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土地市场高热、多宗地溢价率超100%,哪些房企抢地?

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4月30日一天内,南京共成交9宗地,总金额约76亿元;武汉成交4宗地,总金额22.25亿元……这仅是前一周土地市场余温。上周,热点二线城市卖地金额高达1167.5亿元,创近2年来的最高纪录。

土地市场一直是楼市的晴雨表。在历次调控中,都有高价地频出的情况。事实上,自今年3月以来,沉寂一年的土地市场已有预热的苗头。而在4月,个别地区的土地市场用“热浪来袭”来形容并不过份,溢价率迅速上升,多宗土地溢价率超过100%。是谁开启了久违的抢地模式?土地市场持续高热,能否引发房价骚动?

21家房企年内拿地过百亿,抢地仍在上演

在“五一”放假的前一天,房企仍在全国土地市场卖力拿地。

4月30日,中海以33.97亿元竞得浙江宁波海曙区一宗地块,楼面价2.08万元/平方米,溢价率29.7%,配建保障房2.85万平方米。该土地面积7.12万平方米,经过2小时、273轮竞价才最终成交。而在同一天,中海又以2.66亿元竞得福建省晋江市一宗商住地块,楼面价6558.9元/平方米,溢价率为77.3%。

4月30日,富力以24.18亿元获得浙江金华婺城一宗地块,楼面价1.08万元/平方米,溢价率44.8%。该地块也是经超4小时、201轮竞拍才得以收入囊中。

同样在4月30日,南京溧水区的一宗住宅用地出让,起始总价5.8亿元,吸引了万科、佳兆业、旭辉、新城控股等多家知名房企。最终经过37轮竞价,被佳兆业旗下全资子公司以总价9.4亿元竞得,楼面价6504元/平方米,溢价率62.07%。

这还算不上大手笔,4月23日,融创在湖北省武汉市的公开招拍挂土地市场以152.38亿元,收获了4宗地块。当天,武汉共推出总起始价近200亿元的10宗地。而此前的2018年业绩会上,融创中国董事长孙宏斌还在强调,很多城市土地市场偏热,拿地要谨慎。

机构数据也在证明房企在土地上的作为。中原地产研究中心数据显示,截至4月23日,已经有21家房企年内拿地过百亿,其中,融创合计拿地金额高达565亿,位列拿地金额首位。万科位居第二,拿地数量52宗,总金额超355亿元;新城控股拿地40宗,总金额超250亿元,位居第三;中海、绿地、龙湖拿地总金额均超过200亿元。作为龙头房企的碧桂园获得43宗地,总金额为158.85亿元,恒大获得55宗地,总金额为141.5亿元。

随着房企在全国拿地频率不断增加,拿地金额的座位排行也在不断改写。

其中,拿地金额刚迈进百亿的中梁,在土地市场拿地频次引人关注。4月30日,其共获得三宗地,其中包括以高溢价率竞得的福建省晋江市商住用地,总价5.02亿元,楼面价5870.49元/平方米,溢价率高达105.7%。同一天,经过42轮报价,中梁以3.4亿元总价还竞得杭州建德市一宗土地,楼面价12784元/平方米,溢价率17.2%。此外,中梁还斩获福州市高新区一宗土地。

38城年内卖地超百亿,上周热点二线城市卖地1167.5亿

“从连续两周土地市场溢价率处于高位来看,房企对二线城市土地明显开始加速购入,拿地积极性全面提高。”中原地产首席分析师张大伟这样认为。

在土地市场成交量上涨的同时,不能忽视二线城市在土地市场供应方面的助推力度。仅以本周的两天时间来看,南京、武汉、杭州等城市仍在不断推地。

4月30日,南京土地市场共有9宗地出让,总成交价约76亿元。与此同时,福州市高新区2宗土地入市交易,以总成交价16.3亿元出让。湖北武汉原计划出让5宗地块,其中,一宗临拍前延期,其余4宗地块总出让金额22.25亿元。

在前一天的4月29日,杭州萧山区出让6宗土地,最终总成交价为74.3亿元,两宗地溢价率超100%,最高溢价率为105.45%。

而这也仅是上周土地市场的余热。中原地产研究中心统计的数据显示,上周,热点二线城市卖地金额超过1000亿元,高达1167.5亿元,这也是最近两年来的最高纪录,环比上涨134%。其中,武汉土地市场成交超过311亿元,合肥土地市场成交213亿元、苏州土地市场成交146亿元,杭州土地市场成交87亿元。仅这四个城市土地市场成交就达700多亿元。

上述数据还显示,2019年年内38个城市卖地超过百亿元,其中最高的杭州卖地781亿元,另外还有北京、天津、上海、苏州、福州、重庆等8个城市卖地超过300亿元。

综合来看,4月多个城市卖地明显加速,武汉、苏州、杭州、合肥等二线城市成为热点。而在上周,合肥成交25宗,杭州成交18宗,武汉、苏州均成交16宗。

多宗土地溢价率高企,是否会引发房价骚动?

因为房企一改以往在土地市场的谨慎态度,土地流标数量也在锐减。中原地产研究中心数据显示,截至日前,4月以来一二线城市土地流标只有31宗,累计2019年一二线城市土地流标只有128宗,同比2018年明显下降30%。

分析这一波土地市场又热起来的缘由,张大伟认为,2018年因为持续的调控土地市场明显降温,部分企业拿地较少。最近随着一些城市楼市出现复苏迹象,部分城市房地产市场出现小阳春,房企再次进入土地市场。

此外,张大伟表示,2018年房企销售依然刷新历史纪录,加上最近几个月部分房企融资难度降低,部分企业的资金压力有所缓解。房地产市场拿地看融资,融资难流标多,最近很多城市出现多宗之前流标的土地成交的现象,可见是融资缓解带来的市场活跃。

另有业内人士分析认为,土地市场在经历一段时间的沉寂之后,地方政府有着推地的意愿,而房企也有着强烈的补货需求,这种供需两旺的现实导致土地市场很快热起来。

不过,并非所有房企都能补货。张大伟认为,目前,房企的资金链分化比较严重,大部分企业依然处于降杠杆阶段,特别是2016年左右购入大量高价地的企业,最近拿地非常少。中型房企成为抢地的主流企业。如果没有立刻发布调控政策打击,这些热点土地城市的房价,很难不出现一波骚动。

上述业内人士提醒称,随着抢地模式的开启,土地市场溢价率不断走高,此时,房企不能好了伤疤忘了疼。要知道,直至目前仍有不少二线城市2016年成交的高价地在“睡大觉”,甚至有的项目正在亏本销售。房企在盲目抢地的同时,更应该知道需要承受的后果。

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