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突发!认房又认贷,成都打响公积金改革第一枪!

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临近年关,在大家都在忙着放假回家的昨天,成都住房公积金管理中心突然发布了一条通知,新版的《成都住房公积金个人住房贷款 实施细则》正式对外公布,给年末准备公积金置业的人打了个措手不及。



1月17日通过,1月29日颁布细则,全文超过7000字,由于太长,且大部分内容与之前相同,我们可以只看其中比较特殊的部分:

认房又认贷:

(二)属于下列情形之一的,认定为购买第二套住房,执行第二套房公积金贷款政策:

1.有一套住房但无未结清的住房贷款;

2.无住房但有一笔未结清的住房贷款;

3.有一套住房,有一笔未结清的住房贷款,且为同一套住房(须提供借款合同及房屋权属资料等佐证资料)。

(三)属于下列情形之一的,认定为购买第三套及以上住房,不予贷款:

1.有两套及以上住房;

2.有两笔及以上未结清的住房贷款;

3.有一套住房,有一笔未结清的住房贷款,且非同一套住房。

首付:

第十八条 首付款比例是指首付款金额占所购住房价值的比例。

(一)执行首套房公积金贷款政策的,首付款比例不低于30%;执行第二套房公积金贷款政策的,首付款比例不低于40%。

(二)所购再交易房楼龄超过10年的,最低首付款比例相应提高10%。

月供:

第十九条 借款申请人偿还住房贷款月还款额不得高于月收入的50%。

(一)住房贷款月还款额是指个人征信系统显示的住房贷款月还款额和申请的当笔公积金贷款月还款额之和。

(二)月收入的认定。

1.单位缴存职工的月收入,以申请公积金贷款时的缴存基数为准,不再另行提供收入证明。借款申请人缴存公积金单位与申报的工作单位不一致的,需提供工作单位开具的代缴关系说明等资料佐证。

2.个人自愿缴存者的月收入,以申请公积金贷款时的缴存基数为依据。缴存基数在个税起征点以上的,还需另行提供近6个月的社保个人参保缴费资料等佐证。相关资料显示月收入不一致的,取最低值确定月收入。

3.未缴存公积金的共同申请人的月收入,以所在单位出具的收入证明为依据。收入证明显示月收入在个税起征点以上的,还需另行提供近6个月的个人储蓄账户资金流水单(显示为工资、津补贴等)或社保个人参保缴费资料等佐证。相关资料显示月收入不一致的,取最低值确定月收入。

逾期:

第二十条 申请公积金贷款时,借款申请人近两年内存在下列逾期情形之一的,最低首付款比例相应提高30%:

(一)贷款连续逾期超过3期但未超过6期的,或累计逾期超过6期但未超过12期的;

(二)信用卡连续逾期超过6期的,或累计逾期超过12期的。

拒贷:

第十三条 申请公积金贷款时,借款申请人存在以下情形之一的,不予贷款:

(一)个人征信系统、公积金贷款信息系统等存在以下不良信用记录之一的:

1.当前贷款逾期的,或担保人代偿的;

2.近两年内,贷款连续逾期超过6期或累计逾期超过12期的;

3.存在呆账、核销、止付、被强制执行等的。

言简意赅的说重点就是这几条:

1.公积金贷款的二套认定,有房也算,即是你没房有贷款也算,既认房又认贷。

2.首付比例一套3成,二套4成,如果楼龄超过10年,再加1成。

3.月供不能超过收入的50%,这个都可以理解,但正常单位只按缴存基数为准,其他证明不认。其他情况下,相关证明跟缴存基数不一样的,按最低的算。

4.其他贷款连续逾期3-6个月的,累计6-12月的,提高3成比例,包括信用卡预期。在严重些,连续6期或者超过12个月的,直接拒贷。


打响改革第一枪

我们都知道,历来公积金贷款都是相对宽松的,基本只要正常缴存超过一定月数,绝大多数都可以正常贷款。随着这两年一系列的改革,能贷多少成了变量,缴存基数和余额成为了能贷多少的关键。但仍然处于非常宽松的贷款环境。

而这一次成都的改革的火药味,颇有一些浓重。

众所周知,公积金以往和商贷几乎互不相关,而且在二套认定上非常宽松,此次的成都改革,最终点的就是认房又认贷,和近两年的商贷改革几乎同步,你有房子,不行,绕开有房,但有贷款也不行。这一套操作和上层一直强调的房住不炒形成非常一致的同步,属于非常政治正确。

而月供不能超过收入的50%这个在正常贷款市场,无论是公积金贷款或是商贷,历来都是行规,只是以往的做法是,开个证明,造个流水,上不查,下不究,一切相安无事。

而这次成都的正常直接将其一次封死,所有的收入按照缴存基数来算,有几个公司是按照真正收入缴存?怕是出了公职国企,几乎没有人这样。同时,其他证明与缴存不符的,只按最低来计算。

要贷款多,就要基数高,就是让你不得不提高缴存,提高缴存就不得不多缴个税。既给公积金池子增加流入,也给税收做贡献,关键还通过这样的规定卡主那些缴存低,想多贷的人。可谓是神操作。

以往的公积金大多不查征信,或者说对于个人征信并不敏感,而此次的成都改革,征信也成为了改革的重头戏,不仅仅是贷款逾期,信用卡逾期超过一定期数会影响首付比例,你信用不好我就少带给你点。再严重者直接拒贷。

这样的操作既可以规避贷款风险,还可以推动个人征信体系的建设,算是跨部门做了个社会进步的推动。

成都这次的公积金改革,给了全国示范性作用,如果不出意外,2019年,一定会有其他城市跟进。

突发!认房又认贷,成都打响公积金改革第一枪!

公积金到底该怎么用

很多朋友都会问一个问题,公积金到底要不要用,怎么用?

刚好今天我们写到成都公积金改革的问题,顺带来说一下公积金的用法。

公积金的使用最关键看城市,如果你的城市级别不够高,比如三线以下,房价也不够高,公积金的贷款上限足够覆盖100平方的房子,那公积金贷款无可厚非。

如果你所要购房的城市,在二线及以上,公积金贷款不足以覆盖一百平左右的住房贷款,许多人就开始纠结了,到底是多凑首付公积金贷款,还是低首付纯商贷。

大部分人如果不出意外会选择东拼西凑多首付少贷款走公积金,理由是公积金利息低,商贷利息太高了。

而我们要告诉大家的是,如遇这样的情况,请放弃公积金贷款。把公积金的余额取出来还月供。按照水库欧成效先生的原话就是:

“基本上一笔房贷,全家公积金扣光。 凭着你的贷款买房,就把全家人的死钱变成了活钱,角角落落。 ”

原因我们以前讲过,虽然公积金利率低,但和商贷比来说,几十万的贷款上限严重限制了杠杆,没有了足够的杠杆,今天省下的利息就是未来省下的利润。

更何况我们的房贷,没有人真真正正会去还够20年,还够30年。

这个论点,我之前的稿件也有写过,有兴趣的可以回看:

《刚需买房,如有专家跟你高谈“房贷利率下调”,请拉黑他!》

总之,城市足够小房价足够低,用公积金完全没问题,如果你的城市公积金上限已经不能覆盖一套三房的贷款,请果断把公积金取出来走商贷,用好房票,用足杠杆。

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