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2019年楼市,“稳中有进”是趋势

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受到宏观金融政策影响,相比2018年的房地产融资环境,2019年会有很大的改观。

近期,多地释放取消限价、限购信号的消息引发高度关注,一些重要会议的文字表述也牵动着市场敏感的神经。2019年楼市究竟会怎么走,成为当前公众和市场最为关注的话题。

市场普遍预期房地产调控或将再度放松,担心房价再度攀升。不过,无论是“分类调控”还是“分类指导”,只是政策层面的微调,楼市大方向并没有改变。自十九大报告以来,楼市政策就不断向住房的“居住属性”倾斜,最新的中央经济工作会议就是2019年经济工作的总部署,强调“房住不炒”。

总体而言,如今的房地产行业发展正处于“转轨阶段”,弯道减速不仅是“交通规则”,更是“生存规则”。2019年作为楼市弯道后第一个年头,“稳”是基调,“稳中有进”是趋势。

首先,全国楼市基本面呈现“稳中有进”迹象。从土地市场来看,土地供应面积和成交面积均有所上扬,土地出让收入同比增加。据中国研究院数据显示,2018年全国300个城市土地出让金额为41644亿元,同比增加2%。土地供应增加两成,刺激土地成交面积和成交额的上扬。考虑到房地产行业建设周期,这也就意味着,土地市场上的良好表现将反映到未来房地产市场的供给侧。不过需要注意的是,房地产商“顺经济风向”行事会使得其对市场的积极作用释放表现为过程性的特点。

值得一提的是,不同城市土地市场呈现出不同的特点,“差别化调控”政策的影响或将延续。据中国研究院数据显示,北上广深等一线城市土地供需均下滑,二线城市供求上扬,三四线城市异军突起。从土地市场的表现来看,一二线城市土地受政策影响程度较大,但是考虑到人口的流向,需防政策风向转变带来的市场过冷过热的不稳定风险。

需要注意的是,虽然2018年土地市场流拍数量有所增加,但是租赁市场后来居上,可以很好地实现对市场承接。同时,政府方面在政策上也给予了积极的回调,给予了市场很好的政策支撑。此外,国家方面也积极给予购地优惠,放宽购地限制,以刺激拿地积极性,稳定市场预期。

就房地产开发投资市场来看,虽说2018年全国房地产开发景气指数略有回落,但是相比2017年同期依旧是微幅上扬。换句话说,企业的开发投资意愿依旧很强,市场表现不强,缺少的是市场时机。

当然,需求方对房地产市场的支撑最终还要依赖于经济基本面的走向,从总体上来看,2018年经济总体运行平稳,经济增速维持在6.5%-7%之间,货币政策总体持续稳健,供应量略有回落。虽说货币政策略有收紧,但是考虑到房地产市场销售现状,其利于稳定房价预期。国家统计局数据显示,2018年1-10月,全国商品房销售面积达133117万平方米,同比增长2.2%,商品房销售额115914亿元,同比增长12.5%。考虑到2018年下半年房地产市场严控对市场的冲击,以上数据表明,被压抑的部分需求需要释放的空间将会相当大。

2019年的经济工作会议也明确指出,稳健的货币政策要松紧适度,积极的财政政策要加力提效,实施更大规模的减税降费,事实上是对宏观经济的一种积极刺激。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,对房地产市场不再收紧,事实上也是一种松绑。我国楼市受到政策因素影响的程度远远超过市场因素,所以这也是2019年楼市“稳中有进”的根基所在。

事实上,受到宏观金融政策影响,相比2018年的房地产融资环境,2019年会有很大的改观。综上,无论从经济基本面、货币政策以及金融政策,还是从土地市场、租赁市场、开发投资、销售市场来看,放眼2019年,房地产市场会以“稳”为基调,“稳中有进”是趋势。盘和林(经济学者)

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