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被误读的三四线楼市:仍在高位运行 “白菜价”与“潜力股”并行

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近期,有关黑龙江鹤岗房价的消息,引发了大量关注。根据媒体报道,鹤岗部分二手房单价已经降至400元/平方米的“白菜价”,一套安置房只需1.9万元即可买到。

此后媒体求证,“白菜价”的房屋大多是毛坯棚改房,且当地的新房价格多在3000元/平方米以上。但外界对三四线楼市的印象似乎就此定形,即利好出尽、房价下跌,市场前景悲观。

过去两年来,三四线楼市升温,房屋和土地交易均出现“量价齐升”的状态,成为全国楼市最火热的区域。但随着需求被透支,以及货币化棚改的退潮,市场人士对三四线城市的前景普遍悲观,多数房地产企业也声称,将区域布局的重心向一二线城市回归。

但现实恐怕并非如此。根据国家统计局对70个大中城市的统计,今年3月份,三线城市的新房价格环比涨幅已经超过了一二线城市,二手房价格涨幅也处于高位。

迷雾之下,三四线楼市的真相究竟如何?

  有“白菜价”,也有“领涨者”

鹤岗的案例,被认为反映出东北地区三四线楼市的一种普遍现象,即产业“空心”、人口外流,房地产市场出现下行。价格下跌,就是最直观的表现。

中原地产指出,很多东北城市的土地也是“白菜价”。根据该机构的统计,2019年来的3个半月时间里,34个东北城市的土地出让价款为332亿元。其中,沈阳、大连(楼盘)、哈尔滨(楼盘)、长春(楼盘)这4个城市就达到了288亿元。且有28个城市土地出让金额未能过亿。

从价格上看,大部分城市的楼面价低于1000元/平方米,其中不少城市的楼面价不足500元/平方米。鹤岗的价格仅为278元/平方米。

中原地产首席分析师张大伟分析认为,由于人口外流等原因,东北地区一些地级市的人口数量,与东部城市的县级城市相当。同时,一些重工业城市、能源城市处在转型中,并出现产业空心化、经济增速放缓等现象,并间接影响到房地产市场。

张大伟认为,虽然“有些区域市场的确熄火了”,但从全国范围来看,三四线楼市的表现更多是分化。

4月16日,国家统计局发布3月份70个大中城市房价数据,“房价上涨城市增加,下降城市减少”是主要特征。其中,35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%,比上月扩大0.3个百分点。相比之下,一二线城市的新房价格涨幅分别为0.2%和0.6%。

在房价上涨的城市中,丹东(楼盘)、锦州(楼盘)、常德(楼盘)等三线城市的涨幅均达到或超过1.5%,成为领涨者。其中,丹东、锦州正是位于东北地区。上海(楼盘)易居研究院智库中心总监严跃进对此的解释为,此类城市的调控政策相对宽松,这两年基础设施改善力度大,房价容易上涨。

二手房方面,三线城市的价格涨幅略低于二线城市,但仍明显高于一线城市,且涨幅比2月有所扩大。

从成交量看,3月单月,全国商品房的成交面积和成交额都比去年同期有所增长。分析人士认为,其中,作为房地产市场巨大“长尾”的三四线楼市,即使不能做出增长的贡献,但下滑幅度也不会很大。

张大伟也指出,从全国范围来看,三四线楼市仍然运行在高位。“即使要降温,也会有一个过程,不会很快就降下来。”

  “潜力股”仍在

但三四线楼市的前景,的确并不乐观。

2018年7月,住建部召开会议称,商品住宅消化周期在15个月以下的市县,应控制棚户区改造货币化安置比例,采取新建安置房的方式;对商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,仍主要采取货币化安置的2018年新开工棚改项目,开发银行、农业发展银行棚改专项贷款不予支持。2018年10月,国务院常务会议提出,商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。

今年以来,多个省份下调了棚改的计划开工量,货币化补偿规模也有所下滑。其中,今年河南省的棚户区改造新开工计划为15万套,与去年的50万套相比,下降了70%。浙江、四川(楼盘)两省的下滑幅度分别为55%和40%。

此外,国家发改委近日印发《2019年新型城镇化建设重点任务》,首次提出“收缩型城市”的概念。文件强调,收缩型中小城市要瘦身强体,转变惯性的增量规划思维,严控增量、盘活存量,引导人口和公共资源向城区集中。

对于三四线楼市来说,这些消息都被认为是利空。

实际上,由于意识到政策的变动,以及三四线楼市的需求已经在过去两年被透支,今年年初,房地产企业普遍表示,要将战线收缩至一二线城市。中海行政总裁颜建国就在年初的业绩会上表示,一线城市,以及以一线城市为核心的城市群,在未来始终是中国经济最有活力的地区。且在宏观经济稳定的前提下,未来一二线城市边际改善的可能性最大。

近期,二线城市土地交易旺盛,高单价、高总价、高溢价率的“三高”现象开始出现,部分地块甚至出现“熔断”。这都被认为是企业回归一二线城市的一种表现。

某大型房企相关人士向21世纪经济报道表示,春节期间,很多三四线城市的返乡置业出现下降,这已经预示出,三四线楼市将走向下行通道。而且目前看不到市场反转的条件。

但这也并不意味着所有三四线城市都将降温。根据记者采访,一些位于大城市周边,或城市圈内的三四线城市,仍被业界所看好。

某房地产信托从业者向21世纪经济报道坦承,在选择项目时,仍以“50强房企、一二线城市”为主,但并不会把所有三四线城市的项目都排除在外,“像浙江省内的很多城市,不管几线”,都是关注的对象。

他还表示,目前来看,大湾区和长江经济带是未来的热点区域,在选择这些区域内的项目时,同样不会有城市层级之分。而且,“这些区域里面的有些三四线城市,之前没被关注,所以潜力很大。”相比之下,东北、西部等区域的三四线城市,已经不再被纳入投资的范围。

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