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最新!石家庄为解决历史遗留居住项目问题,出台管理意见

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近日,网易房产获悉,石家庄市人民政府官网发布《关于进一步严格规划管理的意见》。文件信息显示,为落实省委省政府对石家庄市建设现代省会、经济强市的总体要求,围绕提升城市品质、妥善解决历史遗留问题、积极推动新规范的顺利衔接,切实落实依法行政,进一步加强规划管理,规范各类城乡建设活动,提出严格按照法定规划实施,维护规划严肃性、进一步强化控规管理,严格规范调整程序、严格落实新居住区规范,做好新旧规范的衔接和进一步加强建筑风貌管控,提升城市品位四方面的指导意见。


针对棚户区、城中村、旧城改造等项目,棚户区、城中村、旧城改造等2018年12月1日前确定的居住容积率超过2.9的项目,规划指标和规划方案应按照《城市居住区规划设计标准》执行,居住容积率降至2.9,建筑高度不超过80米。但对已取得拆迁许可证并签订拆迁补偿安置协议或已经下达征收决定签订征收补偿协议不少于50%的(不包含2018年11月底下达征收决定的20个项目),原确定的容积率和计容方式、建筑密度、建筑高度等规划指标继续有效,具体按照市政府印发的《关于加强主城区城市棚户区征收改造工作的意见》(石政规〔2019〕4号)执行。

对2018年12月1日前确定的居住容积率未超过2.9,但规划设计方案已审定的项目,原审定的规划方案继续有效,方案的优化调整也不再按《城市居住区规划设计标准》校核。

大片区多地块改造项目,居住容积率可进行整体平衡,平衡后各地块居住容积率不超过2.9。对较大地块,新增不小于12米道路,且不属于红线库路网的,道路可作为居住用地奖励容积率,奖励后各居住地块容积率不超过2.9,新增道路应按市政道路建设和移交,其两侧建筑退距可适当减少,但不小于相应标准的70%。

(三)棚户区、城中村、旧城改造等项目,确实需要实施改造但盈亏难以平衡的,建议采取配地方式予以解决,所配土地的各项规划指标应符合《城市居住区规划设计标准》要求,其中棚户区项目还应符合市政府印发的《关于加强主城区城市棚户区征收改造工作的意见》(石政规〔2019〕4号)。

以下为文件原文:

关于《城市居住区规划设计标准》实施后

妥善解决历史遗留居住项目实施细则

一、新项目依法依规,严格执行的原则

《城市居住区规划设计标准》(GB50180-2018)于2018年12月1日实施,《城市居住区规划设计标准》是对相关法律的补充说明,其中的强制性条文不允许突破,新居住项目应当严格执行。

二、历史遗留项目遵循“法不溯及既往”的原则

对我市2018年12月1日前出具规划条件,目前已完成土地出让的项目,规划条件已产生法律效力,应延续原规划条件及规划方案指标,不再按《城市居住区规划设计标准》校核。

三、酌情对待、分类推进原则

(一)房地产开发专项整治(解遗)项目

我市房地产开发专项整治(解遗)项目进展均为在建或已建成入住,已形成占地事实,现为补办手续阶段。本着“尊重历史、实事求是,妥善处理历史遗留问题”的原则,按照《关于进一步加快房地产专项整治项目手续办理有关规定》(石政发〔2017〕14号),“容积率已确定的项目(已出具规划条件、会议纪要已明确或已报市政府备案等),容积率指标和计算规则按已确定的执行”的规定,对2018年12月1日前已确定容积率且超过2.9的房地产开发专项整治(解遗)项目,原确定的容积率、建筑密度、建筑高度等规划指标继续有效;容积率未超2.9(含2.9)的,规划设计方案按规划条件及有关政策执行,不再按《城市居住区规划设计标准》校核;对已建成或已入住的,按专项整治(解遗)政策整改到位后,可按照现状确定容积率、建筑密度、建筑高度等规划指标,补办相关手续。

(二)棚户区、城中村、旧城改造等项目

棚户区、城中村、旧城改造等2018年12月1日前确定的居住容积率超过2.9的项目,规划指标和规划方案应按照《城市居住区规划设计标准》执行,居住容积率降至2.9,建筑高度不超过80米。但对已取得拆迁许可证并签订拆迁补偿安置协议或已经下达征收决定签订征收补偿协议不少于50%的(不包含2018年11月底下达征收决定的20个项目),原确定的容积率和计容方式、建筑密度、建筑高度等规划指标继续有效,具体按照市政府印发的《关于加强主城区城市棚户区征收改造工作的意见》(石政规〔2019〕4号)执行。

对2018年12月1日前确定的居住容积率未超过2.9,但规划设计方案已审定的项目,原审定的规划方案继续有效,方案的优化调整也不再按《城市居住区规划设计标准》校核。

