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土地出让下滑 一二线城市机遇仍存

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随着行业下行,房企销售势头减缓,加上房企普遍面临的债务兑付压力下的资金荒,房企拿地已陷入深度观望情绪中。据机构统计数据显示, 2019年开年,一二线城市卖地减少趋势明显,1月全国40个一二线城市土地成交金额2525.9亿元,同比2018年同期下调了15.4%。热点城市土地市场退烧明显,土地呈明显分化趋势。

一二线成交下滑

新年伊始,全国一二线城市土地成交额下滑趋势显著,中原地产研究中心统计数据显示,1月全国40个一二线城市共成交1134宗土地,成交面积为9896.35万平方米,平均楼面价为2550.3元/平方米。值得注意的是,40个一二线城市土地销售金额2525.9亿元。同比下调15.4%,环比下调幅度达到32.4%。热点城市土地市场退烧明显,土地呈明显分化趋势。

与此同时,从成交土地的平均溢价率来看,40个城市中,平均土地溢价率仅为8.67%。有32个城市出现溢价率下调。其中,热点城市溢价率基本在10%上下,持续保持低位。

中原地产首席分析师张大伟认为,当前全国多城市土地市场依然处于调整期,导致房地产企业拿地意愿不强烈。一二线城市土地价格相对较高,而三四线城市土地市场较为活跃,在2018年,大量的房企进入三四线城市拿地,推动了热点城市的土地销售额历史同期纪录再次刷新。

同时,房企当前正面临资金压力。从2016年的“9·30”开始,全国一二线城市严格调控,这种情况下,房企资金压力越来越大,虽然整体销售依然处于高位,但再拿地的资金压力逐渐增加,对非优质地块的积极性降低。开发商拿地积极性降低,也导致土地市场的溢价率降低,甚至是土地流拍显现增加。

数据显示,2018年以来的土地流拍数量出现激增。去年全国一二线城市的土地流拍数量上升接近300宗,创六年内新高。成功拍出的地块大多也几乎是底价成交。

开发商的犹豫

实际上,当前各地推地规模和节奏均处于较高水平。

春节前,北京土地市场持续发力,连续3天出让10宗地。2月2日,通州区两宗地、丰台区一宗地集中出让,总成交金额80.1亿元。算上1月31日北京土地成交的150.03亿元,以及2月1日成交的68.98亿元,春节前三天,北京卖地收入达299.11亿元。

而在今年1月,北京土地也实现了密集成交,单月成交金额达187亿元。当期北京还有多块土地挂牌等待交易。

各地推地的结构正在发生变化,这也是企业拿地态度不够积极的原因之一。同样以北京为例,大量的共有产权和限竞房明显降低了房企拿地积极性。

统计显示,从今年北京推地情况来看,基本位于通州、石景山、朝阳、密云、丰台、海淀、怀柔等地,城市核心区地块基本缺席。同时,从土地性质来看,入市地块基本为共有产权和限竞房土地。包括推地数量较多、位置较好的通州区域亦是如此。

有业内人士分析,此前共有产权因产权限制,令市场去化较慢,给企业未来盈利带来一定限制。限竞房则更是因为供应爆仓在全年表现十分惨淡。随着后续大量限竞房入市,销售变现已经成为最困扰当地开发商的问题。大量的供应让企业选择更多,价格也更合理。但开发商又不得不考虑后续销售问题,这也令房企拿地不是,不拿地也不是。

一二线仍有机会

专家分析,楼市逐渐进入调整期,企业拿地意愿不强。信托等资金监管严格,导致房地产企业对总价较高的地块相对谨慎。但未来一二线城市仍具备竞争力。部分城市在供地结构上或许会做出微调,适当供应优质地块提振企业信心。例如北京近来推出了不限销售价格,不限“7090”政策的地块。

此外,从去年开始,房企已经流露出从三四线城市退却的迹象,对一二线城市或许是个利好。统计显示,2018年全国土地流拍数达1808块,同比增长93.16%。部分一线城市流拍数量打破近十年纪录;三四线城市流拍数量远超一二线总和。

三四线城市土地供应加大,调控力度不减以及企业融资情况恶化成为流拍走高的主要因素,而且,三四线城市上一轮市场供应已趋近饱和。因此,虽然一二线城市当前调控政策严格,但对于房企来说,一二线城市消费人群的购买力相对坚挺,为了加大销售规模,开发商依然有望在未来走出观望集中拿地。

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