网易首页 > 网易房产 > 正文

房企四个月圈钱8500亿 炒热土地市场

0
分享至

在房地产开发行业,企业间角逐的第一战场并非商品房销售环节,而是在土地市场上,因为只要拿对了地,项目往往成功了一半。但是,如何拿对一块地,却是对开发商极大的考验,尤其在房价上涨空间受限的背景之下。

2019年,土地市场烽火重燃,抢地的戏码,在不少城市此起彼伏地上演。4月25日的合肥(楼盘)土拍,近百家房企大战,拍卖厅现场座无虚席,跳价与摇号撩拨着房企神经,三个小时的竞拍结果是,13宗地块成功出让,合计总金额132亿。

与去年下半年的悲观形成鲜明对比的是,房企拿地热情被全面激活。截至4月末,包括融创中国、碧桂园、绿地控股(600606)、万科地产、新城控股在内的5家房企新增货值超千亿,58家房企新增货值超百亿。

新一轮土地热潮中,头部房企的示范效应越发突出。事实上,在偿债高峰到来的2019年,房企资金面的压力并没有彻底缓解,但头部房企如同牧羊犬,正驱驰着众多房企争先恐后地涌向土地市场。

土地升温

“现在去抢地,如果政策不放松,有被套风险。”2018年报季中,世茂房地产副主席许世坛、融信地产主席欧宗洪等房企大佬接连表示。彼时的土地市场,流拍变得极为普遍,开发商对市场的悲观情绪大肆蔓延。直到2019年1月,土地市场仍处于降温通道。

中国指数研究院数据显示,1月Top50房企拿地总金额约1786亿元,其中,仅14家房企新增货值突破百亿;2月份Top50房企拿地金额约1205亿元,仅占当月销售比的0.33。

阳春三月,剧情开始逆转。之前观望的企业纷纷出手,克而瑞数据显示,截至3月末新增货值超百亿的房企数量达46家。到了4月底,58家房企新增货值超百亿。

市场真正爆发是在4月。同策研究院监测数据显示,4月全国300城市土地供应2241宗,比上月增加670宗,比去年同期增加234宗;土地供应建面17513.33万平方米,环比和同比分别增加41.20%和9.41%。

供应量回升带动下,300城经营性用地月度成交持续攀升。规模房企如世茂、新城等投资力度加大,碧桂园、中海、恒大等企业拿地金额更是环比增长均超200%,龙头房企获取土地资源优势不减。

土地成交价格也随之上涨。据中指研究院数据,4月全国300城住宅用地成交楼面均价同比涨幅保持在20%以上,绝对价格仅较2017年9月最高水平低400元/平方米。溢价率更是保持上涨趋势,同比上升9.5个百分点。

从单个地块来看,热点城市内高价地块频出,部分地块已接近甚至超过全市楼面价最高水平。4月29日的苏州(楼盘),经过40轮竞拍,中海以35.63亿元总地价拿下苏州工业园区一宗宅地,折合楼面价30287元/平方米,创下园区规划建设以来的土地拍卖新纪录。

此外,300城宅地流拍宗数占比逐月下降。据中指研究院数据,1月流拍占比为8.5%,较去年12月下降5.2个百分点,2月流拍占比下降至6.1%,3月流拍占比为1.8%,已降至2018年以来的最低水平。

资金推动

“今年开始工作强度大了很多,去年我们公司拿地还是偏保守的,也没有完成全年的土地投资指标,但是今年各方面条件都相对成熟,我也经常出差去看地拿地。”在一家大型房企从事投资业务的佟君告诉第一财经记者。

随着房地产市场调控的深入,城市分化更加明显,行业进入精细化竞争阶段。作为房企的“粮仓”,土地储备规模和布局对业绩影响持续加大。一、二线及强三线城市普遍成为房企投资重心,武汉(楼盘)、郑州(楼盘)等城今年以来住宅用地成交总金额和总面积均位居全国Top10。

