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楼市的春天又来了? 3月房贷回暖

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伴随春日的暖风与暖阳,楼市近期迎来回暖。

3月以来,全国多个城市住房成交量有明显回升。而在年初就开始有所松动的房贷利率,随着住房成交量的上升,也出现了下行的趋势。

从近期的利率调整情况看,北上广深四大一线城市中,除上海利率已处于低点未有较大变化外,其余三城市均有不同程度的松动。而利率下调的影响范围还在进一步扩大。

21世纪经济报道记者在采访中获悉,房贷业务在年初就成为各家银行重点关注的业务,不过房贷实际的回暖却有些姗姗来迟,直至3月楼市回暖后,房贷业务才随之升温。

不少业内人士认为,这或许将成为2019年房贷业务发力的开始。

房贷业务拐点已至

回顾近年房贷业务的走势,2018年达到增速低点,这与2018年楼市的调控政策相一致。从2018年上市银行披露的年报数据看,房贷业务主力军四大行(中国银行(601988)未披露房贷相关数据,本文中四大行指工商银行(601398)、建设银行(601939)、农业银行(601288)与交通银行(601328))在2018年房贷增速较2016、2017年均有所回落。

从历史年报数据看,2016年五大行个人住房贷款增幅均在30%左右;随着楼市的调控政策陆续出台,2017年工行和农行的房贷增速分别回落至21.5%与22.5%。建设银行、中国银行、交通银行2017年房贷同比增幅则分别为17.5%、17.5%和16.49%。

2018年报数据显示,房贷增速进一步下滑。去年工行与农行的个人住房贷款同比增速分别为16.5%与16.8%,建行、交行增幅则分别为12.83%与12.29%。

21世纪经济报道记者在年初调研报道中就已指出,2019年开年多家银行的零售信贷业务指标就将房贷(按揭)放在重点位置上,并为接下来的房市回暖准备了较为充足的额度。但房贷业务的升温在前两个月并不明显。直到3月,这一拐点才来临。

华南某股份行一位个贷业务人士告诉21世纪经济报道记者,一季度通常是商业银行信贷额度较为宽松的时期,也是住房按揭贷款用款高峰,但前两个月房贷业务只能称为平稳,难言回温;直到3月,楼市成交量的上升,才带动了房贷业务的明显回温。

“尤其是近期,咨询房贷业务的人明显增多。一方面与房贷利率的下调有关,另一方面也是市场对楼市的预期趋于稳定,之前很多观望的刚需购房者现在选择出手。来自个贷业务同行的判断也差不多,这应该是今年银行房贷业务的一个拐点。”上述个贷人士进一步指出,二季度,这一回暖趋势大概率会延续。

房贷利率下行或扩大

从北上深近期房贷政策与利率的变化看,不少市场人士认为,房贷利率已经释放出下行信号,但与之前大规模的利率松动相比,这次的下调表现更为稳健。

一线城市中,北广深已有不同程度的松动。其中,深圳首先出现较为普遍的利率下调。3月初,包括四大行在内,深圳多家银行将首套房利率从上浮10%下调至上浮5%,二套房利率下调至基准利率上浮10%。

广州整体维持首套房基准上浮10%,二套房基准上浮15%的水平不变;北京则维持首套房上浮10%,二套房基准上浮20%水平不变。但部分股份行和城商行的利率出现松动,贷款条件与放款速度也有不同程度放松。

21世纪经济报道记者在采访中发现,以北京为例,去年同期没有额度、停贷的部分股份行,现在重新开启了房贷业务,并相较大行执行了更为简便的批款条件。

但北京一位房地产中介人士告诉记者,房贷利率整体上基本没有变化,但三月份开始成交量有所增加,而且增幅稳定,随着买房增加房贷也有所增加。但大行的申请条件目前并无明显变化,放款周期在一个月左右。至于部分业务较少的股份行和城商行,可能通过更简便的流程和放款周期来吸引客户,但并非市场的主流。

该中介人士指出,整体房地产的调控并未改变,监管并不会放任楼市猛增。这一轮的回暖,主要是之前观望的刚需购房者,在两会之后稳定了预期,选择在这一时点购房,并非源于其他因素的刺激。所以,未来楼市与房贷的回暖也不会是过于剧烈,整体会稳定回升,并且是可控的。

也有市场人士认为,房贷利率的下调是楼市回温的原因之一,而利率的下调在全国范围内未来存在更大的空间。除一线城市外,近期有多个二三线城市的房贷利率出现松动。

从广东省内情况看,近期珠海、佛山等地的多家银行房贷利率下调5个百分点。厦门更是出现部分银行将首套房的银行贷款利率回调至基准利率,并且有贷款结清后再次购房,仍可按照首套房贷利率操作。

此外,天津、杭州、南京等多个城市首套房利率均有明显下调。不少市场人士认为,首套房贷向基准利率靠拢是大势所趋,未来房贷利率存在更大范围下行的可能。

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