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“因城施策”效果明显 新房市场呈降温趋势

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从国家统计局6月14日发布的前5个月全国房地产开发投资数据来看,虽然同比增速有所回落,但仍保持着两位数的增长。同时,近两个月多地继续收紧楼市调控政策。

来自中原地产研究中心的统计数据显示,仅4月份、5月份,各地出台的有关房地产市场的调控政策就合计约101次。而从各地出台的政策内容来看,分化趋势进一步加剧。

例如,同为江苏的两个热点二线城市,南京(楼盘)放开高淳区限购、但苏州(楼盘)却收紧调控手段,并规定全年房价涨幅目标必须控制在5%以内;再比如近日东莞(楼盘)出台土拍新政,为土地市场降温,但紧接着,湖北恩施(楼盘)州恩施市房地产协会发布的自律性文件《关于稳定恩施房地产市场价格预警的通知》,又在一定程度上显露出“托底”的意味。

58安居客房产研究院首席分析师张波在接受《证券日报》记者采访时表示,今年全国楼市的分化趋势将更加明显,主要体现在热点二线城市恒热,三四线降温城市增多。基于此,预计未来各地在调控方向上会更为清晰地体现出“因城施策”的特点,即下半年出台限制房价涨跌的城市数量或不断增多。虽然通过行政手段对房价进行直接调控会缺乏市场调节的“柔性”,但这也是当下实现“三稳”最为直接的手段。

以土地市场来说,继5月11日苏州出台土拍新政,提出土地竞价超过市场指导价10%至25%后转为一次报价出让方式后,6月6日,东莞也将土拍价格调整为“限价+一次性最终报价”。

“这两次土拍新政的出台,都与前期土地市场行情过热有关。”广东省住房政策研究中心研究员李宇嘉在接受《证券日报》记者采访时表示,从地方政府的主体责任来说,要对本地的房价、地价和租金负责,根据实际情况进行政策调整。也就是说,如果本地房价或地价涨幅超过一定幅度,那地方政府一定会收紧政策,防止炒作预期升温。从东莞此次出台的土拍政策来看,在一定程度上消除了过去单一价格考量下的弊端,如后续可能会出现的非理性抢房、抢地,以及因过分冒险而导致的豪宅化倾向等。

李宇嘉预计,随着土地市场过热的城市陆续收紧调控政策,预计由二线热点城市(包括“新一线”城市)引发的“地市热”将得到控制。

整体上看,今年在住建部两次预警房价涨幅过快城市、多地收紧公积金政策、银保监会加大违规资金流入房地产市场监管处罚力度,以及各地出台的“量体裁衣”式调控政策影响下,仅从新房市场角度来看,降温趋势愈发明显。

来自易居房地产研究院监测的40城新建商品住宅成交报告显示,5月份40个典型城市新建商品住宅成交面积环比下降3%,同比下降9%。其中,一线城市成交面积环比增长13%,同比增长35%;二线城市成交面积环比下降5%,同比下降3%;三四线城市成交面积环比下降2%,同比下降29%。

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