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房产利率新规颁布 促进房地产市场合理平衡

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8月25日,中国人民银行就新发放商业性个人住房贷款利率有关事宜公告称,自今年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。其中,首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR,二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。

此次房产利率新规的亮点,在于将个人住房贷款利率的基准,由原来设定的固定市场利率,转变为最近一个月相应期限贷款利率的市场报价利率。而且,住房利率还可以由双方协商根据当时最近一个月的LPR进行重定价。

有关新规的颁布,预示着我国房地产调控,将由以短期性、强制性行政成交量干预为主,转变为以长期性的利率干预为主。毕竟,仅仅通过国家强制手段,借“限售”“限价”等限制条款对住房交易进行调整,并不足以从根本上改变住房市场的供需关系。借制度等因素强行使价格偏离供需平衡点,只会造成“黑市”等市场乱象。而长期性的个人贷款利率调控,则能够从需求端深层影响房地产市场。

我国房地产市场一直处于需求过剩状态,消费者的购房热情从未因房地产市场的动荡而受到太多影响,而个人贷款利率的调整,将会从支出成本和未来预期两个方面切实影响消费者的购房行为。

我国大部分住房者都是通过住房贷款来购房,首付比例仅占购房成本的20%到30%。这意味着剩余的购房成本与贷款利率密不可分。原有贷款利率变动迟缓、与市场相脱节,受到房地产投资属性的影响,许多人从中渴望赚取利差。然而,此次住房贷款利率的改革将会在贷款利率和市场实际利率中搭起一座桥梁,抹平期间的利差,预示着未来投机空间将会越来越小,这增加了投资者的支出成本,也影响了其对房价未来的预期,将能促进住房市场需求趋于合理。

除此之外,个人贷款利率与LPR挂钩也是我国利率市场化改革由“双轨制”转向“单轨制”的重要一步。我国利率体系依然保持存贷款基准利率与市场利率并存的“双轨制”,这导致一方面政策利率难以在货币、债券、信贷等金融子市场间有效传导,另一方面,贷款等定价难以及时准确反映市场利率水平,不利于资金从金融机构流向实体经济。未来双轨制合并之后,我国利率市场基本形成贷款利率与LPR挂钩、LPR与公开市场操作挂钩的局面,利率政策传导机制通畅、各分割市场有机结合。

可以预见,在个人贷款利率与LPR挂钩之后,未来房地产企业的银行贷款利率也将随之调整。此次个人住房贷款利率改革仅影响增量贷款,而在房地产市场中,存量贷款的规模更为庞大。因此,国家之后将会探寻如何实现利率市场化的平稳过渡,实现对存量贷款定价基准的转换。中长期来看,存贷款利率和市场实际利率的利差将会缩窄,房地产企业的投资回报率也会随之变动。因此,此次的住房贷款利率调控表面来看仅仅影响需求端,实际上长期来看将会从供需两端共同影响房地产市场,实现合理房价下的供需再平衡。

不过许多刚需人群担心这会影响他们的购房成本,央行此次颁布新规也做出了相应的解释。此次要求的住房贷款利率实际上跟我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当,各地区也将根据实际情况确定LPR加点下限,故持消费型需求的居民家庭并不会受到影响。

以笔者之见,住房利率新规的颁布,是一种长效的调控方式,是我国房地产市场改革由表及里、逐步深入的重要措施,也是利率市场化并轨工作的重要一步,未来房地产市场将会实现新的合理价格下的再平衡。

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