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香港中环中心:李嘉诚退出后的命运流转

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商业志 | 香港中环中心:李嘉诚退出后的命运流转

只有当鼓声停止时,才会知道“花”传到了谁手上。

观点地产网2017年,“李超人”携402亿港元从香港中环中心全身而退。

在那之前,中环中心可能只是一家企业(长实持股75%)的中环中心;在那之后,中环中心成了一大拨人的中环中心。

斯人已去,财团割据,站在中环皇后大道上仰望这座八角形摩天大楼,人们甚至越来越不知晓它的主人是谁。在部分投资者拆售的策略下,愈来愈多的机构开始持有中环中心的业权。

据港媒4月25日报道,亚洲地产董事总经理蔡志忠落实出售中环中心2205单位,面积2852呎,售价9967万港元,折合单价34950港元/平方呎。

自去年下半年以来,蔡志忠将中环中心22楼分拆成十几个单位出售,对外说法是“降低买家的购买门槛”。截止目前,22楼分拆项目已售罄,蔡志忠据此套现11亿港元。

上述交投揭示了蔡志忠的另一层身份:资深物业投资者,即通俗的“炒房客”。与他有类似身份的人,包括卢文瑞、张顺宜、陈秉志等,也参与了中环中心的交易。

在2017年11月1日那场香港最大规模的物业交易中,长实以402亿港元将中环中心售予“中国港澳台侨和平发展亚洲地产有限公司”。

当时接盘方的主要股东为中国国储能源化工集团,以及活跃于相关工商物业市场的“磁带大王”陈秉志、“小巴大王”马亚木、中国港澳台侨和平发展总会会长卢文瑞、蔡志忠、罗珠雄等。

但时隔三个月,2018年2月中旬,国储能源化工因故退出交易,转由世茂房地产主席许荣茂、金利丰集团朱李月华等接盘,据传出资额达160亿港元(实际数额不详)。

最终,中环中心75%股权主要由5位大股东所拥有,并对交易所得47层写字楼业权进行分配。其中马亚木分得包括68、69及78楼等共13层楼,投资额约110亿港元;其次分别是许荣茂9层、朱李月华7层、卢文瑞5层,陈秉志、蔡志忠、张顺宜等人则持有13层。

数据来源:港媒报道,观点指数整理

数据来源:港媒报道,观点指数整理

中环中心楼高346米,地上73层,是香港仅次于国际金融中心(IFC)、中环广场、中银大厦的高楼商厦。项目最早落成于1999年,占地10万平方呎,楼面面积逾140万平方呎。由于地处素有“黄金地段”之称的皇后大道中,位置优越之余还可俯瞰维港全海景,中环中心历来是长实的核心物业之一。

商厦物业优质,高达420亿港元的交易对价却是许荣茂、朱李月华们所难以全额承担的。于是这群聪明的投资者,采用了最简单的方式——杠杆融资。

这种融资举动,从一开始就为中环中心的流转,增添了一层投机底色。

早在与长实交易之初就有消息称,买方正寻求多达九成的贷款;2018年3月,市场消息称,长实为中环中心交易提供160.8亿港元银团贷款利率调至1.9厘;4月,彭博发文称,中环中心买家正寻求折合320亿港元的美元贷款,相当于交易对价的76%。

观点地产新媒体查询,曾有其中一位买家向港媒透露,买方联合体与长实签订协议,在交易完成前不可转售,且除了各买家保留部分自用物业,其余“暂计划长线收租”。

可资本终究有逐利性,在2018年5月交易完成后,多位香港炒家迅速将中环中心相关楼层放盘。

据观点地产新媒体不完全统计,过去一年内,包括卢文端、蔡志忠、张顺宜、马亚木在内参与收购中环中心的香港炒家,先后将中环中心拆售套现,此后获利离场。据中原去年8月披露,卢文端及张顺宜仅出售三层楼便套利37亿港元,获利12亿港元。

接盘方包括禹洲地产、合生创展、国浩集团、纪惠集团等,去年7月,卢文端将58楼全层、21楼半层,以总价18亿港元出售予禹洲地产相关人士,折合约5万港元/平方呎,较2017年总购入均价(3.3万港元/平方呎)上升约51%;今年4月,林龙安配偶郭英兰将58楼转售予禹洲地产,总价8.99亿港元,呎价仅3.4万港元。

这种看似投机的炒楼行为由数个方面的因素所致。第一是源于资金成本,有港媒披露,中环中心买家获得的银行短期融资,息口每半年呈几何级跳升,洽谈再融资还遇到按揭成数阻碍。上文提及长实提供的银团贷款上调利率,也佐证了市场风向的改变。

这种看似投机的炒楼行为由数个方面的因素所致。第一是源于资金成本,有港媒披露,中环中心买家获得的银行短期融资,息口每半年呈几何级跳升,洽谈再融资还遇到按揭成数阻碍。上文提及长实提供的银团贷款上调利率,也佐证了市场风向的改变。

第二则归功于中环的写字楼需求,莱坊执行董事兼估价及咨询部主管林浩文对观点地产新媒体表示,中环放售的写字楼不多,大部分卖家甚至没有意愿出售,所以中环中心有全层物业及拆细物业放售,很容易吸引资金充足的机构。

香港大宗物业价格的护城河是资金流动,这座城市是全世界最成熟的金融中心之一,中环办公楼空置率2018年更是跌至1.5%。可以预见,如果中环中心继续拆售,买家依然会纷至沓来。

然而如果把中环中心的交易当做一场“击鼓传花”的游戏,在中环物业的稀缺性面前,人人争相购买商厦,谋取高额盈利,那谁会成为那个“受惩罚者”?

会是李嘉诚吗?显然不是。在去年5月的长实业绩会上,“不赚最后一个铜板”的李嘉诚,回应股东提及的“中环中心买家拆售呎价在5-6万”时笑称,要(学会)满足,这个世界才是最好的。

实际上,长实从2016年起频频传出转让中环中心,和邮储银行、亚腾资产管理、越秀、工银等都传过绯闻,价格从300亿港元升至402亿港元,最终收益多达145亿港元。套现的长实已战略转移,李嘉诚透露,用这些钱去投资其它国家、地区,收入可以高一倍。

对于中环中心现阶段的新入局者们,或许就面临挑战了。

观点地产新媒体了解,长实2017年出售中环中心时,香港中区写字楼处于上升通道并屡创新高。而据戴德梁行数据,2019年一季度,中环超甲级写字楼租金按季度回落0.4%,为2014年第3季度以来首次下跌,反映租金或将见顶。

在接盘中环中心的买家中,许荣茂、朱李月华均对外声称不会出售项目,却也受到市场质疑。今年1月,金利丰金融与朱李月华就中环物业订立租赁协议,总金额1.09亿港元,类似关联交易并不鲜见,被港媒质疑是“朱太关联公司托中环中心租金”。

一位在中环中心上班的人士曾对观点地产新媒体指,中环中心租金上涨、拆售等现象,让部分原本想进驻的企业却步。这种说法未得到中环中心证实。去年一季度,高盛曾从中环中心搬至铜锣湾利园3期。

即便是拆售,也不免被质疑。林浩文对观点地产新媒体指,中环中心二十多层的写字楼不拥有海景,因而单价会降低。

但迹象显示,蔡志忠去年起拆售的22层不同单位,原先预期意向呎价4.7-4.8万港元,较收购均价上浮42%以上,剩余单位可能还加价3%-5%;而去年8月成交呎价4.36万港元,至今年4月呎价降至3.5-3.6万港元。

或许只有当鼓声停止时,才会知道“花”传到了谁手上。

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