了新的信号,未来在稳经济的前提下,最大的可能性为兼顾多方利益的平衡,房地产市场也不例外。在房价已经高企的现状下,未来调控的方向更多为不能出现阶段性房价疯狂上涨,也不能让房价下跌扰乱经济发展,击溃金融底线。

年报:2018石家庄楼市调控年! 怎一个“冷”字了得?

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