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32个城市银行房地产专项检查 房企融资闸口再紧

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包含一线城市、二线在内的32个城市的银行正迎来房地产业务专项检查,房地产企业融资正面临更严格的监管局面。

8月8日,21世纪经济报道记者获悉,银保监会办公厅近日下发《关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》(简称《通知》),重点检查32个城市的银行在四大领域的房地产业务。

数位银行分支人士表示,监管已经入场检查该机构的房地产业务,包括开发性贷款、经营性物业贷款、涉房的商业票据质押贷款等都在检查范围内。

该《通知》称,坚持“房住不炒”的定位,严厉查处各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为,高度警惕房地产泡沫化、金融化。

地产融资监管趋严

“当前的房地产监管就是管住左右手,左手是供给,右手是需求”,8月8日,一位银行业内人士对记者表示,供给端控制房地产商融资,倒逼地产商加快推盘,住房供给增加。需求端通过限购限贷等措施,管控房贷首付和利率。

从供给端看,今年以来,房地产融资不断收紧。今年5月,银保监会发布23号文,严查表内外资金直接或变相用于土地出让金融资等五项房地产业务,此次通知可视为23号文在房地产领域的细化和升级版。

《通知》要求,根据国家统计局发布的2019年6月份全国70城商品住宅销售价格指数,结合参加房地产“一城一策”试点重点城市名单,本次房地产业务专项检查包括北京、天津、石家庄、秦皇岛、呼和浩特、沈阳、长春、上海、南京、苏州、无锡、徐州、杭州、合肥、福州、济南、郑州、洛阳、武汉、襄阳、长沙、广州、重庆、成都、贵阳、昆明、大理、西安、宁波、厦门、青岛、深圳等32个城市。

“32个热点城市基本就是全国房地产市场的牛鼻子,这32个城市稳定了,全国房地产市场也就基本稳定了。”中原地产首席分析师张大伟认为。诸葛找房市场研究员姜国君认为,相关市场变化特别是价格变化较大的城市,房地产资金风险相对较高。预计后续房价变动明显、政策变动频繁的城市都有可能被纳入此类监管。

涉房信贷全部纳入检查

此次检查,涉及土地储备贷款、开发贷款、个人房贷、住房租赁贷款等银行房地产相关贷款。

具体为,在房地产信贷业务管理方面,检查房地产业务授信政策和内控制度执行情况;房地产开发贷款和土地储备贷款管理情况,包括集中度管理、资本金来源真实性审查、落实最低资本金比例要求、企业资质审查等,以及违规向“四证”不全项目提供融资;个人住房贷款管理情况,包括落实差别化信贷政策,执行最低首付比例和限贷政策要求,履行首付资金真实性与贷款申请人偿债能力评估与检查等;住房租赁贷款方面。包括与住房租赁企业合作情况,被中介机构套取银行信用问题,租赁贷款被挪用问题,为中介机构、住房租赁企业等扰乱租赁市场行为提供资金情况。

房地产开发贷款增长明显回落。21世纪经济报道记者根据央行数据测算,2019年一季度、二季度,房地产开发贷款新增分别为6600亿元、1900亿元。去年同期新增分别为7000亿元、4800亿元。

若从余额看,截至2019年二季度末,余额11.04万亿元,同比增长14.6%,增速比上季末低4.3个百分点。其中,保障性住房开发贷款余额4.61万亿元,同比增长12.9%,增速比上季末低7.3个百分点。

根据《通知》,检查的另一重点是非涉房信贷资金被挪用流向房地产领域。

具体包括:个人综合消费贷款、经营性贷款、“首付贷”、信用卡透支等资金挪用于购房,以及其他银行信贷资金被违规挪用于房地产领域;资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场;并购贷款、经营性物业贷款等贷款管理不审慎,资金被挪用于开发房地产;通过流动资金授信、经营性物业授信等为房地产开发项目提供融资情况。

这也是当下监管检查的重点。8月9日,银保监会对中信银行开出2223.67万元罚单,13项违规事实中,包括以流动资金贷款名义发放房地产开发贷款、未将房地产企业贷款计入房地产开发贷款科目。

房地产信托骤降

对银行表外资金流入房地产,《通知》也给出明确要求。

具体为,检查同业和表外业务,包括银行理财资金投向房地产领域非标准化资产的监督管理情况;投向房地产企业或项目的同业投资风险审查、资金投向合规性审查及投后风险管理情况;直接或变相为房地产企业支付土地购置费用提供融资,或以自身信用提供支持或通道等问题;绕道违规办理土地储备融资、放大政府债务等问题,以多层嵌套方式违规流入房地产领域问题,委托贷款资金违规用于房地产领域情况。

一位华北银行业内人士表示,上述政策早已存在,关键在于落实情况。例如土地储备融资早已实现专款专用。

此前,今年7月6日,银保监会发布消息,针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司,开展了约谈警示,要求这些信托公司控制业务增速,提高风险管控水平。

有分析师认为,信托产品近两年投向房地产的规模和比重持续上升,而信托在去通道监管下规模有所萎缩。房地产占信托产品的比例从2017年初占比8.4%一路上升到2019年一季度的14.8%,今年三四季度房地产融资到期压力较大,预计房地产类信托净融资也可能面临压力。

从7月看,房地产信托明显减少。根据用益信托数据,7月集合信托产品发行规模为1845.77亿元,环比减少20.22%。其中,房地产类信托募集规模为584.25亿元,环比减少19.63%。

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