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一季度50城租金收益率为2.4% 三线城市租金下跌明显

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上海易居房地产研究院4月30日发布《2019年一季度50城租金收益率研究报告》。该报告显示,今年一季度,50城租金收益率为2.4%,环比下降4%,同比下降7%。4个一线城市的平均租金收益率为1.7%,环比下降2%,同比上升10%;31个二线城市平均租金收益率为2.4%,环比下降4%,同比下降7%;15个三线城市租金收益率为2.6%,环比下降6%,同比下降9%。今年三季度50城租金收益率中,排名前3位的城市为西宁、乌鲁木齐和韶关,其中排名第1的西宁达到3.7%,而排名垫底的厦门仅为1.2%。

易居研究院研究员沈昕表示:我国部分城市长期以来租金收益率较低,这主要是由于房价涨幅过大,租金上涨速度小于房价上涨速度。房价与租金背离,说明房价存在一定程度的泡沫。随着稳房价和控租金的政策并举,预计未来一两年租金收益率将趋于平稳。一季度部分城市房地产市场出现了“小阳春”,而4月19日政治局会议重提“房住不炒”、“一城一策”,预计2019年房价将维持窄幅波动。同时,租金已经两个季度环比下跌,下半年将大概率企稳。因此,2019年下半年租金收益率或将在2.4%的水平附近窄幅波动。

报告主要有以下几部分组成:

房屋租金收益率,是指一套房屋的年租金收入与房屋价值的比值。租金收益率是衡量投资收益的重要指标之一。商品具有使用价值和价值,使用价值决定价值,价格反映价值,但有时候价格会偏离价值中枢,比如房价在某些时间会过高,出现泡沫。租金反映房屋的使用价值,是市场的真实需求。因此可以通过租金收益率来反映房租与房价的偏离度。

一、50城租金收益率概况

2019年一季度,根据城市房产网的数据,50个典型城市租金收益率为2.4%,环比下降4%,同比下降7%。一季度部分城市房地产市场出现了“小阳春”,房价环比上涨,而租金则环比下跌,因此租金收益率环比下降较明显。租金收益率同比下降是因为一季度房价同比涨幅为10%,而租金同比涨幅为8%,租金上涨速度小于房价上涨速度。2017年三季度至今,租金收益率持续震荡下降,但下降幅度相比2016年二季度至2017年三季度已经大幅减缓。这主要是因为2017年3季度前房价大幅上涨,租金收益率快速降低,而2017年3季度后房价涨幅开始震荡收窄。2019年一季度租金收益率下滑较明显,原因是整体租金下跌,尤其是三线城市租金下跌明显,而二三线城市房价小幅上涨。2018年经济增速下滑,实体经济低迷导致租房需求减小,而同时楼市持续繁荣,部分城市租赁住房供应量较大,但收入没有增加,导致供大于求,租金下跌。

二、三类城市租金收益率比较

2016年二季度以来,二线城市租金收益率始终略低于三线城市,且两者走势比较接近。2018年二季度后,租金收益率开始缓慢降低至2.5%左右。主要原因是1.2018年三季度,房价涨幅较大,其中三线城市达到9%。2. 2018年三季度后租金下跌明显,其中三线城市今年一季度租金环比下跌5%。相比二线城市和三线城市,一线城市的租金收益率更低,2018年三季度至2019年一季度微幅降低,主要原因是租金涨幅收窄。

2019年一季度,4个一线城市的平均租金收益率为1.7%,环比降低2%,同比上升10%; 31个二线城市平均租金收益率为2.4%,环比下降4%,同比下降7%,跌幅并未出现收窄迹象;15个三线城市租金收益率为2.6%,环比下降6%,同比下降9%。环比与同比跌幅相比2018年四季度分别扩大5和7个百分点,主要原因是一季度三线城市租金环比下降5%,幅度较大。?

