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发改委宣布告别“户口”,房企投资逻辑也变了

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张玉洁

4月9日,受发改委前日印发《2019年新型城镇化建设重点任务》(下称“《任务》“)继续加大户籍制度改革力度以及放松多个城市落户限制消息影响,今日,城镇化以及在一二线和强三线城市布局的房企上市公司股价走出一轮行情。

三类城市迎落户增量

国盛证券分析师刘郁认为,Ⅱ型大城市应重点关注自身吸引力强劲且存在限购政策的城市,预计这些城市受政策影响较大,可分为三类:1)京津冀、长三角和粤港澳三大城市群中的II型大城市,如无锡、宁波。2)三大城市群以外城市群的第二、三位城市,如长沙。3)人口大省的前两大城市。除以上三类城市外,其他城市需要综合考虑经济总量、产业结构、教育医疗资源等公共服务和自然环境等因素。

中原地产首席分析师张大伟表示,从2000年-2016年,我国的城镇化率从36.22%上升到了58.52%,但是我国的城市户籍率与城镇化率相差18.87%。2018年,中国常住人口与户籍人口城镇化率相差达到16.21%,与此同时,人户分离的人口仍然高达2.86亿人。拥有居住地城市户口,很大意义上,就有了享受义务教育以及其他公共资源分配。从趋势上看,中国还有巨大的户籍城镇化空间。

《任务》中多类型大城市放松或取消落户限制,推动1亿人在城市落户的相关内容受到重点关注。实际上,此前已经有杭州、海南省等多地通过人才引进政策放宽对于特定人群的落户限制。此次Ⅱ型大城市全面放开放宽落户条件,预计将为东南部发达地区、成渝地区以及西南省区的强三线城市吸引大量落户人群。

中原地产研究中心统计数据显示,截至目前,2019年发布各种人才引进与落户等政策的城市已经超过50个。从力度与数量看,刷新历史记录。特别是二线和省会城市,人才落户,补贴购房等政策井喷。从政策细节来看,这些人才政策主要吸引的是高学历的毕业生等人才,且有年龄和在当地工作年限和社保要求,相对门槛较高。

而《任务》中将中型城市的落户门槛全面下放,其中指出,城区常住人口100万—300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制;城区常住人口300万—500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件,并全面取消重点群体落户限制。这被业内普遍认为利好强三线城市吸引人才。

住建部此前发布的《2017年城乡建设统计年鉴》显示,城区人口在100万-500万的城市近70个,其中300万-500万人口的城市分别有西安、沈阳、哈尔滨、昆明、郑州、杭州、济南、青岛、大连、长春等;100万-300万的城市分别有太原、长沙、苏州、石家庄、南昌、汕头、南宁、福州、无锡、合肥、东莞、乌鲁木齐、贵阳、洛阳、徐州、厦门、唐山、宁波、邯郸、兰州、临沂、淄博、常州、温州等。

此外,本次《任务》中提到,超大特大城市要推动产业和人口向一小时交通圈地区扩散。对此,张大伟表示,未来一些大都市圈内的三四线城市,将会是产业布局和人口落户的重点,这些城市同样也具备较大的发展潜力。

房企布局强三线

近期,从房企的表态来看,由于一线城市限购限贷政策尚未放松且整体已经进入存量房时代,大多数房企还是将目标定在二线城市和强三线城市。

当代置业执行董事兼总裁张鹏近期表示,在城市方面,一线城市没有感受到更大面积的放松迹象,2019年房地产行业的主战场可能在二线城市和强三线城市。

旭辉控股集团董事长林中此前表示,根据国际经验,一个国家的城镇化率在50%以前,一线城市具有强大的聚集效应;而在城镇化率由50%向70%发展的过程中,二线、强三线城市将涌现大量的机遇。林中认为,“特别是长江经济带、成渝及中西部的二、三线城市比如贵阳、西安,以及形成了自己的特色产业,并拥有持续人口导入的新兴都市圈,将为房地产市场带来新的机会。有人口导入、产业发展的三四线城市,增长机会尤其明显。”

土地市场也间接反映了这一趋势。近期,长三角多地土地市场回温明显,甚至出现多家房企竞争一地块高溢价成交的现象。据中国指数研究院数据显示,在2019年3月25日-2019年3月31日这一周,住宅用地成交总价top10中,长三角占据榜单半壁江山。在楼面价排行榜中,长三角宅地交易活跃,占据榜单半数。3月份,杭州平均溢价率达到36%,明显高于其他城市。

张大伟分析认为, 2018年土地市场因为持续的调控和融资压力,部分企业拿地较少,而在最近降准、融资压力有所缓解的情况下,部分企业再次进入土地市场抢地,特别是部分热点城市,土地市场最近明显开始活跃,溢价率上升迅速。

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