但实际上,此轮土地市场起来速度较快,2018年四季度和今年1~2月是“窗口期”。然而一季度房企投资比较谨慎,在“窗口期”内并未抓住时机,反而3~4月份跟风拿地。其中不乏部分激进房企高溢价拿地,地价突破区域近两年新高。

且从目前土储总量看,房企难言缺地。据克而瑞数据,截至2018年末,恒大、碧桂园和保利发展三家企业货值均已突破2万亿。货值储备在3000亿以上的企业共37家,千亿阵营的后续储备依然充足。

结合去化周期和总货值,百强中多数房企仍处于相对安全的区间。典型如碧桂园、万科等龙头房企,整体去化均能维持3年左右;总货值在3000亿以上的房企,多数去化风险可控,阳光城(000671)、旭辉等土储足够支撑企业未来3~5年的发展。

充足粮草加持,房企强力“补血”背后逻辑何在?有学者研究表明,中国城市中出现的房价持续上涨现象,是开发商非理性竞买土地的原因。

此外,考虑到资金面的宽松以及整体房企的补仓需求,多重因素下,房企的拿地都开始越来越多。

“我们很多重点项目都是老板自己飞过去看地,一般老板自己看过的地,我们给到的土地预算会更多,这样的好处是,在土地现场老板可以直接叫价,而不全部考虑到授权价格,那么我们拿到这个土地的可能性也大了很多。”一位闽系房企高管在电话中告诉记者。

佟君透露,他所在的公司一般都是土地投资负责人进行前期的预判和报告,如果土地比较优质,他们还会上报给区域总裁并到董事长。如果董事长看上了,那么这个土地就具备更多战略意义,利润率也不是考虑的唯一要素。

“老板都是算大账的,比如我们要新进入一个城市,适当拿地价格高一点也没关系,先占到这个位置。”他说。

此外,持有成本与预期收益是影响其储备土地决策的两个要素。成本端受贷款利率和融资能力影响,收益端则受未来房价增长预期和市场不确定性影响。

从实际融资角度看,房企资金紧俏的现状确有好转。据中指研究院数据,今年1~4月份,房企融资规模近8500亿元;其中海外债占比为25.6%,成为房企首选融资途径。受益于融资环境改善,房企资金压力有所缓解,拿地意愿随之逐渐恢复。

就房企经营来说,储备一定数量的土地,可以保证住房开发建设的连续性。同时避免住房市场需求高涨时,由于土地资源不足而出现生产瓶颈。但学者研究指出,对于大规模房企而言,“激进拿地”还出于其市场垄断地位的考虑。

“规模不是万能的,没有规模万万不能。”旭辉集团总裁林峰曾不止一次在公开场合表示。

孙宏斌曾经公开表示“做房地产唯一的风险就是买贵了地”。但据市场消息,融创在武汉市场不惜以内部测算亏本的代价,拿下汉阳区两宗地块。武汉、徐州(楼盘)、天津(楼盘)、郑州,龙头房企借规模与融资优势,不断扩充自身在市场的触角。

更为重要的是,头部房企的示范作用,越来越显著地左右着市场走向。房企对市场判断高度趋同,纷纷重仓二线,前4月百强房企二线新增土储建面占比达49%,较1~3月上升3%。头部房企的牧羊犬追赶效应,让市场走向变得比过去更容易操控。

必争之地

房企作为土地市场的微观消费者,在进行土地竞拍报价决策分析时,其判断、预期、情感、意志等心理因素与金融市场中投资者心理类似。其行为不仅构建了土地市场的投资情绪基础,可能使整个市场偏离经济基本面大幅震荡。

