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开发商止不住的拿地冲动

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受融资压力得以缓解以及3月各地楼市升温效应影响,4月房企在土地市场上开始变得活跃起来,尤其是4月下半月,各大房企拿地节奏越来越快。今年前4个月,已有28家企业拿地过百亿元。业内人士指出,部分龙头房企和中型房企的抢地热情很高,但需要注意的是,在房地产调控以“稳”为主的背景下,过热的城市将不排除会迎来新一轮政策收紧。

房企拿地到手软

全国土地市场上从低迷到火热似乎仅用了一个月的时间。

据中原地产发布的统计显示,4月,拿地超过50亿元的房企多达18家,刷新了最近一年多土地市场的月度纪录。其中,融创单月通过招拍挂市场拿地就超过285亿元。此外,碧桂园、新城、中海、华润、绿城、旭辉、金地、招商、保利和龙湖等房企拿地金额均排在当月拿地榜单的前列。

从前4个月统计来看,已经累计有28家企业拿地过百亿元,而在2018年同期只有24家,2017年同期只有18家。

另据同策研究院发布的监测数据显示,4月,TOP 20上市房企土地成交金额2393.43亿元,环比上升52.99%,同比上升62.67%。TOP 20上市房企土地成交金额占全国土地成交金额的59.72%,占比相较上月增长5.14个百分点。TOP 20上市房企土地成交金额集中度环比同比均上涨。

据易居智库市场研究总监严跃进分析,一方面融资面不断宽松,房企有能力购地;另一方面,房企也确实有积极补库存的需求。

此外,部分城市土地成本相对较低,而且众多城市推出“抢人大战”这些放宽落户等利好政策,都刺激了房企扎堆涌入土地市场。

“部分城市出现了楼市小阳春,同时又叠加上之前房企融资难度下降等因素,让房企抢地现象再次出现。”中原地产首席分析师张大伟分析,部分房企利用市场升温取得了不错的资金回笼,让部分企业的财务压力在最近有所缓解,从而恢复了拿地信心。

从拿地企业分析,中型房企成为抢地的主流企业,其中,第二梯队房企大有开启全面抢地的模式。但值得注意的是,融创中国作为已跻身前四的房企也在公开土地市场上开足马力。其中,4月23日-25日内,融创在武汉斥资188亿元拿下5块土地。在此之前,年内融创已斥资528亿元拿地,成为新晋“拿地王”。

二线城市最受青睐

从房企拿地城市来看,各级城市成交情况有所分化,其中,本轮土地市场升温主要在二线城市。

同策研究院的数据显示,4月二线城市土地成交金额2641.32亿元,环比上涨42.87%,同比上涨81.49%;三四线城市土地成交金额1156.91亿元,环比上涨28.52%,同比上涨15.15%;一线城市成交金额为209.39亿元,环比增长78.58%,但同比减少15.51%。

中原地产研究的数据显示,年内合计36个城市卖地超过百亿元,其中最高的杭州卖地694亿元,4月,多个城市土地出让的速度明显加速,其中,最热点城市集中在二线城市,武汉、杭州、苏州、合肥等城市单月卖地超过200亿元。

业内人士分析,与二线城市积极推地相比,一线城市土地供应显然不够积极,一方面与当地供应节奏有关,另一方面与当地楼市调控依旧趋严有关。同时,前期供应的土地面临去化压力,企业拿地的态度也不够积极。

疯狂拿地酝酿风险

同策咨询研究部总监张宏伟分析,4月以来,房企拿地节奏呈现出差异化。大型房企为保证自身行业地位和市场份额仍在积极拿地。中小房企的拿地行为有所分化,已上市、有明显扩张意愿的中小房企拿地仍比较激进,但一些难以从资本市场取得融资自持的中小企业,拿地行为较为谨慎。甚至有个别企业今年以来没有拿地行为。

需要注意的是,房企需要警惕冒进跟风拿地,否则可能导致高溢价率、高楼面价再度出现。事实上,4月个别城市已经出现了土地市场过热的情况。而高地价带来的高成本会影响房企利润,并影响企业资金回笼的速度和节奏。

张大伟则表示,房企抢地将给以二线城市为代表的热点城市带来新的问题,房价波动可能会引发调控加码。当然,只要信贷政策不出现全面变动,其他政策的调整对楼市影响非常有限。

业内人士预测,当下土地过热的区域,在多个因素的影响下,5月有望回归理性。

北京商报记者 董家声

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