大片区多地块改造项目,居住容积率可进行整体平衡,平衡后各地块居住容积率不超过2.9。对较大地块,新增不小于12米道路,且不属于红线库路网的,道路可作为居住用地奖励容积率,奖励后各居住地块容积率不超过2.9,新增道路应按市政道路建设和移交,其两侧建筑退距可适当减少,但不小于相应标准的70%。

(三)棚户区、城中村、旧城改造等项目,确实需要实施改造但盈亏难以平衡的,建议采取配地方式予以解决,所配土地的各项规划指标应符合《城市居住区规划设计标准》要求,其中棚户区项目还应符合市政府印发的《关于加强主城区城市棚户区征收改造工作的意见》(石政规〔2019〕4号)。

(四)历史遗留居住项目日照影响问题

日照标准为《城市居住区规划设计标准》强制性条款,为维护群众合法权益,消除信访隐患及行政风险,对历史遗留项目中已由区政府出具日照承诺并已核发建设工程规划许可证的,由区政府负责对日照问题解决到位;其他已建成、入住或在建等不具备调整条件的项目,仍按承诺方式执行,区政府出具承诺时应明确解决时限,并负责对日照问题解决到位;其他尚未建设或采取配地方式的棚户区、城中村、旧城改造等历史遗留项目,应严格按照《城市居住区规划设计标准》执行,日照问题解决后方可审批。

按照《城市居住区规划设计标准》“旧区改建项目内新建住宅建筑日照标准不应低于大寒日1小时”,调整我市旧区改建项目内部日照标准,不再以中心城区二环内外和分期建设时序划分,旧区改建项目均按不低于大寒日1小时执行。

附件2

石家庄市建筑风貌控制管理技术导则(试行)

总则

为进一步加强和规范城市规划管理,改善城市建筑风貌,提升建筑品质,在《城市居住区规划设计标准》(GB50180-2018)、《石家庄市城乡规划管理技术规定》基础上,结合本市实际,特制定本导则。

编制城市设计的区域,建筑方案应满足城市设计要求;未编制城市设计的区域,除符合《城市居住区规划设计标准》(GB50180-2018)、《石家庄市城乡规划管理技术规定》外,还应遵循本导则。

本导则适用于石家庄市主城区内四区及高新区、鹿泉、栾城、藁城、正定城区,其他县(市)可参照执行。西部山前、正定新区等已有明确建筑风貌管控要求的特殊区域按其管控要求控制。

第一部分 城市界面与天际线控制

第一条 城市建设必须考虑营造优美的城市天际线。沿城市主要道路和城市快速路的高层建筑,连续等高建筑一般不超过3栋,3栋以上应考虑以街坊为单元采取错落设计等手法,形成主次鲜明的天际线及建筑组群关系,高差应不小于较高建筑的1/5。

第二条 沿城市主要道路和城市快速路的建筑,除商业街区等对建筑连续性有一定要求的街道外,其临城市界面的通透率应不小于40%。

第三条 沿商业街区的公共建筑,其临城市界面的贴线率应不小于70%,并合理设置开放空间。

第四条 沿主要道路的板式高层办公建筑,除特定区域或有特殊需求外,其面宽应不超过45m,进深一般不小于20m。

第五条 沿东西向主要道路的高层居住建筑应以塔式或短板为主,严格控制建筑面宽,面宽不应小于30m,不应大于45m。建筑高度小于36米、通透率大于50%的,可采取塔板结合方式增强建筑风貌的多样性,板式建筑最大面宽不超过60米,避免出现“大板楼”。

第六条 沿东西向主要道路的多层居住建筑其面宽应在60m之内。

第七条 居住建筑高度应符合《城市居住区规划设计标准》(GB50180-2018)的规定要求,除历史遗留项目外,建筑高度不得超过80米。同一“街坊”内避免高度悬殊的“高低配”;相邻“街坊”之间,应根据项目规模和容积率指标要求,进行高度分区规划,强化以“街坊”规模为单元的建筑高度组群,形成高低错落的城市景观,优化城市天际线。

第八条 沿南北向主要道路的住宅建筑严控建筑高厚比,避免出现“烟囱楼”“刀片楼”。临街应布置为多层建筑、塔式高层建筑或合理控制建筑高厚比例、采取不同单元高低错落等手法,丰富建筑山墙景观的层次性,同时应进行临街山墙立面设计,形成比例协调、层次丰富的建筑景观界面。

第九条 临大型城市公园、水系等开敞空间建筑应近低远高,尺度协调,以面宽不超过45米的塔式建筑布局为主,建筑高度24米至54米(含54米),通透率应控制在40%以上,建筑高度54米至100米,通透率应控制在60%以上。因条件限制需建设板式建筑的,除历史遗留项目外,临界100m范围内与公园水系平行布置的板式建筑按高距比1∶1控制建筑高度与退距关系。