“很多土地拍卖由于有老板亲自去看,他们也难免受到市场的情绪渲染,一般情绪一到位,很多土地也就自然越拍越高。”佟君说。

“没拍到地难受三天,拍下地难受三年。”争相入市情绪传染下,土拍次次升温,但房企并非不懂其中忧患。

“目前房企规模化弯道超车的机会只有3年左右,未来市场格局定好后,再想快速发展难度会更大。”弘阳集团执行总裁张良曾表示。

对于很多房企而言,为了规模,大部分都在适度地协调自己的利润指标。“毕竟有了土地储备,才有未来的预期空间。”绿地控股一位负责人告诉记者。

欧宗洪面对投资者时坦言,今年年初杭州(楼盘)土地市场回暖,尽管融信2月份也在杭州拿地,但房价如果不涨,这两个月以来房企拿的地可能存在亏本5%到10%的风险。

不确定的市场走向,间接赋予房企豪赌的勇气。但确定的调控政策,无疑给摇摆的市场泼下冷水。中共中央政治局会议重申“房住不炒”,住建部对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行预警提示;此外,自然资源部要求各地需根据商品住房库存消化周期,制定实施住宅用地分类调控目标。

地方层面,各地继续落实楼市分类调控政策。石家庄(楼盘)、西安(楼盘)、合肥收紧住房公积金贷款政策;海南(楼盘)、深圳(楼盘)、哈尔滨(楼盘)、合肥加大对房地产市场的监管力度;此外,合肥调整热点区域居住用地拍卖最高限价;苏州近期出台限售新政。

克而瑞研究同样表明,本轮土地窗口期很短,目前资金面尚无明显收紧迹象,但继续大幅宽松的可能性不大。而市场是否真正回暖还受诸多因素影响。即便一二线市场延续回暖趋势,接下来并不是最佳的拿地时期,企业投资布局仍需谨慎,盲目追高并不可取。

“2018年全国15万亿规模,一线占了多少,自然二线城市是前三十强的必争之地,更是想进三十强、五十强的必争之地。”一位Top30地产总裁表示。

而对于已下注的房企来说,若面粉贵过面包,唯有延期项目推出时间或通过营销方式对冲。但对于中小房企而言,资金与规模不能承受时间代价时,或许只能损失利润降价出货。

相关推荐
热点推荐
再添一细节:当初葬礼上的林生斌表情中没有悲伤,反而有摆拍嫌疑

再添一细节:当初葬礼上的林生斌表情中没有悲伤,反而有摆拍嫌疑

野火
2021-07-26 19:40:47
为报杀母之仇,退伍军人隐忍20年,大年夜杀害仇家父子3人

为报杀母之仇,退伍军人隐忍20年,大年夜杀害仇家父子3人

清风鉴史
2021-07-26 18:10:39
珠海通报疫情最新情况:初步判定密接50人、次密接105人

珠海通报疫情最新情况:初步判定密接50人、次密接105人

南方都市报
2021-07-26 22:58:18
哀悼,乌拉圭国脚卡布雷拉自杀身亡,年仅27岁

哀悼,乌拉圭国脚卡布雷拉自杀身亡,年仅27岁

娱乐不停八卦不止
2021-07-26 16:39:37
小姑子二胎我随礼两万,当晚婆婆家族群响到凌晨,结束了我的婚姻

小姑子二胎我随礼两万,当晚婆婆家族群响到凌晨,结束了我的婚姻

创作者无笔
2021-07-25 11:10:29
火势凶猛,多人跳楼,大白天的物流仓库火灾咋导致40余人死伤失联?

火势凶猛,多人跳楼,大白天的物流仓库火灾咋导致40余人死伤失联?

轮胎人不知道的轮胎事
2021-07-26 10:59:47
7-12溃败,半场仅1分,中国队不敌夺冠热门,迎2连败,主教练暴怒

7-12溃败,半场仅1分,中国队不敌夺冠热门,迎2连败,主教练暴怒

此刻新闻
2021-07-26 18:14:21
NBA历史上最悲惨的超巨:新秀遇科比,巅峰遇詹皇,暮年遇小卡!

