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全国多地楼市半年成绩单公布 哪些城市绷不住了?

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随着全国多地半年报成绩出炉,房地产开发投资、销售数据一并公布。

从已公布的10个地方数据看,6个地方商品房销售面积下滑,包括海南、重庆、湖南、福建、安徽和江西。

其中,海南销售面积下滑最厉害,大幅下降57.1%,重庆下滑了近10%,湖南下降了6.8%。

也因此,有专家预计,2019年全年商品房销售面积将低于去年的17万亿平方米。

在楼市销售面积下滑背景下,楼市又出现了新变化。

开封“绷不住了”

近日,河南开封住建局印发了一则通知,决定取消新建商品住房自取得《不动产权证书》之日起满3年方可上市转让的交易时限,取消已撤销备案房屋的交易资格冻结时限。

简单理解,开封“限售”解禁了。

开封从限售到解禁,中间只有2年多时间。

2017年5月,开封市政府下发了《关于规范房地产开发企业行为维护房地产市场秩序的通知》,又称“汴九条”,其中一条措施是,规定新建商品住房取得不动产权证书后满3年方可上市。

彼时,该条规定的目的是为了“遏制房地产投资炒作行为”。

不止开封,2017年还是中国城市密集限售的一年。

从2017年3月17日北京规定企业购买住房满3年方可交易后,厦门、杭州、福州、广州、济南、郑州、芜湖、南京、张家口、西安、武汉、贵阳等40余个城市在2017年启动了限售调控。

对于此次解禁,开封市住建局回应称,当初制定限售政策,是为了遏制炒房现象。现在解禁是因为,炒房现象基本得到遏制,限售政策已无存在必要。

同策研究院总监张宏伟认为,开封解除限售,一方面是市场库存压力山大;另一方面是恒大项目横扫三分之一市场销量,情况糟糕,取消限售是必须。

官方数据显示,2019年1-5月份,开封房地产开发投资增长18.4%,高于全省(4.1%)14.3个百分点,居全省第4位。截至5月底,开封房地产项目入库共38个,计划总投资383.84亿元。

一边是前期土地进入开发阶段,投资大幅增长,另一边是二手房市场挂牌价连续下跌。诸葛找房数据显示,2019年上半年,开封市二手住宅挂牌价整体比去年底有所下跌,1-6月整体挂牌均价7769元/平方米。

张宏伟认为,开封解除限售的目的在于“活跃市场”。

后续有城市跟进吗?

在开封之前,太原、菏泽已有取消限售动作。

2017年10月,太原市对二手房发布“限售令”,规定取得产权证两年内的住房不得交易转让。到了2018年7月,太原公布新的调控政策,限购不限售。

当时,太原因为公布了新的限购政策,因此限售解除的消息并未引起太多关注。

到了2018年底,菏泽打响了解除限售的第一枪。

2018年12月18日,山东省菏泽市发布楼市新政,提出“取消新购住房限制转让措施”等政策,成为全国90多个执行商品房“限售”政策的城市中,首个提出解除限售的地区。

菏泽解除限售的原因在于:有不少准备购买存量住房的市民,特别是棚改货币化补偿的市民,因不能办理过户而无法购买合适的存量住房,要求取消限制转让期限规定的愿望十分迫切。

总体来看,城市解除限售的目的在于,将锁住的存量房源解冻,投入市场、活跃市场。

中国还有很多执行限售政策的城市,未来会渐次放开吗?

诸葛找房数据研究中心分析师国仕英分析,在2019年部分城市调控加码,市场预期有所改变的大环境下,开封城市为提振市场信心,提高房地产市场活跃度出台取消“限售”政策。开封取消“限售”政策充分体现了“一城一策”政策的城市微调政策导向。预计未来部分市场较为低迷的三四线城市会根据自己城市现状,出台不同程度的取消“限售”及其他类型政策。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐提醒,切勿对政策过度敏感。开封放开限售,是根据当地房地产市场的特点做出的决定,是“一城一策”的题中之义。城市分化、政策隔离,未来可能会有其他类似开封这样的城市调整行政政策,但不代表整体求稳的市场和政策取向会发生变动,如果当地市场因此而热起来,政策一定会回缩。

整体来看,限售政策,一定时间内暂停交易意味着持有房产的时间成本大幅提高,且短期转手套现的可能性骤降,如此,冻结房产的流动性,有利于打击炒房客的投机情绪。

与之相反,放开限售是为了增加市场流动性,提高市场活跃度。在国家落实“一城一策”调控背景下,适时放开限售,也是稳定市场的选择。一旦市场在放开中重新变热,收紧的步伐又将再次跟上。

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