第十条 因用地局促、场地布局限制、与既有建筑协调等特殊情况,确实无法执行本导则第四条至第九条规定的建设项目,规划设计方案需经专家论证通过,并不低于《石家庄市城乡规划管理技术规定》的要求。

第十一条 城市建筑主色调为“米白”“暖灰”“浅驼”。

第十二条 城市建筑色彩的控制比例:主体色宜占70-80%;辅助色宜占20-30%;点缀色比例宜小于5%。

第十三条 禁止大面积使用高饱和度的颜色(如红、橙、绿、蓝等),有特殊颜色要求的建筑除外。

第十四条 相邻街区之间应进行色彩分区规划,确保沿城市主要道路建筑群体色彩富于变化。同一街区内部建筑可在色系统一、色彩协调的基础上对主体色进行调整。

第十五条 建筑外立面禁止使用普通涂料等低品质装修材料,鼓励使用本土化、有特色的高品质装修材料。

第二部分 建筑单体控制

第十六条 高层住宅建筑应重点进行屋顶第五立面设计和北立面设计,建筑屋顶应进行收分处理,收分层次不少于两个。外立面采用公建化处理的可采取其他方式优化第五立面设计。

第十七条 多层居住建筑屋顶应采用坡屋顶、收分、收颈等形式优化第五立面,坡度比例应与外立面形式相协调,避免脱离建筑主体的“穿衣带帽”。与建筑主体不联通、不具备使用功能的坡屋顶,不计入建筑面积。

第十八条 对于建筑屋顶、外立面的附属设备、附属构件、设备用房等应与建筑主体统一设计并采取隐蔽处理。建筑顶部因采用建构架等形式优化第五立面设计,按有关规定应计入建筑面积的,可不计入容积率,但不办理产权登记,并用于开放空间。

第十九条 城市主要道路和城市快速路两侧的居住建筑,外立面在保持风格统一的情况下,立面应公建化处理,造型宜简洁、规整。

第二十条 公共建筑的超长连续界面应通过不同的材质、色彩、肌理等方式进行划分,打造富有韵律和节奏感的城市界面。

第二十一条 沿城市主要道路的高层公共建筑,除商业综合体等项目,外立面应主体落地,不应突出主体布置商业裙房,避免“穿裙子、坐椅子”。

第二十二条 商业综合体裙房高度一般不多于5层,且不应高于27m,屋顶应设置休息平台或屋顶花园。

第二十三条 商业建筑沿街底层近人部分应重点设计。立面设计应采用大面积通透性橱窗、简洁有序的门头店招设计,材质应采用石材、金属等高品质、有特色的装修材料,体现时尚大气的建筑风貌。

第二十四条 高层、超高层商业办公建筑应避免使用分体空调。因建筑高度限制等特殊原因,层高确实达不到要求必须配置的,空调机位不得在沿主要道路的立面布置;在其他立面布置的,应隐蔽处理,并应对空调排风口百叶等进行重点设计。

第三部分 楼前环境控制

第二十五条 沿城市主要道路建筑的楼前铺装在同一街区内应协调统一。

第二十六条 建筑物所在场地边缘与道路高差严格控制,不得形成“台地”。

第二十七条 沿城市主要道路的地下车库出入口应设在主体建筑内,避免出现脱离建筑主体的车库出入口。

第二十八条 沿城市主要道路建筑的楼前区域不应设置停车位。

第二十九条 沿城市街道的建筑附属设施,如变配电箱、人防风井、通信设施等应隐蔽设计,且不应阻碍行人通行。

第三十条 沿城市主要道路商业建筑前的广场宜设置雕塑、小品、休闲座椅等设施。

第三十一条 一般性办公、商业等公共建筑不应设置围墙,居住建筑应采用通透式围墙,在满足安全的前提下鼓励采用绿化分隔等方式。

附则

第三十二条 通透率为贴临城市界面高度24m以上的建筑之间开敞部分的宽度之和与同一方向上规划用地宽度的比例。

通透率=贴临城市界面建筑间开敞部分总宽度÷规划用地宽度×100%

贴线率为建筑高度不大于24m的建筑物或建筑底层部分紧贴建筑界面控制线总长度与建筑界面控制线总长度比值,以百分比表示:

贴线率=街墙立面线长度÷建筑控制线长度×100%

主要道路一般指红线宽度40米及以上城市主干道。

第三十三条 本导则自发布之日起执行。规划设计方案已经规委会审议通过的项目,按本导则进行方案局部优化的,经专家评审通过后不再报送规委会审议。

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