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土地市场回落 二线城市拿地窗口期来临?

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2月22日,苏州迎来年后首场土拍。融信(03301.HK)13.08亿元拿下苏州姑苏区一幅地块,楼面价1.9万元/平方米,溢价率25.4%。相比此前2月15日的福州土拍颗粒无收,融信相关人士表示,今年总体而言,公司还是想积极投资,资金、人员各方面还是有所准备的。

与融信有同样想法的房企不在少数,福州、苏州两场土拍都有参与的房企还包括万科、世茂、龙湖、阳光城(000671)、正荣等。

值得关注的是,近日,上海外围市场如苏州、嘉善、嘉兴(楼盘)、杭州(楼盘)等土拍,溢价率普遍略有上涨,同策研究首席分析师张宏伟指出,上海外围土地市场热度仍在,楼面价相比低位阶段略有上涨,但楼面价仍然处于低位,性价比较高。这一现象也存在于其他城市。

张宏伟还透露,企业拿地的时候,在授权拿地金额之前,会做一个经济测算。比如去年上半年市场特别不好,土地流拍也比较多。这时房企就会把拿地最终测算的净利润率提高到12%、13%甚至更多,通过提高净利润率的测算去控制拿地风险。但是今年年初以来,一些企业认为这是一个比较好的拿地窗口期,为了能够去拿地,就把净利润测算到8%、9%,加大授权金额,让投资团队有更多空间。

地价调整趋势

从今年年初的土地拍卖情况来看,长三角地区部分二线城市,房企参拍热度再现。1月4日,苏州共有10块土地进行拍卖,平均溢价率为11.145%,由首创竞得的地块,溢价率最高,达到49.69%,成交价格25.0032亿元,楼面价23202.21元/平方米;1月11日,共有4块地进行拍卖,平均溢价率为19.6825%,由龙湖+首开联合体竞得的地块溢价率高达29%,成交价格40.62亿元,楼面价17868元/平方米。

杭州开年第一次拍的四块地中有两块溢价率超过10%,分别为11%和20.1%。除此之外,上海以及上海外围市场嘉善、嘉兴等地方拍地,溢价率普遍略有上涨,但价格仍然不高,大部分城市溢价率均保持低位,溢价率基本在10%左右,明显低于2015年-2017年平均30%的溢价率。

2018年,杭州土地市场热度处于全国领先地位,上半年卖地金额就高达1454亿元,全年共出让了216宗地块,出让金超2400亿,远超位于第二、第三的上海、北京(楼盘);而苏州则不容乐观,2018年1月份土地成交的平均溢价率为18.7%,2月份平均溢价率为13.2%,6-8月份土地成交的平均溢价率为6.0%。在2018年10月,还出现了土地流拍现象。进入2019年,1月一场土拍中,大部分土地溢价率为0。

不过,苏州在2019年春节过后的首场土拍中,由于超过40家房企参拍,热度明显提高。出让的6幅地块中,除了一幅底价成交、一幅溢价率9%的两幅地块之外,其余四幅土地溢价率均在25%以上。

中国指数研究院研报指出,各城市将继续因城施策,适度增加土地供应同时继续调整宅地供应结构。部分城市楼市或将在限购、限贷等方面出现政策松动,以期稳定市场预期,保持房企拿地积极性。根据多个城市的土地供应计划,土地供应仍将维持增长,在当前市场趋冷的情况下,土地供应会适度增长,以求保证成交量稳定,确保市场平稳运行。这份研报还指出,部分人口流入较多的二三线城市仍然有进一步的发展空间;人口流入较少的三四线城市面临较大下滑压力。房企若根据自身情况采用灵活的战略应对市场变化,在这轮调控中或将迎来较大发展。

拿地窗口期来临?

申万宏源分析师在一份研报中指出,一二线城市占比较高的房企中,城市布局集中度较高的有金科股份(000656)、首开股份(600376)、远洋集团和阳光城,前十大城市土地储备占比超过70%;城市布局较分散的为万科、华润置地、融创中国,前十城占比低于50%;其余公司在50%~70%区间,分别为龙湖地产、金地集团(600383)、招商蛇口、中海外、旭辉控股和中国金茂。

手头资金充裕、地价回落,是大部分参与拍地的企业所认为的拿地窗口期。比如2月22日融信所拿的姑苏区地块,均价1.9万元/平方米,而在2018年年初,中铁建曾经在苏州拍下一幅楼面价4.3万元/平方米的地块。

苏州克尔瑞方面指出,年初房企的资金环境有所宽松,正是拿地好时机,且早拿地早开发早入市销售,利于尽快回款。土地市场是楼市风向标,土地市场的回暖,也表明房企对苏州这样的城市比较看好。

“市场在降温,企业也要拿地,不会因为市场降温就停止拿地,我认为是房企看好后市的表现。”易居研究院研究总监严跃进认为,多个城市推出抢人政策、合肥(楼盘)二套房信贷出现松绑等现象,都是刺激房企拿地的原因。

此外,房企今年开年以来大举融资,佳兆业集团、融信中国、龙光地产、禹洲地产等多家房企都发行了美元债,虽然其用途都规划为现有债务再融资,但其附加条款也有“因市场变动,可改变用途”。

另外,地价回归理性,房企也乘机布局新城市。“我们对已经进入的城市会深耕,积极拿地,但是苏州一直没有拿地,这次终于把拼图给拼全了。”融信一名相关人士对记者说。世茂也在2月18日青岛的一场土拍中,以底价2.16亿元拿下一幅8.5万平方米的土地,首次进入胶州。

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