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融创也准备“慢”下来 孙宏斌:2019年我们会特别小心

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3月29日,融创中国在香港举行2018年业绩发布会,董事会主席兼执行董事孙宏斌率一众高管出席。

在本次业绩会上,孙宏斌似乎比往年都要平和些。或许是因为成绩的确不错,数据上没有太多可以质疑辩解和针锋相对的。不过,融创2018年的每个指标也都没有什么亮点可言,不似往年有点燃整场节奏的“乐视”“万达”等话题点,这也使得业绩会少了些许新鲜感和话题性,“沉稳”了不少,一如当下整个融创的风格。

《每日经济新闻》记者注意到,在业绩会上,曾经“充满江湖气”的孙宏斌说出了“2019年我们会特别小心”。融创在坐上行业“第四把交椅”之后,选择了收敛气焰。2019年5500亿元的年度目标并不低,但相对于2018年4608亿元的既有成绩而言则略显缓和。

在融创2019年预计7834亿元的总可售货值基础上,实现接近20%的增长或许并不难。但要保持2018年毛利增长128.5%、毛利率25%,净利润增长50.6%、净利率接近14%的水平,或许才是对融创更大的考验。

坐上行业第四,不想当“大哥”好多年

4608亿元的销售额,增幅27.3%,让融创在2018年稳坐行业第四的位置。

被问及融创的行业排名是否要更进一步时,孙宏斌还是那个回答:不想当“大哥”好多年。

“排名其实对我们不太重要,前面的我们赶不上,后面的也赶不上我们,这个位置挺好。”孙宏斌坦言。

而2019年,融创没有名次要求却有规模要求。业绩会上融创给出的销售目标是5500亿元,也就是在2018年的基础上再增长约20%。这样的增速,在大型内房股中属于较高水平,不过相较融创近年的增速却略显缓和。

这背后,是业绩会上融创管理层多次提及的几个关键词——“对市场不那么乐观”“拿地要非常小心”......谨慎安全无疑成为今年融创的主要定调。

支撑规模目标的,必定是足够的土地储备。

2018年末,融创一反常态,接连在公开市场拍地。

《每日经济新闻》记者注意到,2018年10月到现在,融创已经获取4800亿元货值的土地,仅今年1月以来的拿地货值就超过3700亿元。

不过融创对自己拿地的评价却甚是“佛系”。

“我们其实去年底到今年初拿了一些地,拿得都挺好,量也不少,都是在一二线城市的核心地段,但拿地窗口时间很短,现在不是拿地的好时机。“孙宏斌表示,最近一些城市的土地市场偏热,每一块地很多企业报名,溢价也很高。

“2015~2016年是拿地的好阶段,但2016年10月~2018年10月,融创在公开市场拿地基本停止。2018年10月到现在拿了一波地。”孙宏斌说道。

因而对2019年的整个拿地节奏,融创定调“会非常小心”。

但小心的前提,是没有太大的存货压力。

截至2018年底,融创总土地储备约2.56亿平方米,总货值约3.55万亿元,85%分布于一二线城市。

融创董秘兼副总裁高曦表示,2019年融创将新增6062亿元可售资源,在华北地区及北京、上海等101个城市合计拥有7834亿元可售资源。其中,6589亿元可售资源分布于一二线城市,占比84%。照此计算,去化率只要达到70%,即可完成销售目标。所以对完成2019年的销售目标有信心。

高曦称,也正是应了那句“手中有粮心中不慌”。已经做了“财主”,所以才会有此时脸上的淡定。

对2019年不乐观,把效益放在第一位

究竟是什么原因,让原先拿地收购堪称凶猛的融创变得“佛系”?

“2019年的市场我们觉得不是很乐观。”

孙宏斌表示:“2018年上半年还不错,下半年一直到春节比较冷。过了春节比较好一点,我们发现政策有一点放松,但政府限价和政策大幅放宽迹象不大,稳房价是政府的核心诉求。因此,2019年我们对于市场还是要小心一点。”

这一次,能明显感觉到孙宏斌对市场的敬畏。

“没有规模,效益的量级不对,所以又要规模又要效益。但融创现在有规模了,效益就变成第一位了,不同阶段做不同的事。”孙宏斌直言,对于今年的销售价格没有太多的预期,融创的经营预算安排里面,都还是按照去年(包括今年)的限价水平来考虑。

“过去两年限价的时候,我们也没有说哪个项目要等着限价去卖,因为我们整体的每个项目土地成本都是还不错的,政府批什么样,我们就以什么价格卖。这个能够让我们整个销售周转保持一个非常好的状态。”孙宏斌告诉《每日经济新闻》记者。

负债率下降44%,会加快回款速度

截至2018年底,融创的净负债率从原先的193%下降44个百分点至149%。

不过,融创经营活动产生的现金流量净额/流动负债的经营现金流量比率仅为11%,不算特别优秀。

对此,融创在业绩会上表示,不太担心负债率这块,希望保持着现在这个状况,或者再多一点少一点。销售在大幅增加,净资产在增厚,现金在增多,所以说净负债率一定在下降,这是肯定的。

同时,融创表示,会控制付款周期和加快回款速度,以此来平衡现金流。

房地产企业所有的风险都在于获取土地的成本太高。这是融创管理层在业绩会上的共识,融创一直拥有市场判断和周期把握能力,其在土地市场上的每一步都尊重市场逻辑。

对于2019年的房价,孙宏斌认为,不太可能涨,这是政府的底线和核心诉求,是不可能放开的。坚持“房住不炒”的定位不会变,“稳房价、稳地价、稳预期”的行业基本面就不会变。所以,今年市场重要的一点就是,一定不能乐观,不能指望着房价涨。

孙宏斌表示,现在拿地要考虑限价,有合适的地就拿,没有合适的就算了,今年前面拿的地已经很漂亮了。对融创现在的利润也很满意,如果限价放开以后,房价可以涨,房价降的话就可以跑量。

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