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“一号文件”聚焦农村土地制度改革 是否影响楼市?

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2月19日,中共中央、国务院发布《关于坚持农业农村优先发展 做好“三农”工作的若干意见》(下简称“意见”)。《意见》的一大亮点是聚焦农村土地制度改革,表示坚持保障农民土地权益、不得以退出承包地和宅基地作为农民进城落户条件。在修改相关法律的基础上,完善配套制度,全面推开农村土地征收制度改革和农村集体经营性建设用地入市改革,加快建立城乡统一的建设用地市场。

如何看待此次“一号文件”中对深化农村土地制度改革的表述,对于楼市是否有影响?有机构认为,房地产税有望提速。但也有房地产业内人士指出,从目前政策看,目前试点都是建立在使用权的变化上,短期产权政策不可能出现变化。可以说,目前的政策和房地产税没有关系。

“不得以退出承包地和宅基地作为农民进城落户条件”

《意见》全文共分8个部分,包括:聚力精准施策,决战决胜脱贫攻坚;夯实农业基础,保障重要农产品有效供给;扎实推进乡村建设,加快补齐农村人居环境和公共服务短板;发展壮大乡村产业,拓宽农民增收渠道;全面深化农村改革,激发乡村发展活力;完善乡村治理机制,保持农村社会和谐稳定;发挥农村党支部战斗堡垒作用,全面加强农村基层组织建设;加强党对“三农”工作的领导,落实农业农村优先发展总方针。

其中,在“全面深化农村改革,激发乡村发展活力”部分,《意见》指出,深化农村土地制度改革。

据《意见》,保持农村土地承包关系稳定并长久不变,研究出台配套政策,指导各地明确第二轮土地承包到期后延包的具体办法,确保政策衔接平稳过渡。完善落实集体所有权、稳定农户承包权、放活土地经营权的法律法规和政策体系。健全土地流转规范管理制度,发展多种形式农业适度规模经营,允许承包土地的经营权担保融资。坚持农村土地集体所有、不搞私有化,坚持农地农用、防止非农化,坚持保障农民土地权益、不得以退出承包地和宅基地作为农民进城落户条件,进一步深化农村土地制度改革。在修改相关法律的基础上,完善配套制度,全面推开农村土地征收制度改革和农村集体经营性建设用地入市改革,加快建立城乡统一的建设用地市场。稳慎推进农村宅基地制度改革,拓展改革试点,丰富试点内容,完善制度设计。研究起草农村宅基地使用条例。开展闲置宅基地复垦试点。允许在县域内开展全域乡村闲置校舍、厂房、废弃地等整治,盘活建设用地重点用于支持乡村新产业新业态和返乡下乡创业。

解读:房地产税有望提速?

如何看待此次“一号文件”中对深化农村土地制度改革的表述?

浙商证券表示,新一轮农村土地改革制度的落地有望为乡村振兴注入新动力,主要基于:可以加快推进农村土地流转有利于规模化经营;土地政策的进一步落地有望推动土地流转形式多元化,推动农村土地市场公允价值的形成,提高土地流动性,进一步盘活农村土地;土地制度的完善有利于增强农户及企业的土地流转参与意愿,加快推进农业产业化经营。

而在中泰证券研究所看来,房地产税有望提速。“农村集体经营性建设用地入市,将对现有以土地出让为主的财政体制形成比较明显的影响,推动财政收入端从‘增量’向‘存量’变革,这就要求以房地产税为代表的税收制度进行配套,未来房地产税出台的可能性仍在加大。”

中原地产首席分析师张大伟持有不同的看法。

“农村土地的改革是非常谨慎的,而且也非常重要。政策讲得非常清楚,入市是使用权入市,而不是产权入市。这和房地产税没有关系,和土地出让也没什么关系。目前的试点都是建立在使用权的变化上,短期产权政策不可能出现变化。因此,这一表述和房地产税没有关系,和房地产发展也基本没有关系。”张大伟说,截至目前,没有一个政策提及允许产权入市,农地入市没有一宗是产权入市。

张大伟还表示,无论是农村“三块地”改革试点,还是去年12月发布的土地管理法修正草案中,允许集体建设用地入市都设置了一些限制条件,而这也决定了其影响力和冲击面的大小。

“譬如,哪些地块可以入市?草案设定的条件是:土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体建设用地,且明确要求集体建设用地使用权人严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”张大伟说,此次明确了土地属性必须是规划中明确为工业、商业等经营性用途,避免了对住宅等市场的短期冲击,主要影响的是非住宅类经营性土地。

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