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“房住不炒”后10个变化:居者有其屋,但居者不一定有产权

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被称为“地产思想家”的冯仑再出新书,8月18日,由中信出版社主办的《冯仑:买房这些事儿》新书发布会在上海举行,冯仑为大家解读“楼市的风向往哪吹”。

冯仑是万通集团的创始人及御风集团董事长,他被称为“地产界的江湖大哥、商业界高级段子手”。在冯仑看来,中国的“房市”和“房事”最类似的地方是始终在折腾。尤其是中国房地产市场调控,好像男女谈恋爱,一边嫌弃一边给暗示,既在很多地方限购,又用信贷“放水”,让人摸不到头脑。

此次发布会,冯仑带来了他的新书《冯仑:买房这些事儿》,从购房心态与观念、楼市政策与调控、趋势与方向、税收与成本、城市与房价等多个层面为购房者关心的问题予以解析。

发布会上,冯仑提到,最近三四年以来政策变了,“房子是用来住的,不是用来炒的”,这句话说出来的那天,房地产市场的走向就彻底变了。这13个字现在已经演变成一个专有名词,叫“房住不炒”。

“房住不炒”只是个开端,冯仑预测中国楼市的格局会因为这句话而被重新定义,在方方面面发生变化,大家的心态、预期和出手习惯,也要随之调整。

对此,冯仑提出了“房住不炒”之后的10个变化。

第一,从政府角度来说,未来的住宅体系和居住政策,都会坚持居住为第一属性,尽量保证人民有房住。居者有其屋,但居者不一定占有产权,这个是政府明确传达出来的意思。住房问题可以给大家解决,但不再保证大家能买到70年居住产权的产权房,这是相比之前最大的变化。

冯仑认为,之前舆论总是在强调稳定房价、调控房价,保证大家买得起房,这实际上是个误导。在任何一个社会或一个国家,无论其处于何种经济水平,政府都不可能保证每一个人都拥有一套产权100%属于自己的房子。如果始终盯着这个方向,政策制定就会产生偏差,从而积累社会上本不必要的买房预期,最终酝酿出粮本解决不了的购房矛盾。

第二,政府提出坚持住房中“住”的属性,而非“房”的属性,这将成为未来中国楼市调控的政策基点。这几年政府增加了很多租赁房源的供应,也全面地推进了共有产权房这种之前不太会被人们从心理上接受的新事物。政策的着眼点已经彻底改变了。

第三,中国房价一直上涨的时代过去了。之前政策朝着最好每个人拥有一套产权房的方向努力,那“买买买”“涨涨涨”自然会变成市场上所有参与者(包括老百姓和开发商)相互作用的结果。供需双方打配合,共同推高房价。

冯仑称,现在不一样了,房子能住就可以,有没有产权没关系。买得起房子的人还会去买房,但租房子的人也变多了,相当多的房子不会进入流通市场,而是成为长租供应来源。各方面对于买房、卖房的热情会适当降温,开发商的供应也会适当减少,固定投资、基础投资会更理性。未来中国房价不会继续朝着单一的上涨的方向行进,很可能会进入横盘区间,保持稳定,甚至在个别地区呈现下降局面。

第四,住房制度会越来越向租购并举倾斜。这个趋势在2018年就已经展现出来。租赁需求越来越被重视,解决租赁矛盾的政策越来越多,围绕解决租赁痛点制定的政策体系也将越来越完善。

第五,中国房地产会进入一个区域分化,各地发展阶段不同、发展速度不平衡的状态,一城可能会有一景。租赁市场快速崛起,租赁政策利好较多的情形,更多地会发生在一线城市和二线发达城市。

第六,在三四线城市,去库存依然是楼市调控的重点。到2018年下半年,三四线城市的房产开发过剩,楼市风险重新显现。在三四线城市,由于租赁需求不多,租金也比较低,大家更愿意买房而不会选择租房。这些地方的租金上涨基础不够、冲劲也不足。楼市的主要矛盾依然停留在新房交易领域,不仅租赁的故事不会成为主旋律,二手房交易也还没到火候。

第七,中国住房的政策调控和体制改革、金融改革将采取分类实施的策略,政策长期化将成为主流。也就是说,无论是在地产开发、交易还是持有或租赁等方面,以后的政策调控会偏向长期、稳定、高效,短期政策可能会越来越少出台。有效的长期政策是保证市场持续增长的基础,既有助于满足人民对房屋居住的各种需求,也有助于管理人民对住房的预期。

第八,在中国房地产市场转型的过程中,限价、限售将会为核心政策。在新的趋势完全确立之前,限价、限售是最有效、最快速的,也是地方政府最容易实施的政策。大家对这些调控政策要做好心理准备,因为它们不会是一个短期政策,维持3~5年是在预期之内的。

第九,从宏观层面来说,中国房地产市场只要进行调控,在短期内房价就不会呈现上涨状态。对开发商、地方政府和买房者来说,这虽然会让人略感难受,但从楼市长期发展转型来看,这是必要的阵痛。

第十,随着各项制度的完善,100%产权房、共有产权房、租赁房的居住类型划分会越来越细,相关法规也会越来越完善。相关部门最终将出台房地产税政策。房地产税将用来调控住房资源占有不平衡的问题,另外,也会给地方政府提供一个长期的、稳定的、可预期的税收来源。

冯仑总结,未来中国房地产市场调控的走向可以用以下几组四字词语来概括。一是“房住不炒”,二是“不松长效”,调控政策要保持长效机制,但是眼下仍不会放松节奏。三是“一二不涨”,要控制一二线城市的楼市不能涨价。“三四不崩”,三四线城市“去库存”仍是主要目的,但是要确保房价不崩盘。“有房无产”,指政策能保证大家都有房子住,但不保证每个人都买得起一个有产权的房;“税平不均”,房地产税一定会出台,但主要还是用于调控一些房产持有上的矛盾,保持相对的社会公平。

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