NBA历史上最悲惨的超巨:新秀遇科比,巅峰遇詹皇,暮年遇小卡!

篮球国度
2021-07-27 08:49:29
鸿星尔克断货,雷军晒鞋!华为捐款3000万,网友求宣传!1200名员工回应:正忙着拼命

鸿星尔克断货,雷军晒鞋!华为捐款3000万,网友求宣传!1200名员工回应:正忙着拼命

中国证券报
2021-07-26 21:12:10
英国女子洗澡不拉窗帘 邻居留字条提醒:拉上吧 我都看到了

英国女子洗澡不拉窗帘 邻居留字条提醒:拉上吧 我都看到了

九派新闻
2021-07-26 16:11:22
河南暴雨第4天,竟还有人敢趁火打劫?!

河南暴雨第4天,竟还有人敢趁火打劫?!

金错刀
2021-07-26 10:04:38
天津会谈中国单刀直入,因为对美国不抱任何幻想

天津会谈中国单刀直入,因为对美国不抱任何幻想

火星方阵
2021-07-27 08:54:00
中国乒乓球破17年金身!最后两人都没有交流,这哪还是王者之师?

中国乒乓球破17年金身!最后两人都没有交流,这哪还是王者之师?

汪星人哟
2021-07-26 22:33:15
承诺带学生免费双飞7日游的网红老师,还是“爽约”了

承诺带学生免费双飞7日游的网红老师,还是“爽约”了

大学府
2021-07-27 04:01:54
1957年罗稷南问主席:如果鲁迅活着会如何?毛主席:只有2种结局

1957年罗稷南问主席:如果鲁迅活着会如何?毛主席:只有2种结局

桃烟读史
2021-07-26 17:34:01
辽宁多地报告感染病例 均为南京本土疫情关联病例

辽宁多地报告感染病例 均为南京本土疫情关联病例

中国新闻网
2021-07-27 05:08:12
中国队接连失利原因已找到:赢了奖房输了网暴,运动员被媒体带偏

中国队接连失利原因已找到:赢了奖房输了网暴,运动员被媒体带偏

三十年体坛故事
2021-07-26 22:01:54
宁泽涛被迫退役内幕疑曝光,触及上级利益被“针对”,热搜秒被撤

宁泽涛被迫退役内幕疑曝光,触及上级利益被“针对”,热搜秒被撤

观愚乐圈
2021-07-26 15:59:26
一个捐8万,一个捐3万,这2位明星的捐款不仅没人骂,还让人感动

一个捐8万,一个捐3万,这2位明星的捐款不仅没人骂,还让人感动

圈儿内人
2021-07-27 05:21:27
哑巴吃黄连,日本敢怒不敢言,美国队参加奥运纯粹就是为传播病毒

哑巴吃黄连,日本敢怒不敢言,美国队参加奥运纯粹就是为传播病毒

科罗廖夫
2021-07-26 10:31:16
2021-07-27 11:24:49

头条要闻

玉渊谭天:会谈是由美方最先提出 7个细节给美补补课

头条要闻

玉渊谭天:会谈是由美方最先提出 7个细节给美补补课

财经要闻

体育要闻

2-0领先丢金!"昕雯"负日本上了新闻

娱乐要闻

杨丽萍夸赞东京奥运会的表演是艺术

科技要闻

科兴:接种第三剂新冠灭活疫苗后中和抗体水平显著增高

汽车要闻

对标途锐 捷尼赛思豪华SUV GV80售52.98万起

态度原创

旅游
时尚
数码
本地
教育

旅游要闻

中国最适合避暑的5个城市

昨天LV舍弃吴亦凡 今天LVMH"吞食"了他的好兄弟

数码要闻

iPad mini 6细节曝光:屏幕变大,还去掉Home键

本地新闻

河南暴雨里的普通好人,不希望被记住

教育要闻

360度无死角监管,学科培训要往哪儿去?