具体城市看,北上广深4个城市的租金收益率环比涨幅分别为0%、1%、-6%和-3%,其中广州租金收益率降低是因为租金下降较明显,而深圳租金收益率降低主要是因为房价上涨。4城的同比涨幅分别为8%、14%、10%和7%,其中上海和广州租金收益率相比去年同期上升较大,主要是因为租金增长较快而房价保持稳定。随着近一年来一线城市增加租赁住房用地的供应,预计未来3至5年租赁住房的供应规模将有明显增长,有利于稳定租金。同时,一线城市房价已有较长时间的调整,下半年或将企稳回升,但在近日政治局会议重提“房住不炒”的高压政策环境下,房价涨幅将维持窄幅波动。因此下半年一线城市租金收益率或将继续保持基本平稳趋势。

三、50城租金收益率排序

对一季度全国50个典型城市租金收益率进行排序。从排行中可以看出,排名前5的城市分别为西宁(3.7%)、乌鲁木齐(3.7%)、韶关(3.6%)、牡丹江(3.4%)和银川(3.4%),主要是东北或西部的弱二线城市和三线城市,近几年房价整体涨幅不大,并且租金稳步上涨,租金上涨幅度与房价上涨幅度相近,因此租金收益率较高。租金收益率最低的5个城市分别为厦门(1.2%)、青岛(1.4%)、福州(1.5%)、深圳(1.6%)和石家庄(1.7%),房价水平远超租金水平,并且近几年房价涨幅远大于租金涨幅。

对一季度全国50个典型城市租金收益率的环比涨幅进行排序。环比涨幅为正的城市仅8城,租金收益率上升的城市远少于租金收益率下降的城市,这是因为一季度大部分二三线城市租金环比下降而总体房价变化较小。从排行中可以看出,涨幅较大的5个城市分别为杭州(5%)、济南(4%)、石家庄(3%)、牡丹江(2%)和太原(2%)。这几个城市的租金均环比涨幅较大,而房价环比基本小幅下跌或持平,因此导致了租金收益率的上升。从环比跌幅数据看,赣州租金收益率环比跌幅最大,达到了24%,这是因为赣州一季度租金环比跌幅达到了19%,而同时房价环比上涨7%。

对一季度全国50个典型城市租金收益率的同比涨幅进行排序。涨幅较大的5个城市分别为天津(16%)、上海(14%)、武汉(13%)、石家庄(13%)和成都(13%)。该类城市租金同比涨幅较大,而房价同比微幅上涨或下跌。从同比跌幅的数据看,同比跌幅最大的5个城市为哈尔滨(-22%)、宁波(-18%)、烟台(-18%)、呼和浩特(-18%)和大理(-17%)。该类城市租金涨幅远小于房价涨幅。

综合来看,租金收益率同比涨幅为正的城市主要为本轮房地产上涨周期中,前期房价涨幅较大的一二线城市。2018年一季度至2019年一季度,该类城市房价处于调整阶段,同时租金上涨幅度较大。租金收益率同比涨幅为负的城市主要为本轮房地产上涨周期中相对较迟开始上涨的弱二线和三线城市,2018年一季度至2019年一季度,租金上涨幅度小与房价上涨幅度。

四、50城租金收益率趋势

从Global Property Guide、CoreLogic和Zillow等披露的租金收益率来看,伦敦3.1%左右,纽约4.7%左右,洛杉矶5.7%左右,东京4.3%左右,大阪6%左右,与之相比我国部分城市的租金收益率处于较低水平,说明我国租金与房价的背离度较高。

我国部分城市长期以来租金收益率较低,这主要是由于房价涨幅过大,租金上涨速度小于房价上涨速度。而租金反映房屋的使用价值,是市场的真实需求,房价与租金背离,说明房价存在一定程度的泡沫。一季度部分城市房地产市场出现了“小阳春”,而4月19日政治局会议重提“房住不炒”、“一城一策”,并强调“城市政府主体责任的长效调控机制”,预计2019年房价将维持窄幅波动。同时,租金已经两个季度环比下跌,下半年将大概率企稳。因此,2019年下半年租金收益率或将在2.4%的水平附近窄幅波动。

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