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上半年龙头房企拿地热情不减 收缩战线重心重回一二线城市

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土地作为房地产企业生产的“面粉”,一直是房企未来发展的重要生产资料,在上半年的土地市场上,龙头房企仍然保持着补仓的热情。

但在拿地策略方面,在今年较为严格的楼市调控下,多数企业在市场策略上更为谨慎,缩减三四线城市战线,拿地重点重回一二线城市。另外,在拿地方式上更加灵活,合作拿地、项目收并购企业增加,极力控制市场风险。

上半年龙头房企拿地热情不减

中国指数研究院的数据显示,从拿地金额来看,碧桂园、万科、融创占据榜单前三位。碧桂园在1-6月累计拿地981亿元,占据拿地榜榜首;万科拿地发力,1-6月以总额688亿元占据榜单第二位;融创保持拿地优势,1-6月拿地总额达680亿元。

龙头房企获取土地资源优势不减,行业集中度明显。TOP10企业1-6月拿地总额5586亿元,占TOP100企业的36.6%, TOP10企业拿地门槛为347亿元;TOP30企业1-6月拿地总额9959亿元,占TOP100企业的65.3%,拿地门槛为179亿元。

6月份的土拍市场持续回暖,房企拿地热情不减。融创在1-6月的拿地金额达到去年同期的5.8倍,新城的拿地金额也同比增长超70%,保利延续5月趋势持续发力,6月的拿地金额仍在240亿元以上,龙湖、中海等企业的拿地金额也超过100亿元。此外,万科、龙光、滨江、金茂等企业的拿地金额环比增长显著。土地市场自2019年3月后,逐渐回暖,房企拿地积极性持续加强,部分房企补仓意愿强烈。

区域集中一二线城市

在房企拿地的策略上,龙头房企有所侧重,长三角、中西部、环渤海、珠三角仍然是房企纳储的重点区域,另外,在城市层级的选择上,房企重回一二线意向明显,对三四线城市的布局有所收敛。

中国指数研究院提供的数据显示,从各城市群拿地金额来看,长三角稳居榜首,中西部持续得到关注。1-6月,长三角TOP10企业拿地金额共计2348亿元,继续稳居高位;受产业转移、人才引进等政策影响,中西部重点城市经济发展加速,成为房地产企业的投资热土,TOP10企业拿地金额达1676亿元;环渤海TOP10拿地金额较去年略有上升,为1022亿元;珠三角TOP10拿地金额较去年同期有所降低,金额为1111亿元。

年初业绩会上,不少房企表示2019年投资重心将从三四线回归至一二线城市,半年过后的确初见成效,部分房企开始撤离三四线,以世茂、雅居乐、阳光城等为代表的典型房企都表示2019年投资重心将向高能级城市倾斜。

克而瑞数据显示,从部分房企投资动向来看:正荣集团1-6月新增土储有八成以上位于一二线城市,严格、高度执行了年初提出的“专注二线”战略;其次世茂、阳光城、中骏的新增土储中一二线占比也超过一半,相比2018年一二线城市的占比均提升了10%左右。

规模房企投资集中在二线表现更为明显。旭辉、中海上半年一二线城市新增土储建面占比超过九成。相比2018年激进押注三四线,旭辉2019年明显大幅增加了一二线城市的拿地比例,较2018年全年上涨40个百分点。

对于众多房企选择重回一二线城市的原因,诸葛找房数据研究中心分析师国仕英在接受《华夏时报》记者采访时表示,随着棚改热度的退却,房企在三四线城市拿地积极性下降,重回一线及热点二线城市。据诸葛找房数据研究中心统计数据可知,TOP20房企在二线城市的拿地规模占比提升明显,部分品牌房企回归二线城市,如融创、新城、正荣等房企在二线城市的拿地力度非常大。一二线城市对人口的吸附力相比三四线城市极有优势,品牌房企更看重城市未来发展,因此重归一二线城市。

上海中原地产市场分析师卢文曦告诉《华夏时报》记者,现在的情况,和2012年的时候比较像,在楼市调控收紧的时候,房企就回到一二线市场,相比之下,一二线市场的抗跌性比较强一些,而三四线的内生增长空间有限,市场风险相对较高。

拿地策略更加灵活

在地价高企的一二线城市,合作拿地成为房企近年来的普遍策略。比如上半年,华润+电建联合体以73亿元夺得北京石景山一地块;首开+富力成功拍下北京顺义区高丽营镇地块,总价达到了41亿元。面对一二线热点核心城市“地少价高”的情况,房企继续保持合作力度,以期降低资金占用率。

在土地招拍挂之外,上半年,房企收并购事件增加。相比于土地招拍挂的激烈竞争,二级市场拿到的土地和项目更具性价比,还可以快速进入新的城市和区域。中国指数研究院的数据显示,2019年上半年,二级市场拿地金额为802.7亿元,同比上涨5.3%。

从收并购的方向来看,中小房企、优质项目与资产包是规模房企的主要目标。具体来看,融创和世茂是上半年的并购王,双方均已完成高达200亿元的并购扩张。融创收入北京泛海国际项目1号地块、上海董家渡项目、阳光100重庆一项目,均引起了市场的广泛关注;上半年,世茂收购项目超过20个,列表企业中包括泰禾、明发、万通、开城实业、利君地产、粤泰股份等公司。

国仕英指出,一线及热点二线城市拿地成本及严苛程度均有不同程度扩大,大型房企通过二级市场收并购地产项目增加自身优势,收并购项目成本相对较低,且大多数项目处于开发阶段,可以很大程度上缩短项目开发周期,加快入市节奏,回笼资金。

房地产企业如何控制风险呢?国仕英建议,房企在拿地过程中,首先要对所拿地块进行多方面评估,计算拿地成本及后期开发利润,以及在后期市场下行是最坏的评估预判。房企拿地之前需要对将要拿的地块与周边地块、项目进行优劣势分析,土地、项目价格、区位、周边配套等方面进行评估。只有将所有的评估最细化,才能知道自己合理的拿地价位,控制风险。

三盛集团的常务副总裁冯辉明在最近举办的博鳌论坛上表示,在房企融资收紧的情况下,企业要做好现金流管理的动态调整。我们现在要求投资端,每一个项目在拿地的时候都要给出资金解决方案,初始投资回收期多长时间能够回收,都是有严格要求的。在这种情况下,房企一定要有更好的变现资产,选择的区域一定要能够支撑到有效的跑量。

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