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房企上半年业绩进一步分化 下半年销售或承压

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截至目前,17家上市房企发布了2019年上半年业绩预告,分化较为明显。不少房企因新项目结转收入不足出现亏损,大型房企凭借交房项目较多,稳定整体表现良好。从已发布上半年销售业绩的房企看,整体销售速度放缓。业内人士称,考虑到不少房企6月份冲刺半年报业绩动机较强,预计7-8月淡季的销售数据压力较大。

龙头房企销售额增速放缓

Wind数据显示,截至7月9日,在已发布2019年上半年业绩预告的17家上市房企中,预增2家,略增3家,扭亏3家,首亏4家,续亏3家,不确定为2家。

一些房企因新项目结转收入不足出现亏损。以天保基建为例,公司预计2019年上半年亏损3000万元至6000万元。对于业绩变动的主要原因,公司表示,报告期内公司房地产开发项目均处于开发建设阶段,当期没有满足结转收入条件的新项目,导致本期业绩亏损。

部分大型房企因交房稳定,业绩表现良好。以金科股份为例,公司预计2019年上半年实现归属于上市公司股东的净利润为20亿元至26亿元,同比增长200%至290%。报告期内,公司交房规模及整体销售毛利增加。

从上半年情况看,房企销售分化进一步明显。中原地产数据显示,截至目前,28家上市房企发布2019年前6月销售业绩,合计销售金额达2.54万亿元,同比增长11.5%。相比去年同期,房企整体销售金额涨幅放缓明显。多数房企销售业绩平稳运行,多家龙头房企销售金额出现负增长,前6月房企销售额分化进一步加大。随着龙头房企销售额增速放缓,将逐渐出现中型房企竞争的局面。

从目前情况看,万科、碧桂园、恒大、融创4家房企前6月销售金额均超过2000亿元;不过,仅融创一家企业增长率超过10%。

以万科A为例,2019年6月,公司实现合同销售面积489.3万平方米,合同销售金额663.9亿元;2019年1-6月份累计实现合同销售面积2150.1万平方米,合同销售金额3340.0亿元,同比增长9.63%。6月份以来,公司新增开发项目14个,主要分布在广州、苏州、宁波等热点一二线城市。

部分中型房企上半年销售金额增长明显。其中,禹洲、合生创展、奥园等多家房企销售金额同比增长超过30%。其中,合生创展2019年前6月份合计实现销售金额103.69亿元,同比增长66.3%。

二手房市场整体平稳

克而瑞研究中心指出,2019年上半年,房价同比增长较快。其中,一线城市全部上扬,二线城市九成以上房价同比上调,三四线城市房价涨多跌少,但分化持续。一线城市供需两旺,供应、成交量稳步增加。经历严苛调控的“沉寂期”后,4个一线城市楼市均出现不同程度回暖,前期积压的购房需求持续平稳释放;二线城市成交表现与去年大体持平;三四线城市尽管政策环境依然较为宽松,但受购买力所限,加之棚改货币化安置的收紧,项目去化情况有所下降,成交疲软。

新房市场方面,克而瑞报告显示,通过对36个重点城市6月成交量进行估算,一线城市6月成交环比下降21%,同比上升17%,上半年成交量同比上升42%;二线城市环比微增2%,同比下降7%,上半年累计同比下降5%;三四线城市环比下降3%,同比微增3%,上半年累计同比下降8%。

二手房方面,2019年一季度楼市“小阳春”过后,二季度以来多数地区成交出现回落,其中不乏一线热点城市。以北京地区为例,北京住建委数据显示,2019年上半年,北京市二手住宅网签量合计约7.26万套,月均网签量合计约1.2万套,同比下降约5%。楼市“小阳春”过后,二手住宅网签量连续三个月出现下降。其中,6月份降幅最为明显,二手住宅网签量合计约1.18万套,环比下降14.4%,同比下降25.6%,低于2019年上半年网签月度均值。

麦田房产表示,2019年上半年,北京地区二手房价格平稳波动,卖方价格预期有所走低。预计下半年北京二手房交易量价继续平稳波动运行,新房市场继续对二手房市场产生分流。

部分二线热点城市市场整体回暖明显。克而瑞研究报告显示,14个典型城市2019年前5个月二手房累计成交面积4936万平方米,比2018年同期上涨9%,比2018年下半年上涨7%。苏州、杭州、厦门前5月累计成交面积同比增长超过40%;厦门、杭州、青岛前5月二手房累计成交面积环比增长超过50%。其中,杭州市2019年前5月累计实现二手房销售332万平方米,环比上涨174%,环比增幅位列第一。厦门2019年前5月累计实现二手房销售179万平方米,同比增长274%,同比增幅位列第一。

下半年销售或承压

中原地产分析指出,2019年前6月房企销售继续分化,多数企业以平稳为主,部分房企涨幅放缓明显。考虑到不少房企6月份冲刺半年报业绩动机较强,预计房企7-8月淡季的销售数据压力大。

除进入传统淡季外,房企融资渠道或面临进一步收紧的态势。以信托领域为例,银保监会对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司进行了约谈警示。同时,要求这些信托公司增强大局意识,严格落实“房住不炒”的要求,严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求。提高风险管控水平,确保业务规模及复杂程度与自身资本实力、资产管理水平、风险防控能力相匹配。提高合规意识,加强合规建设,确保房地产信托业务稳健发展。控制业务增速,将房地产信托业务增量和增速控制在合理水平。提升受托管理能力,积极优化房地产信托服务方式,为房地产企业提供专业化、特色化金融服务。

中原地产首席分析师张大伟表示,信托是房地产企业资金的一大来源。2019年以来,信托资金出现宽松,新增信托资金投向房地产市场比例扩大,这是二季度土地市场活跃的主要原因。对房地产信托监管政策加码,一定程度会影响房地产企业的融资渠道。房地产企业融资收紧的预期进一步增强。预计下半年土地市场可能降温。

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